Ég og lífeyrissjóðurinn minn eigum saman íbúð – er það svo vitlaust?

Sverrir Mar Albertsson fjallar um hvernig mögulega væri hægt að létta fólki fasteignakaup án þess að grípa til félagslegra úrræða eða niðurgreiðslna með því að auka úrval lánstegunda.

Auglýsing

Síð­ustu ár hefur mjög verið kallað eftir auk­inni þátt­töku líf­eyr­is­sjóða í hús­næð­is­kerfi lands­ins og þá með því að lána til sér­verk­efna á mjög lágum vöxt­um. Í því sam­bandi er rétt að minna á að þar sitja ekki allir við sama borð.

Ef líf­eyr­is­sjóðir gefa eftir af mögu­legri ávöxtun sinni vegna sam­fé­lags­legra verk­efna – greiðir launa­fólk á almennum mark­aði í raun tvö­falt. Í fyrsta lagi með „skertum líf­eyri“ sem nemur þeirri „lægri ávöxt­un“ sem um ræðir og hins vegar með auk­inni skatt­byrði því líf­eyr­is­rétt­indi opin­berra starfs­manna eru með rík­is­á­byrgð og því þarf að bæta þeim sjóðum upp þessa „lægri ávöxt­un“ úr rík­is­sjóði.

Það er því ekki væn­leg leið fyrir almennt launa­fólk að beita líf­eyr­is­sjóð­unum fyrir sig til félags­legrar jöfn­unar – en það er hægt að ná svip­uðum áhrifum á grund­velli við­skipta – án félags­legrar með­gjaf­ar.

Auglýsing

Líf­eyr­is­sjóðir eru enn í þeim fasa að það er nettó inn­streymi fjár­magns sem þýðir að starfs­fólk sjóð­anna er að fjár­festa í dag pen­inga sem ekki á að nota fyrr en eftir ára­tugi. Ef fjár­fest­ing er örugg og ber ásætt­an­lega vexti – er engin ástæða fyrir líf­eyr­is­sjóð að ganga á þá fjár­fest­ingu í langan tíma og því örugg­ari sem fjár­fest­ingin er því minni verður umsjón­ar­kostn­aður og við­skipta­kostn­aður til lengri tíma lit­ið.

Hæg eigna­myndun betri en engin

Meðal þess sem hefur verið gagn­rýnt síð­ustu ár er m.a. að eigna­myndun sé hæg og nú síð­ast að kröfur til greiðslu­mats séu svo stífar að fólk læs­ist inni á leigu­mark­aði án mögu­leika á að kaupa íbúð. Ef menn velta fyrir sér mun­inum á hæg­fara eigna­myndun – eða leigu­mark­aði þar sem alls engin eigna­myndun er – hlýtur að verða æski­legra að fólk hafi tæki­færi til að kaupa. Með því er „bú­setu­ör­yggi“ tryggt auk þess sem eigna­myndun verður - þótt hæg verði.

Jafn­greiðslu­lán, þar sem greiðslur eru alltaf jafn­ar, hafa þann eig­in­leika alls staðar í heim­inum að eigna­myndun er ákaf­lega hæg framan af greiðslu­tíma. Lán með föstum afborg­unum hafa jafna eigna­myndun allan greiðslu­tíma – en greiðslu­byrði er hæst framan af láns­tíma þar sem allir vextir hvers tíma­bils greið­ast með hverri afborg­un.

Vanda­málið með margar af þeim hug­myndum að lausnum sem fram hafa komið er að þær miða oft við einn til­tek­inn hópa – án til­lits til þarfa ann­arra hópa. En það er ljóst að hús­næð­is­kaup­endur eru sund­ur­leitur hópur – bæði með til­liti til hús­næð­is­þarfa og greiðslu­getu og eig­in­fjár­stöðu.

Styttri óverð­tryggð lán með jöfnum afborg­unum eru mögu­lega mjög fín fyrir tekju­hátt fólk sem þolir sveiflur í greiðslu­byrði – þ.e. getur tekið á sig tíma­bundna vaxta­hækk­un. Þetta er hópur sem mögu­lega leggur áherslu á hraða eigna­mynd­un.

Fólk með lægri tekjur og veika eig­in­fjár­stöðu hefur mögu­lega ekki kost á að taka slík lán. Óvíst er að tekju­lægra fólk stæð­ist greiðslu­mat þess­ara lána – en greiðslu­byrði þeirra er hærri og óvissu­þættir meiri en í okkar gömlu hefð­bundnu hús­næð­is­lánum (40 ára verð­tryggð jafn­greiðslu­lán).

