Eigið fé lands­manna í fast­eignum var 1.146 millj­arðar króna í lok árs 2010. Í lok árs 2017 var það orðið 3.174 millj­arðar króna og hafði þá tæp­lega þre­fald­ast. Á manna­máli þýðir það að á þessu tíma­bili hafa þeir sem átt hafa fast­eign getað aukið eign sína í þeim að frá­dregnum skuldum umtals­vert. 

Þar skiptir vit­an­lega miklu máli for­dæma­laus hækkun á verði íbúð­ar­hús­næð­is. Það hefur rúm­lega tvö­fald­ast á höf­uð­borg­ar­svæð­inu í krónum talið frá lokum árs 2010. Íbúð sem þá kost­aði um 30 millj­ónir króna færi í dag á yfir 60 millj­ónir króna. 

En hitt sem hefur ekki síður skipt máli er skulda­hlut­inn. Aðstæður til að greiða niður skuldir hefur nefni­lega aldrei verið skap­legri hér­lendis en á síð­ustu árum.

Geta kosið með fót­unum

Þar spilar líka inn í að réttur neyt­enda til að velja sér lána­form hefur verið styrktur veru­lega. Það hefur gerst með því að lán­töku­gjöldum er nú stillt veru­lega í hóf og upp­greiðslu­gjöld eru orðin und­an­tekn­ing, ekki regla hjá nær öllum öðrum lán­veit­endum en við­skipta­bönk­un­um. Þessar breyt­ingar hafa gert það að verkum að mikið vald hefur verið fært til margra lán­taka, sem geta valið með fót­unum ef þau kjör sem þeim bjóð­ast þykja ekki lengur sam­keppn­is­hæf. 

Árið 2008 voru verð­tryggðir vextir Íbúða­lána­sjóðs, líf­eyr­is­sjóða og við­skipta­banka að jafn­aði vel yfir fimm pró­sent­um, og á tíðum mun nær sex pró­sent­um. Verð­bólga á hru­nár­inu var auk þess á bil­inu sex til 18 pró­sent, en hús­næð­is­lán voru að uppi­stöðu verð­tryggð eða geng­is­tryggð á þessum árum. Það var því, sam­an­dreg­ið, ákaf­lega dýrt að taka lán á Íslandi fyrir rúmum ára­tug. Og það hélt áfram að vera dýrt fyrstu árin eftir hrun.

Þetta hefur líka breyst hratt, þótt enn sé nokkuð í land með að ná stöð­unni hjá eðli­legum við­mið­un­ar­löndum sem styðj­ast ekki við örmynt. 

Betri kjör fyrir suma

Það varð eig­in­lega eðl­is­breyt­ing á lána­mark­aði þegar stærstu líf­eyr­is­sjóðir lands­ins ákváðu að hækka láns­hlut­fall og lækka vexti umtals­vert haustið 2015. Þá bauð Líf­eyr­is­sjóður verzl­un­ar­manna til að mynda upp á verð­tryggða vexti sem voru 3,6 pró­sent, sem var miklu lægra en áður hafði þekkst fyrir slík lán. Auk þess buðu líf­eyr­is­sjóð­irnir upp á óverð­tryggð lán á mun betri kjörum en við­skipta­bank­arn­ir. 

Það skipti líka máli að verð­bólga var undir 2,5 pró­senta verð­bólgu­mark­miði Seðla­banka Íslands frá febr­úar 2014 og fram á haust 2018. Síðan þá hefur hún verið um og rétt yfir þremur pró­sent­um. Í dag mælist hún 3,1 pró­sent og allar vænt­ingar standa til þess að hún drag­ist saman frekar en auk­ist. Þessar aðstæður gerðu það að verkum að hægt var að vinna vel á höf­uð­stól hús­næð­is­lána. 

Í dag bjóða fjórir líf­eyr­is­sjóðir upp á verð­tryggð lán sem bera vexti undir tveimur pró­sent­um. Lægstir eru vextir Almenna líf­eyr­is­sjóðs­ins, 1,84 pró­sent. Þá eru lægstu óverð­tryggðu vextir nú komnir undir fimm pró­sent, en Birta býður sínum sjóðs­fé­lögum upp á 4,85 pró­sent óverð­tryggða breyti­lega vext­i. 

Þetta er langt undir þeim kjörum sem Íslend­ingar voru vanir að fá á hús­næð­is­lánum á árum áður og mun betri kjör en við­skipta­bank­arnir þrír bjóða sínum við­skipta­vin­um.

