Eftir verð­bólgu­skot eft­ir­hrunsáranna, eilífar deilur um rétt­mæti leið­rétt­inga á ætl­uðum for­sendu­brestum vegna þeirra og mik­inn sam­fé­lags­legan og póli­tískan þrýst­ing um afnám verð­trygg­ingar mætti ætla að Íslend­ingar hefðu í hrönnum yfir­gefið það umdeilda lána­form sem verð­tryggð hús­næð­is­lán eru. Sér­stak­lega í ljósi þess að bæði við­skipta­bankar og líf­eyr­is­sjóðir hafa nú um nokkuð langt skeið boðið upp á ýmsar útfærslur af óverð­tryggðum lán­um. Könnun sem Capacent gerði fyrir Hags­muna­sam­tök heim­il­anna, sem barist hafa hart fyrir afnámi verð­trygg­ing­ar, í nóv­em­ber 2011 sýndi að 80 pró­sent svar­enda var hlynnt því að afnema hana. Stuðn­ing­ur­inn við þær kröfur sam­tak­anna var þverpóli­tísk­ur.

Vanda­málið við óverð­tryggðu lánin er auð­vitað það að þá hækka mán­að­ar­legar afborg­an­ir, enda vextir mun hærri en á verð­tryggðum lán­um. Vanda­málið við verð­tryggðu lánin er síðan það að þegar verð­bólga hækkar á Íslandi, sem hún hefur sögu­lega alltaf gert nokkuð skarpt á nokk­urra ára bili, þá hækkar höf­uð­stóll lána þeirra sem eru með verð­tryggð lán í takti við þá hækk­un. Tíma­bundið tap­ast ætluð eign í fast­eign með því að greiðslum vegna verð­bólgu­skots­ins er dreift yfir lána­tíma­bil­ið.

Verð­trygg­ing þýðir enda að fjár­hags­legar skuld­bind­ing­ar, bæði sparifé og láns­fé, halda verð­gildi sínu þrátt fyrir breyt­ingar á verð­lagi. Með öðrum orðum er sá sem leggur inn eða lánar pen­inga að tryggja það að hann fái jafn­gildi fjárs­ins til baka.

En hafa Íslend­ingar tekið önnur lána­form fram yfir verð­tryggðu lán­in? Stutta svarið er nei. Þvert á móti virð­ast þeir mun fremur velja þennan gamla óvin til að fjár­magna hús­næð­is­kaup sín en aðrar lána­teg­undir sem eru í boði. Um 82 pró­sent allra hús­næð­is­lána sem stærstu hús­næð­is­lán­veit­endur Íslands veita eru nefni­lega verð­tryggð.

82 pró­sent hús­næð­is­lána verð­tryggð

Kjarn­inn kall­aði eftir upp­lýs­ingum frá öllum við­skipta­bönk­unum þrem­ur: Lands­bank­an­um, Íslands­banka og Arion banka um hvernig hús­næð­is­lán þeirra skipt­ast eftir lána­form­um. Hús­næð­is­lán Lands­bank­ans voru 217 millj­arðar króna um síð­ustu ára­mót og höfðu vaxið mikið á árinu 2015, en þau voru 169 millj­arðar króna í byrjun þess árs. Ný og end­ur­fjár­mögnuð lán hjá bank­anum voru 70 millj­arðar króna í fyrra og þar af voru 48 millj­arðar króna vegna nýrra lána. Af þeim nýju lánum voru 63 pró­sent verð­tryggð en 37 pró­sent óverð­tryggð. Alls er skipt­ing hús­næð­is­lána­safns Lands­bank­ans þannig að 144 millj­arðar króna, eða 66 pró­sent, eru verð­tryggð lán. Óverð­tryggð lán eru 73 millj­arðar króna, eða 34 pró­sent af hús­næð­is­lánum bank­ans. 