Í þessum pistli ætla ég aðeins að fjalla um greiðslu­byrði lána – en ekki bygg­inga­kostnað eða mark­aðs­verð fast­eigna. Það væri efni í aðra og lengri pistla. Þó má benda á að á sama hátt og hægt er að koma á leigu­fé­lögum á borð við Bjarg sem ekki eru hagn­að­ar­drifin – hlýtur að vera hægt að koma á bygg­ing­ar­fyr­ir­tækjum sem ekki eru hagn­að­ar­drifin – en það er efni í enn annan pistil.

Meira úrval á lána­mark­aði

Í umræðu um vexti á Íslandi er yfir­leitt vísað í vaxta­tölur frá nágranna­löndum okkar en þar eru vextir mun lægri en hér á landi. Fyrir nokkru síðan bjó ég sjálfur í Dan­mörku og keypti þar hús. Til kaupanna tókum við þrjú lán – með þrenns konar mjög mis­jöfnum vaxta­kjör­um. Fyrsta lánið var með veði í fyrstu 60% kaup­verðs og var besta lán­ið. Næsta lán var með veð í næstu 20% kaup­verðs­ins og bar hærri vexti og síðan var banka­lán til að ljúka kaup­unum – þar sem við áttum ekki alveg þau 20% sem enn vant­aði uppá. Það var sýnu lakasta lánið og við greiddum það hrað­ast upp. Með­al­vaxta­byrði okkar af þessum lánum var tals­vert fyrir ofan þær tölur sem oft­ast eru nefndar í tengslum við danska hús­næð­is­vexti.

En á danska hús­næð­is­mark­aðnum er miklu meira úrval af mis­mun­andi lána­teg­undum en við þekkjum og þar tíðkast að fólk setji saman lána­pakka sem hentar þeirra aðstæðum – í stað­inn fyrir það kerfi sem við þekkjum best „ein stærð fyrir alla“. Mögu­lega væri hægt að létta fólki fast­eigna­kaup án þess að grípa til félags­legra úrræða eða nið­ur­greiðslna með því að auka úrval lánsteg­unda. Í þessum pistli geng ég út frá því að það sé almenn sátt um að æski­legt sé að meðal­jón­inn og jónan geti eign­ast sitt hús­næði sjálf og án félags­legra úrræða. Það getur ekki verið mark­mið okkar að launa­fólk almennt geti ekki verið sjálf­bjarga í hús­næð­is­mál­um.

Stapi Líf­eyr­is­sjóður er nú að kanna mögu­leika á að bjóða upp á miklu sveigj­an­legri lán fyrir sjóðs­fé­laga en áður hafa verið í boði. T.d. lán á fyrstu 40–50% veð­hæfis eign­ar­innar á sér­stak­lega góðum vöxtum og mögu­lega afborg­un­ar­laus í 10 ár. Ef lán­tak­and­inn greiddi aðeins vexti – og þá mjög hag­kvæma vexti af þessum hluta fjár­mögn­unar sinn­ar, getur við­kom­andi ein­beitt sér að því að greiða niður óhag­kvæm­ari lán sem hvíla þar fyrir aft­an. Þetta gæti verið um það bil 20.000 króna lækkun á greiðslu­byrði á mán­uði af hefð­bund­inni íbúð í fjöl­býl­is­húsi á höf­uð­borg­ar­svæð­inu og það er mögu­lega það and­rými sem fólk þarf til að stand­ast greiðslu­mat.

Ef hagur fólks vænkast á láns­tím­anum væri hægur vandi að byrja að greiða afborg­anir og greiða lánið upp – en það er líka til umhugs­unar hvaða máli það skipti þó svo að höf­uð­stóll af 30-50% af mark­aðsvirði eignar sé ekki greiddur í jafn­vel ára­tugi svo lengi sem vext­irnir eru greidd­ir. Við­kom­andi lán­veit­andi á öruggt veð í fast­eign – veð sem ólík­legt er að tapist, jafn­vel þó að illa fari. Lán­tak­and­inn á sitt hús­næði og ræður yfir því og nýtur þess sjálfur ef fast­eigna­verð hækk­ar. Það er sýnu skárra en að vera leigj­andi alla tíð og greiða kaup­verð íbúð­anna aftur og aftur en njóta aldrei.