Sam­an­dregið þá hafa láns­kjör sem íslenskum íbúð­ar­kaup­endum bjóð­ast aldrei verið betri. 

Þessi kjör standa þó bara þeim til boða sem eiga umtals­vert eigið fé. Flestir líf­eyr­is­sjóðir lána nefni­lega ein­ungis fyrir 70 pró­sent af kaup­verði, sem þýðir að við­kom­andi lán­taki þarf að geta lagt fram 30 pró­sent. Við kaup á áður­nefndri 60 millj­óna króna íbúð þýðir það að lán­tak­and­inn þarf að eiga 18 millj­ónir króna. Ljóst er að það úti­lokar ansi marga þátt­tak­endur á íslenska hús­næð­is­mark­að­in­um, sér­stak­lega ýmsa fyrstu kaup­end­ur, lág­launa­fólk og þá sem hafa verið á leigu­mark­aði, með til­heyr­andi háum hús­næð­is­kostn­aði. Með öðrum orðum þá sem þurfa mest á hjálp að halda. Þeir þurfa að taka mun dýr­ari lán vilji þeir eign­ast hús­næði, til dæmis hjá við­skipta­bönk­unum sem bjóða upp á hærra láns­hlut­fall. 

Til­færsla á pen­ingum úr rík­is­sjóði

Ofan á þetta allt saman hefur ríkið gefið hluta af lands­mönnum umtals­verða fjár­muni í formi bein­greiðslna ( Leið­rétt­ing­in) eða skatta­af­sláttar (skatt­frjáls nýt­ing sér­eign­ar­sparn­að­ar­). 

Þessar aðgerð­ir, sem munu hafa kostað rík­is­sjóð um 90 millj­arða króna um mitt ár 2021, hafa fyrst og síð­ast gagn­ast efna­meiri hluta þjóð­ar­inn­ar.

Leið­rétt­ingin mið­aði ekki við tekju- eða eigna­stöðu fólks heldur skulda­stöðu. Þ.e. það skipti engu máli hvað fólk átti í eignum né hvað það þén­aði á mán­uði þegar kom að því að ákveða hvað það ætti að fá í nið­ur­felldum skuld­um, heldur bara hvað það skuld­aði.

Frægt er ein­ungis 35 pró­sent fram­telj­enda áttu rétt á að fá nið­ur­greiðslu á höf­uð­stól hús­næð­is­lána sinna í Leið­rétt­ing­unni. Í henni fólst að 72,2 millj­arðar króna voru greiddir úr rík­is­sjóði inn á höf­uð­stól lána hluta þeirra sem voru með verð­tryggð hús­næð­is­lán á árunum 2008 og 2009 eða í formi reiðu­fjár til þeirra sem áttu rétt á leið­rétt­ingu en voru ekki lengur með hús­næð­is­lán til að láta greiða inn á. Af upp­hæð­inni allri fór 72 pró­sent, eða 52 millj­arðar króna, til þess helm­ings þjóð­ar­innar sem á mestar eign­ir.  Þar af fór tæp­lega þriðj­ungur (22,7 millj­arðar króna) til þess fimmt­ungs fram­telj­enda sem áttu mestar hreinar eign­ir. Alls fengu 1.250 manns sem höfðu greitt auð­legð­ar­skatt, en til að borga slíkan þurfti að eiga hreina eign upp á 75 til 100 millj­ónir króna, leið­rétt­ingu. Í ljósi þess að sá helm­ingur lands­manna sem á mest eigið fé í hús­næði sínu á 99,3 pró­sent af öllu eigin fé í hús­næði og hefur aukið eigið fé sit í fast­eignum um tæpa tvö þús­und millj­arða króna milli áranna 2010 og 2017, þá hlýtur að vera öllum ljóst að röngum helm­ing lands­manna var hjálpað í Leið­rétt­ing­unni. Hækkun á fast­eigna­verði skil­aði enda hús­næð­is­eig­endum marg­faldri eig­in­fjár­aukn­ing­u. 

Tekju­hæstu hópar fá skatt­tekjur fram­tíð­ar­kyn­slóða

Hin hliðin á Leið­rétt­ing­unni var að heim­ila fólki að nota sér­eign­ar­sparn­að­inn sinn til að greiða niður hús­næð­is­lán. Þeir sem þetta gera fá ríf­legan skatta­af­slátt frá rík­is­sjóði enda nið­ur­greiðslu­notk­unin skatt­frjáls notkun á sér­eign­ar­sparn­aði. Þessar skatt­tekjur eru teknar frá fram­tíð­ar­kyn­slóð­um, enda sér­eign­ar­sparn­aður skatt­lagður við útgreiðslu. 

