Ég og lífeyrissjóðurinn minn eigum saman íbúð – er það svo vitlaust?

Sverrir Mar Albertsson fjallar um hvernig mögulega væri hægt að létta fólki fasteignakaup án þess að grípa til félagslegra úrræða eða niðurgreiðslna með því að auka úrval lánstegunda.

Auglýsing

Síð­ustu ár hefur mjög verið kallað eftir auk­inni þátt­töku líf­eyr­is­sjóða í hús­næð­is­kerfi lands­ins og þá með því að lána til sér­verk­efna á mjög lágum vöxt­um. Í því sam­bandi er rétt að minna á að þar sitja ekki allir við sama borð.

Ef líf­eyr­is­sjóðir gefa eftir af mögu­legri ávöxtun sinni vegna sam­fé­lags­legra verk­efna – greiðir launa­fólk á almennum mark­aði í raun tvö­falt. Í fyrsta lagi með „skertum líf­eyri“ sem nemur þeirri „lægri ávöxt­un“ sem um ræðir og hins vegar með auk­inni skatt­byrði því líf­eyr­is­rétt­indi opin­berra starfs­manna eru með rík­is­á­byrgð og því þarf að bæta þeim sjóðum upp þessa „lægri ávöxt­un“ úr rík­is­sjóði.

Það er því ekki væn­leg leið fyrir almennt launa­fólk að beita líf­eyr­is­sjóð­unum fyrir sig til félags­legrar jöfn­unar – en það er hægt að ná svip­uðum áhrifum á grund­velli við­skipta – án félags­legrar með­gjaf­ar.

Auglýsing

Líf­eyr­is­sjóðir eru enn í þeim fasa að það er nettó inn­streymi fjár­magns sem þýðir að starfs­fólk sjóð­anna er að fjár­festa í dag pen­inga sem ekki á að nota fyrr en eftir ára­tugi. Ef fjár­fest­ing er örugg og ber ásætt­an­lega vexti – er engin ástæða fyrir líf­eyr­is­sjóð að ganga á þá fjár­fest­ingu í langan tíma og því örugg­ari sem fjár­fest­ingin er því minni verður umsjón­ar­kostn­aður og við­skipta­kostn­aður til lengri tíma lit­ið.

Hæg eigna­myndun betri en engin

Meðal þess sem hefur verið gagn­rýnt síð­ustu ár er m.a. að eigna­myndun sé hæg og nú síð­ast að kröfur til greiðslu­mats séu svo stífar að fólk læs­ist inni á leigu­mark­aði án mögu­leika á að kaupa íbúð. Ef menn velta fyrir sér mun­inum á hæg­fara eigna­myndun – eða leigu­mark­aði þar sem alls engin eigna­myndun er – hlýtur að verða æski­legra að fólk hafi tæki­færi til að kaupa. Með því er „bú­setu­ör­yggi“ tryggt auk þess sem eigna­myndun verður - þótt hæg verði.

Jafn­greiðslu­lán, þar sem greiðslur eru alltaf jafn­ar, hafa þann eig­in­leika alls staðar í heim­inum að eigna­myndun er ákaf­lega hæg framan af greiðslu­tíma. Lán með föstum afborg­unum hafa jafna eigna­myndun allan greiðslu­tíma – en greiðslu­byrði er hæst framan af láns­tíma þar sem allir vextir hvers tíma­bils greið­ast með hverri afborg­un.

Vanda­málið með margar af þeim hug­myndum að lausnum sem fram hafa komið er að þær miða oft við einn til­tek­inn hópa – án til­lits til þarfa ann­arra hópa. En það er ljóst að hús­næð­is­kaup­endur eru sund­ur­leitur hópur – bæði með til­liti til hús­næð­is­þarfa og greiðslu­getu og eig­in­fjár­stöðu.

Styttri óverð­tryggð lán með jöfnum afborg­unum eru mögu­lega mjög fín fyrir tekju­hátt fólk sem þolir sveiflur í greiðslu­byrði – þ.e. getur tekið á sig tíma­bundna vaxta­hækk­un. Þetta er hópur sem mögu­lega leggur áherslu á hraða eigna­mynd­un.