Íslands­banki á íbúða­lán upp á 197,3 millj­arða króna. Þau hækk­uðu um tæpa þrettán millj­arða króna í fyrra. Skipt­ing hús­næð­is­lána­safns­ins er þannig að 66 pró­sent þess eru verð­tryggð lán en 34 pró­sent óverð­tryggð lán. 

Arion banki á síðan stærsta safn hús­næð­is­lána af öllum við­skipta­bönk­un­um. Alls nema hús­næð­is­lán bank­ans 268 millj­örðum króna. Það minnk­aði um fjóra millj­arða króna á árinu 2015 og sam­kvæmt upp­lýs­ingum frá Arion banka er sú lækkun aðal­lega til­komin vegna leið­rétt­ingar rík­is­stjórn­ar­innar sem greiddi upp ell­efu millj­arða króna af lánum hjá bank­anum á árinu. Í árs­lok var skipt­ing hús­næð­is­lána Arion banka þannig að 73 pró­sent þeirra voru verð­tryggð en 27 pró­sent óverð­tryggð. 

Stærsti hús­næð­is­lán­veit­andi lands­ins er enn Íbúða­lána­sjóð­ur, þótt hann hafi vart verið þátt­tak­andi í nýjum útlánum á und­an­förnum árum. Hann lánar ein­ungis verð­tryggt og hús­næð­is­lán hans til ein­stak­linga námu 560,4 millj­örðum króna í lok síð­asta árs.

Sam­kvæmt ofan­greindum tölum nema heild­ar­út­lán við­skipta­bank­anna þriggja og Íbúða­lána­sjóðs til hús­næð­is­kaupa því um 1.200,5 millj­örðum króna. Þar af voru verð­tryggð hús­næð­is­lán 988 millj­arðar króna. Því voru 82 pró­sent allra hús­næð­is­lána aðil­anna verð­tryggð.

Verð­bólga sögu­lega lág

Það skiptir auð­vitað miklu máli þegar þessar tölur eru skoð­aðar að verð­bólga hefur verið sögu­lega lág í mjög langan tíma á Íslandi. Hún hefur raunar verið undir verð­bólgu­mark­miði Seðla­banka Íslands, sem er 2,5 pró­sent, í tvö ár, eða frá því í febr­úar 2014. Það er met. 

Ástæður þessa eru marg­þætt­ar. Þrátt fyrir aukna þenslu í íslenska hag­kerf­inu vegna hag­sæld­ar, auk­ins kaup­máttar , launa­hækk­anna, fjár­fest­inga og hækk­andi fast­eigna­verðs hafi skapað tölu­verða inn­lenda verð­bólgu þá hafa aðrir utan­að­kom­andi þættir togað á móti og haldið verð­bólg­unni niðri. Þar ber helst að nefna hríð­lækk­andi heims­mark­aðs­verð á hrá­vöru, aðal­lega olíu, og styrk­ingu krón­unn­ar, en Seðla­bank­inn hefur haft mjög sterka stjórn á gengi hennar vegna þeirra fjár­magns­hafta sem hafa verið hér­lendis frá haustinu 2008. Nú stendur hins vegar til að losa um höftin og það hefur margoft sýnt sig að heims­mark­aðs­verð á hrá­vöru getur sveifl­ast nokkuð hratt í báðar átt­ir. Því gæti verð­bólga rokið upp til­tölu­lega hratt á Íslandi ef ytri aðstæður breyt­ast. Og það mun hafa mikil áhrif þá þús­und millj­arða króna sem lána­stofn­anir hafa lánað af verð­tryggðum lán­um.

Sitj­andi rík­is­stjórn Fram­sókn­ar­flokks og Sjálf­stæð­is­flokks brást við síð­asta stóra verð­bólgu­skoti, sem varð í kjöl­far hruns­ins, með því að greiða hluta þeirra Íslend­inga sem voru með verð­tryggð hús­næð­is­lán á árunum 2008 og 2009 svo­kall­aða leið­rétt­ingu á lánum sín­um. Sú greiðsla var greidd úr rík­is­sjóði sem hefur sótt sér aukið rekstr­arfé til fjár­mála­fyr­ir­tækja með við­bót­ar­skatt­lagn­ingu á und­an­förnum árum, meðal ann­ars til að fjár­magna leið­rétt­ing­una. Því er komið for­dæmi fyrir því að rík­is­sjóður greiði skaða­bætur til þeirra sem eru með verð­tryggð lán ef verð­bólgu­skot á sér stað. 