Úrræðið var nýverið fram­lengt til árs­ins 2021. Í grein­ar­gerð sem fylgdi með því laga­frum­varpi kom fram að alls hefðu Íslend­ingar notað 56 millj­arða króna af sér­eign­ar­sparn­aði sínum til að greiða niður höf­uð­stól hús­næð­is­lána sinna frá árinu 2014. Inni í þeirri tölu eru bæði fram­lög ein­stak­ling­anna sjálfra og mót­fram­lög launa­greið­enda. Allt í allt má ætla að skatt­greiðslur sem rík­is­sjóður muni gefa eftir til þess hóps sem nýtir sér úrræðið verði á bil­inu 18 til 19 millj­arðar króna frá miðju ári 2014 og fram til júníloka 2021.

Í nýlegu við­tali við Frétta­blaðið benti Ólafur Sig­urðs­son, fram­kvæmda­stjóri Birtu líf­eyr­is­sjóðs, á að um 15 pró­sent fólks á vinnu­mark­aði nýti sér sér­eign­ar­sparnað til að nota hann í að greiða af hús­næð­is­láni eða safna fyrir útborg­un. Í skýrslu sér­­fræð­inga­hóps um höf­uð­stólslækk­­un, sem skil­aði af sér í nóv­­em­ber 2013 og var stýrt af Sig­­urði Hann­essyni, nú fram­kvæmda­stjóra Sam­taka iðn­að­ar­ins, kom fram að með­­al­­launa­­tekjur fjöl­­skyldna sem spör­uðu í sér­­­eign og skuld­uðu í fast­­eign væri miklu hærri en með­­al­­launa­­tekjur þeirra sem spara ekki. Þar sagði einnig að „tekju­mis­­munur þeirra sem spara og gera það ekki er mik­ill á öllum aldri.“

Sam­an­dregið þá blasir við að það er nokkuð afmark­aður hópur Íslend­inga sem að mestu er með háar tekjur sem nýtur þeirra 18 til 19 millj­arða króna tekna sem ríkið gefur eftir af fram­tíð­ar­tekjum vegna sér­eign­ar­sparn­að­ar­leið­ar­inn­ar.

Að hjálpa röngum hópum

Það ætti að vera rann­sókn­ar­efni hvernig það hefur atvikast að þeir hópar sem aðgerðir hins opin­bera og lán­veit­enda, sem ráð­ist hefur verið í til aðstoðar þeim sem þurfa þak yfir höf­uð­ið, gagn­ast að lang best eign­ar­mestu- og/eða tekju­hæstu hópum íslensks sam­fé­lags. 

Því betur sem við­kom­andi er stadd­ur, því betri er staða hans til að taka hag­stæð­ustu lánin sem veita honum bestu mögu­legu vext­ina og skjól frá upp­greiðslu­gjald­i. 

Því meira sem hann átti, því lík­legri var hann að fá skaða­bætur úr rík­is­sjóði undir hatti Leið­rétt­ing­ar­inn­ar. Því tekju­hærri sem við­kom­andi er, því lík­legri er hann til að njóta skatta­af­sláttar vegna sér­eign­ar­sparn­að­ar­leið­ar­inn­ar. Ofan á allt þetta hefur þorri þeirrar aukn­ingar á eigin fé í fast­eignum sem fallið hefur til á und­an­förnum árum vegna verð­hækk­ana á íbúð­ar­hús­næði fallið þessum hópum í té. 

Allt þetta ýtir undir ruðn­ings­á­hrif á mark­aðnum sem leiðir til hærra fast­eigna­verðs og hærra leigu­verðs. Það bitnar á hinum verst settu sem þurfa fyrir vikið að greiða hærra hlut­fall af ráð­stöf­un­ar­tekjum sínum í leigu­kostnað og eiga enn erf­ið­ara um vik með að kom­ast inn á eign­ar­mark­að. 

Kerf­is­bundið hefur verið ráð­ist í aðgerðir sem bæta hag þeirra sem best hafa það, en ná ekki til þeirra sem þurfa mest á hjálp að halda og gera auk þess aðstæður þeirra erf­ið­ar­i. 

Það er eitt­hvað skakkt við það.