Fólk með lægri tekjur og veika eig­in­fjár­stöðu hefur mögu­lega ekki kost á að taka slík lán. Óvíst er að tekju­lægra fólk stæð­ist greiðslu­mat þess­ara lána – en greiðslu­byrði þeirra er hærri og óvissu­þættir meiri en í okkar gömlu hefð­bundnu hús­næð­is­lánum (40 ára verð­tryggð jafn­greiðslu­lán).

Í þessum pistli ætla ég aðeins að fjalla um greiðslu­byrði lána – en ekki bygg­inga­kostnað eða mark­aðs­verð fast­eigna. Það væri efni í aðra og lengri pistla. Þó má benda á að á sama hátt og hægt er að koma á leigu­fé­lögum á borð við Bjarg sem ekki eru hagn­að­ar­drifin – hlýtur að vera hægt að koma á bygg­ing­ar­fyr­ir­tækjum sem ekki eru hagn­að­ar­drifin – en það er efni í enn annan pistil.

Meira úrval á lána­mark­aði

Í umræðu um vexti á Íslandi er yfir­leitt vísað í vaxta­tölur frá nágranna­löndum okkar en þar eru vextir mun lægri en hér á landi. Fyrir nokkru síðan bjó ég sjálfur í Dan­mörku og keypti þar hús. Til kaupanna tókum við þrjú lán – með þrenns konar mjög mis­jöfnum vaxta­kjör­um. Fyrsta lánið var með veði í fyrstu 60% kaup­verðs og var besta lán­ið. Næsta lán var með veð í næstu 20% kaup­verðs­ins og bar hærri vexti og síðan var banka­lán til að ljúka kaup­unum – þar sem við áttum ekki alveg þau 20% sem enn vant­aði uppá. Það var sýnu lakasta lánið og við greiddum það hrað­ast upp. Með­al­vaxta­byrði okkar af þessum lánum var tals­vert fyrir ofan þær tölur sem oft­ast eru nefndar í tengslum við danska hús­næð­is­vexti.

En á danska hús­næð­is­mark­aðnum er miklu meira úrval af mis­mun­andi lána­teg­undum en við þekkjum og þar tíðkast að fólk setji saman lána­pakka sem hentar þeirra aðstæðum – í stað­inn fyrir það kerfi sem við þekkjum best „ein stærð fyrir alla“. Mögu­lega væri hægt að létta fólki fast­eigna­kaup án þess að grípa til félags­legra úrræða eða nið­ur­greiðslna með því að auka úrval lánsteg­unda. Í þessum pistli geng ég út frá því að það sé almenn sátt um að æski­legt sé að meðal­jón­inn og jónan geti eign­ast sitt hús­næði sjálf og án félags­legra úrræða. Það getur ekki verið mark­mið okkar að launa­fólk almennt geti ekki verið sjálf­bjarga í hús­næð­is­mál­um.

Stapi Líf­eyr­is­sjóður er nú að kanna mögu­leika á að bjóða upp á miklu sveigj­an­legri lán fyrir sjóðs­fé­laga en áður hafa verið í boði. T.d. lán á fyrstu 40–50% veð­hæfis eign­ar­innar á sér­stak­lega góðum vöxtum og mögu­lega afborg­un­ar­laus í 10 ár. Ef lán­tak­and­inn greiddi aðeins vexti – og þá mjög hag­kvæma vexti af þessum hluta fjár­mögn­unar sinn­ar, getur við­kom­andi ein­beitt sér að því að greiða niður óhag­kvæm­ari lán sem hvíla þar fyrir aft­an. Þetta gæti verið um það bil 20.000 króna lækkun á greiðslu­byrði á mán­uði af hefð­bund­inni íbúð í fjöl­býl­is­húsi á höf­uð­borg­ar­svæð­inu og það er mögu­lega það and­rými sem fólk þarf til að stand­ast greiðslu­mat.