Lof­uðu afnámi verð­trygg­ingar

Til­urð verð­trygg­ingar er mikið hita­mál í íslenskum stjórn­mál­um. Fram­sókn­ar­flokk­urin ræddi til að mynda mikið um afnám hennar í aðdrag­anda síð­ustu kosn­inga og lof­aði að það yrði að veru­leika kæm­ist flokk­ur­inn til valda. Í stefnu­yf­ir­lýs­ingu rík­is­stjórnar Fram­sókn­ar­flokks og Sjálf­stæð­is­flokks fjallað nokkuð mikið um verð­trygg­ingu. Þar kom meðal ann­ars fram að leið­rétta ætti verð­tryggð lán sem hefðu orðið fyrir verð­bólgu­skoti og að sam­hliða þeirri skulda­leið­rétt­ingu ætti að „breyta sem flestum verð­tryggðum lánum í óverð­tryggð“. Strax eftir kosn­ingar var skipuð sér­fræð­inga­nefnd um afnám verð­trygg­ingar sem skil­aði af sér í byrjun árs 2014. Hún lagði til að 40 ára verð­tryggð jafn­greiðslu­lán, svokölluð Íslands­lán, yrðu tekin af mark­aði. Síðan þá hefur verið unnið að frum­varpi um breyt­ingar á verð­tryggðum lánum í fjár­mála- og efna­hags­ráðu­neyt­inu. Hug­myndin var að fara með lengstu verðtryggðu lánin niður í 25 ár. 

Í febr­úar fór hins vegar fram sér­stök umræða um verð­trygg­inu á Alþingi og þá var komið annað hljóð í rík­is­stjórn­ar­skrokk­inn. Þar kom fram í máli Bjarna Bene­dikts­son­ar, fjár­mála- og efna­hags­ráð­herra, að 40 pró­sent þeirra sem taka verð­tryggð jafn­greiðslu­lán, svokölluð Íslands­lán, myndi ekki stand­ast greiðslu­mat­fyrir styttri lán. Þetta hefði komið fram í mjög mark­tækum gögnum sem fjár­mála- og efna­hags­ráðu­neytið hefði fengið um mál­ið. 

Bjarni sagði á þingi að málið væri nokkuð flókið við­fangs. Ef 40 ára lánin verða afnumin gæti þurft að auka stuðn­ing­inn við þennan hóp með ein­hverjum hætti, og Bjarni spurði hvort það væri æski­legt. Mögu­legt væri að halda inni val­kost­inum á 40 ára lánum fyrir allra lægstu tekju­hópana. Aðgerðir í þessum málum verði að vera þannig að ekki sé þrengt að þeim hópum sem minnst hafa milli hand­anna og hafa verið að nota þennan val­kost. 

Hag­fræð­ing­ur­inn Magnús Árni Skúla­son hélt erindi um stöðu hús­næð­is­mark­að­ar­ins í síð­ustu viku. Þar kom m.a. fram að vin­sældir 40 ára lána færu vax­andi ár frá ári. Þau væru lang­vin­sæl­ustu hús­næð­is­lánin sem tekin eru á Íslandi. Ástæður þess eru fremur ein­fald­ar: þau gera fleirum kleift að stand­ast greiðslu­mat og mán­að­ar­legar afborg­anir eru mun lægri en á öðrum teg­undum lána.