Höf­undur er fram­­kvæmda­­stjóri AFLs starfs­­greina­­fé­lag og annar fram­­bjóð­enda til emb­ættis for­­seta ASÍ.

Ert þú í Kjarnasamfélaginu?

Kjarninn er opinn vefur en líflínan okkar eru frjáls framlög frá lesendum, Kjarnasamfélagið. Sú stoð undir reksturinn er okkur afar mikilvæg.

Með því að skrá þig í Kjarnasamfélagið gerir þú okkur kleift að halda áfram að vinna í þágu almennings og birta vandaðar fréttaskýringar, djúpar greiningar á efnahagsmálum og annað fréttatengt gæðaefni. 

Kjarninn hefur verið til taks fyrir kröfuharða lesendur undanfarin sjö ár og við ætlum okkur að standa vaktina áfram. 

Fyrir þá sem nú þegar eru stoltir styrkjendur Kjarnans þá leyfum við okkur að benda á að hægt er að óska eftir að hækka mánaðarlega framlagið með því að senda póst á takk@kjarninn.is


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Minkar eru ræktaðir á búum víða um heim, m .a. á Íslandi, vegna feldsins.
Menn smituðust af minkum
Fólk er talið hafa borið kórónuveiruna inn í minkabú í Hollandi. Minkarnir sýktust og smituðu svo að minnsta kosti tvo starfsmenn. Engin grunur hefur vaknað um kórónuveirusmit i minkum eða öðrum dýrum hér á landi.
Kjarninn 1. júní 2020
Stóru viðskiptabankarnir þrír tilkynntu allir vaxtalækkanir í vikunni sem leið.
Bankarnir taka aftur forystu í húsnæðislánum
Stýrivaxtalækkanir, lækkun bankaskatts og afnám sveiflujöfnunarauka hafa haft áhrif á vaxtakjör sem og getu bankanna til að lána fé. Með tilliti til verðbólgu verða hagstæðustu vextirnir til húsnæðiskaupa nú hjá bönkum í stað lífeyrissjóða.
Kjarninn 31. maí 2020
Barnabókin „Ævintýri í Bulllandi“
Mæðgin dunduðu sér við að skrifa barnabók á meðan að COVID-faraldurinn hélt samfélaginu í samkomubanni. Þær safna nú fyrir útgáfu hennar á Karolina fund.
Kjarninn 31. maí 2020
Þorri landsmanna greiðir tekjuskatt og útsvar. Hluti greiðir hins vegar fyrst og fremst fjármagnstekjuskatt.
Tekjur vegna arðgreiðslna jukust í fyrra en runnu til færri einstaklinga
Alls voru tekjur vegna arðs 46,1 milljarður króna í fyrra. Þeim einstaklingum sem höfðu slíkar tekjur fækkaði á því ári. Alls eru 75 prósent eigna heimila landsins bundnar í fasteignum.
Kjarninn 31. maí 2020
Maskína leiðrétti framsetningu Moggans á göngugatnakönnun
Maskína, sem vann könnun á viðhorfum til varanlegra göngugatna fyrir hóp kaupmanna sem berst gegn göngugötum í miðborginni, sendi frá sér leiðréttingu á fimmtudag eftir að bjöguð mynd af niðurstöðunum var dregin fram í Morgunblaðinu.
Kjarninn 31. maí 2020
Auður Jónsdóttir
Þú verður að deyja fyrir samfélagið!
Kjarninn 31. maí 2020
Stefán Ólafsson
Atvinnuleysisbætur eru alltof lágar
Kjarninn 31. maí 2020
Inger Støjberg, þáverandi ráðherra innflytjendamála í dönsku stjórninni, sést hér á fundi í Brussel 25. janúar árið 2016. Þann sama dag sá hún fréttir sem gerðu hana hoppandi illa og urðu kveikjan að þeim embættisfærslum sem nú eru til rannsóknar.
Að tala tungum tveim og draga kanínu úr hatti
Danskir stjórnmálaskýrendur sem fylgjast með rannsókn á embættisfærslum Inger Støjberg, fyrrverandi ráðherra, segja hana hafa talað tungum tveim í yfirheyrslum vegna rannsóknarinnar. Minnisblað sem enginn hafði áður heyrt minnst á dúkkaði skyndilega upp.
Kjarninn 31. maí 2020
Meira úr sama flokkiAðsendar greinar