Ef hagur fólks vænkast á láns­tím­anum væri hægur vandi að byrja að greiða afborg­anir og greiða lánið upp – en það er líka til umhugs­unar hvaða máli það skipti þó svo að höf­uð­stóll af 30-50% af mark­aðsvirði eignar sé ekki greiddur í jafn­vel ára­tugi svo lengi sem vext­irnir eru greidd­ir. Við­kom­andi lán­veit­andi á öruggt veð í fast­eign – veð sem ólík­legt er að tapist, jafn­vel þó að illa fari. Lán­tak­and­inn á sitt hús­næði og ræður yfir því og nýtur þess sjálfur ef fast­eigna­verð hækk­ar. Það er sýnu skárra en að vera leigj­andi alla tíð og greiða kaup­verð íbúð­anna aftur og aftur en njóta aldrei.

Höf­undur er fram­­kvæmda­­stjóri AFLs starfs­­greina­­fé­lag og annar fram­­bjóð­enda til emb­ættis for­­seta ASÍ.

Kanntu vel við Kjarnann?

Frjáls framlög lesenda eru mikilvægur þáttur í rekstri Kjarnans. Þau gera okkur kleift að halda áfram að taka þátt í umræðunni á vitrænan hátt og greina kjarnann frá hisminu fyrir lesendur. 

Kjarninn er fjölmiðill sem leggur sig fram við að upplýsa og skýra út það sem á sér stað í samfélaginu með áherslu á gæði og dýpt. 

Okkar tryggð er aðeins við lesendur. Við erum skuldbundin ykkur og værum þakklát ef þið vilduð vera með í að gera Kjarnann enn sterkari. 

Ef þú kannt vel við það efni sem þú lest á Kjarnanum viljum við hvetja þig til að styrkja okkur. Þinn styrkur er okkar styrkur.

Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Lóa Margrét Hauksdóttir
Börnin í heiminum eiga öll að hafa það gott!
Kjarninn 20. nóvember 2019
Fasteignamarkaðurinn að taka aftur við sér
Fasteignaverð tók kipp í októbermánuði og hækkaði vísitala markaðarins um 0,5 prósent frá því mánuðinn á undan.
Kjarninn 19. nóvember 2019
Þjóðskrá afhendir upplýsingar um meðlimi í trú- og lífsskoðunarfélögum
Úrskurðarnefnd um upplýsingamál mat það svo að netföng væru ekki viðkæmar persónuupplýsingar.
Kjarninn 19. nóvember 2019
Heiðrún Lind Marteinsdóttir, framkvæmdastjóri SFS.
SFS segjast gera kröfu til sjávarútvegsins um að starfa heiðarlega og löglega
Samtök fyrirtækja í sjávarútvegi segjast vilja vera fyrirmynd og í fremstu röð í heiminum þegar kemur að sjávarútvegi. Þau ætla að styðja stjórnvöld í aðgerðum sínum sem eru tilkomnar vegna Samherjamálsins.
Kjarninn 19. nóvember 2019
Kristbjörn Árnason
Enn einu sinni springur kapítalisminn í loft upp á græðginni og siðleysinu
Leslistinn 19. nóvember 2019
Árni M. Mathiesen, fyrrverandi sjávarútvegsráðherra.
Fyrrverandi ráðherra á meðal stjórnenda stofnunar sem gerir úttekt á útgerðum
Árni Mathiesen, fyrrverandi sjávarútvegsráðherra, er aðstoðarframkvæmdastjóri fiskveiðisviðs stofnunarinnar sem Kristján Þór Júlíusson, sjávarútvegsráðherra, hefur falið að gera úttekt á viðskiptaháttum útgerða í þróunarlöndum.
Kjarninn 19. nóvember 2019
Kristján Þór Júlíusson, sjávarútvegsráðherra.
FAO vinni úttekt á viðskiptaháttum útgerða í þróunarlöndum
Kristján Þór Júlíusson, sjávarútvegsráðherra mun hafa frumkvæði að því Alþjóðamatvælastofnunin vinni úttekt á viðskiptaháttum útgerða sem stunda veiðar og eiga í viðskiptum með aflaheimildir í þróunarlöndum.
Kjarninn 19. nóvember 2019
Björgólfur úr stjórn Sjóvá „vegna anna“
Björgólfur Jóhannsson hefur ákveðið að víkja tímabundið úr stjórn Sjóvá. Hann var stjórnarformaður félagsins. Björgólfur tók nýverið við forstjórastöðunni hjá Samherja.
Kjarninn 19. nóvember 2019
Meira úr sama flokkiAðsendar greinar