Fasteignamarkaðurinn á Íslandi hefur gengið í gegnum miklar breytingar frá því hann botnfraus í aðdraganda og í kjölfar hrunsins. Á höfuðborgarsvæðinu hefur fasteignaverð hækkað hratt á undanförnum árum, eða um sem nemur tæplega 29 prósentum að raunvirði frá því árið 2010, sé miðað við fjölbýli. Því er spáð að hækkunin verði 20 prósent til viðbótar á næstu tveimur árum, og bendir fátt til annars en að hækkunarferlið haldi áfram.
Eins og bent var, í frétt Kjarnans á miðvikudaginn, þá hafa íbúðir ekki selst hraðar síðan í júní 2007, á hátindi efnahagsbólunnar. Á sama tíma hefur gengið hratt á framboð eigna í sölu. Það á bæði við um sérbýli og fjölbýli. Um 900 sérbýliseignir voru auglýstar til sölu í apríl 2012 en þær voru 320 í apríl á þessu ári. Um 1.900 fjölbýliseignir voru auglýstar til árið 2012, en þær eru nú komnar niður fyrir 900.
Erfiðleikar framundan
Í miðbæ Reykjavíkur hefur hækkunin verið langt yfir meðaltalið í heild, eða 37,9 prósent, samkvæmt skýrslu Reykjavík Economics, sem Magnús Árni Skúlason hagfræðingur vann fyrir Íslandsbanka, með sérstaka áherslu á sérbýli. Í henni segir að hækkunin í miðbænum sé mögulega vegna svonefndra Airbnb áhrifa. Í miðbænum hafa tæplega tvö þúsund íbúðir verið skráðar á vef Airbnb til leigu fyrir ferðamenn, en vöxturinn í ferðaþjónustu hefur verið gríðarlega hraður undanfarin ár. Til marks um það komu 454 þúsund ferðamenn til landsins árið 2010 en því er spáð að þeir verði 1,6 milljónir á þessu ári, og 2,2 milljónir á því næsta. Áhrifin á fasteignamarkaðinn á höfuðborgsvæðinu sérstaklega, eru mikil og bein, eins og sést á þessum upplýsingum.
Framboðið á eignum til heilsársbúsetu, ýmist til leigjenda eða þeirra sem eiga íbúðirnar, hefur því dregist nokkuð saman vegna uppgangs ferðaþjónustunnar. Þetta hefur þrýst verðinu upp á við þar sem eftirspurn hefur verið að aukast jafnt og þétt eftir íbúðum í miðbænum, á meðan framboðið hefur ekki aukist.
Rökréttar skýringar
Á árunum 2004-2006 hækkaði fasteignaverð mikið og þá úr takti við mikilvægar tengdar stærðir eins og kaupmátt ráðstöfunartekna, eins og var gert að umtalsefni í hagsjá Landsbankans fyrir nokkru. Þar sagði enn fremur að of snemmt væri að tala um bólumyndun á markaði, þar sem hækkun verðsins ætti sér rökréttar skýringar.
„Bættur aðgangur að lánsfé en verið hafði, hækkun lánsfjárhlutfalla og lán á lægri vöxtum (einna helst í erlendum gjaldmiðlum) skýra mikinn hluta hækkunarinnar þá. Aðgangur að lánsfé var þrengdur nokkuð eftir hrun, t.d. með auknum kröfum um eiginfjárframlag, en engar grundvallarbreytingar hafa orðið í þessum efnum á allra síðustu árum.
Í langtímasamhengi verður þó að telja að kjör á íbúðalánamarkaði séu nokkuð hagstæð nú. Kaupmáttur launa og ráðstöfunartekna hefur hins vegar aukist verulega á síðustu misserum og hefur hækkun fasteignaverðs haldist nokkuð vel í hendur við þá þróun.
Hlutfallið milli raunverðs íbúða og kaupmáttar launa hækkaði nokkuð frá ársbyrjun 2013 fram til ársloka 2015 en fór svo lækkandi og er enn lægra en þá var. Það er því alls ekki tímabært að fullyrða að bólumyndun sé í gangi á fasteignamarkaði,“ sagði í hagsjá Landsbankans.
Vantar fleiri eignir
Augljóst er á gangi mála á fasteignamarkaði, að mikil þörf er fyrir fleiri íbúðir á markaðnum, einkum litlar og meðalstórar. Í pípunum eru þegar uppbyggingaráform á nokkur þúsund íbúðum, á næstu árum, en þörf er fyrir um tvö þúsund til 2.500 íbúðir á hverju ári á höfuðborgarsvæðinu, til að mæta náttúrulegri fjölgun nýrra íbúðakaupenda. Eftir hrunið var markaðurinn alveg frosinn um tíma, og lítið sem ekkert byggt í tvö ár.
Frá árinu 2011 hefur töluvert verið byggt, en þó hefur íbúðafjárfesting ekki verið eins mikil og hún hefði þurft að vera, til að mæta mikilli eftirspurn. Margir gætu því lent í vandræðum með að koma þaki yfir höfuðið, á næstu árum, ef ekki verður settur meiri kraftur í íbúðauppbyggingu, einkum á höfuðborgarsvæðinu.