Sér verð­trygg­ingu fyrir sér í þjóð­ar­at­kvæði

Umræðan um afnám verð­trygg­ingar á Alþingi, sem vísað er í hér að ofan, fór fram mán­uði eftir að Sig­mundur Davíð Gunn­laugs­son for­sæt­is­ráð­herra hafði sagt að hann sjái fyrir sér að hægt yrði að setja verð­trygg­ingu lána í þjóð­ar­at­kvæða­greiðslu. 

Nokkrum dögum síðar lögðu tveir þing­menn Sam­fylk­ing­ar­innar, Sig­ríður Ingi­björg Inga­dóttir og Helgi Hjörvar, fram frum­varp um bann við verð­trygg­ingu á nýjum neyt­enda­lánum á Alþingi. Ekki var ein­hugur um frum­varpið innan flokks­ins og var for­maður hans, Árni Páll Árna­son, og vara­for­mað­ur, Katrín Júl­í­us­dótt­ir, meðal ann­arra á móti því.

Erlendu lánin fyrir ríka fólkið

Ljóst er að stutt verður í að völdum hópi Íslend­inga muni bjóð­ast ný teg­und lána. Ef frum­varp sem fjár­mála- og efna­hags­ráð­herra hefur lagt fram um erlend lán verður að lögum munu þeir sem stand­ast greiðslu­mat geta fengið slík lán á ný. Það verður ein­ungis efnað fólk sem mun þá geta yfir­gefið krónu­hag­kerfið og fengið lægri vexti á sín neyt­enda­lán en afgangur þjóð­ar­inn­ar. Þ.e. hópur ein­stak­linga sem hefur svo miklar tekjur í krónum talið að hann getur tekið á sig væntar sveiflur á íslenska gjald­miðl­inum án þess að lenda í van­skil­u­m. 

Frum­varpið er til­komið vegna þess að Eft­ir­lits­stofnun EFTA (ESA) hefur lýst því yfir að bann íslenskra laga við geng­is­trygg­ingu sam­rým­ist ekki meg­in­reglu EES-­samn­ings­ins um frjálst fjár­magns­flæði. Auk þess reisa lög um vexti og verð­trygg­ingu ekki skorður við lán­veit­ingum í erlendum gjald­miðl­u­m. 

Líkt og flestir muna þá voru lán til ein­stak­linga í erlendum gjald­miðl­um, aðal­lega til hús­næð­is- eða bíla­kaupa, mjög vin­sælt lána­form fyrir banka­hrun. Í lok sept­em­ber 2008 námu slík lán um 320 millj­örðum króna og voru þau þá um 17 pró­sent af heild­ar­skuldum ein­stak­linga. 

Skyndi­leg lækkun íslensku krón­unnar á árinu 2008 bitn­aði harka­lega á efna­hag þess­arra lán­taka sem ekki voru varðir fyrir geng­is­sveifl­um. Í lok árs 2008 voru tæp­lega 50 pró­sent heim­ila með lán tengd erlendum gjald­miðlum með nei­kvæða eig­in­fjár­stöðu í hús­næði en hlut­fallið var rúm­lega 20 pró­sent hjá heim­ilum sem ein­göngu voru með lán í íslenskum krónum sem ekki voru geng­is­tryggð, þrátt fyrir að bank­arnir hafi yfir­leitt miðað við lægra veð­hlut­fall vegna erlendra lána. 

Mörg geng­is­lán­anna voru hins vegar dæmd ólög­mæt af Hæsta­rétti og í kjöl­farið voru þau færð niður um á annan hund­rað millj­arða króna. 

Með end­ur­lög­leið­ingu erlendra lána verður aftur til tvö­falt kerfi þar sem ríkt fólk hefur aðgengi að neyt­enda­lánum á betri vaxta­kjörum en launa­fólk lands­ins. Sá hópur mun annað hvort áfram þurfa að taka verð­tryggð lán, með þeirri áhættu sem því fylgir, eða óverð­tryggð lán á svim­andi háum vöxt­um, með þeim til­kostn­aði sem því fylg­ir. 

Eina sem er víst að óánægjan með lána­mögu­leika almenn­ings er ekk­ert að fara að hverfa.