Mynd: Bára Huld Beck

Upp og niður

Fasteignaverð er eitthvað sem fólk hefur jafnan augun á enda er sparnaður fólks oft bundinn í húsnæði. Mikill uppgangur hefur verið á fasteignamarkaði á undanförnum árum, en nú er verulega farið að hægja á hækkun fasteignaverðs. Blikur eru á lofti á markaðnum en miklar hækkanir á undanförnum árum eiga sér rökréttar skýringar.

Það að koma húsi yfir höfuðið er einn af grundvallarþáttum mannlífsins. Að því leytinu til er fasteignamarkaðurinn viðfangsefni sem á sér marga snerti- og umræðufleti. Þróun hans varðar alltaf almannahag.

Undanfarin ár hefur fasteignamarkaðurinn á Íslandi bólgnað verulega út þegar horft er til verðmætis. Fasteignamat húsnæðis hefur hækkað úr tæplega 5 þúsund milljörðum árið 2015 í tæplega 7.300 milljarða árið 2018, svo dæmi sé tekið. Hækkunin milli áranna 2017 og 2018 var 13,8 prósent, en fasteignamatið er reiknað upp úr þinglýstum kaupsamningum húsnæðis.

Sem dæmi þá hefur íbúð sem keypt var árið 2015 á um 20 milljónir hækkað upp í meira en 30 á tæplega þremur árum.

Enginn staður í heiminum hefur upplifað viðlíka hækkanir á fasteignum og Ísland, á undanförnum árum, eins og ótrúlegt og það kann að hljóma fyrir einhverjum.

Auglýsing

Ekki einu sinni helstu vaxtarsvæði Vesturstrandar Bandaríkjanna, Seattle og San Francisco, hafa upplifað eins miklar hlutfallslegar hækkanir og höfuðborgarsvæðið. Mest hefur árleg hækkun mælst um 13 prósent á Seattle svæðinu og í San Francisco hefur verðið hækkað mest um 10 prósent innan árs. Þessi þrjú svæði eiga þó eitt sameiginlegt. Þessar miklu hækkanir hafa átt sér rökréttar skýringar, að miklu leyti.
Sé horft til þróunar á verði fasteigna á höfuðborgarsvæðinu í Bandaríkjadal, þá hefur hækkunin verið verulega mikil, sökum þess að gengi krónunnar styrktist verulega á undan.

Þannig fór íbúð í miðbæ Reykjavíkur sem kostaði um 200 þúsund Bandaríkjadali árið 2014 upp í um 600 þúsund Bandaríkjadali á rúmlega þremur árum. Það er þreföldun á þremur árum.

Eðlileg hækkun

Hækkunin hefur ekki verið órökrétt á höfuðborgarsvæðinu, sé horft til undirliggjandi hagstærða, að mati viðmælenda Kjarnans. Þannig hefur kaupmáttur launa aukist um tæplega 40 prósent frá árinu 2010 fasteignaverð hefur hækkað um 60 prósent á sama tíma.

Þá var húsnæðisskortur mikið vandamál á markaðnum, skömmu eftir hrunið, enda lítið sem ekkert byggt á þeim tíma. Mikill vöxtur í ferðaþjónustu ýtti einnig undir hækkandi fasteignaverð, ekki síst vegna mikils umfangs leiguíbúða á Airbnb og álíka vefþjónustum. Talið er að allt að þrjú þúsund íbúðir í miðbæ Reykjavíkur hafi verið til leigu á Airbnb þegar mest var, en töluverður samdráttur hefur verið á framboði þar að undanförnu.

Ekki bóla

Í máli Sölva Blöndal, hagfræðings og sérfræðings í fasteignamörkuðum, á fundi Félags viðskipta- og hagfræðinga í vikunni, kom fram að hækkunin á undanförnum árum hefði verið eðlileg og ekki hægt að sjá að um neina bólu hefði verið að ræða.

Í ofanálag þá komu stórir árgangar fyrstu kaupenda húsnæðis út á markað, þeir stærstu síðan 1975, sem efldi eftirspurnina eftir húsnæði enn frekar.

Staðan núna væri hins vegar svolítið snúin og eins og áður myndi þróunin líklega haldast í hendur við þróun undirliggjandi hagstærða, eins og kaupmátt launa. Sögulega væri mikil fylgni á milli þróun fasteignaverðs og kaupmáttar og vafalítið myndi það verða þannig áfram.

Hvað eru margar íbúðir í byggingu?

Sam­tals eru 4.845 íbúðir í bygg­ingu á höfuðborgarsvæðinu í dag, samkvæmt mati Samtaka iðnaðarins, og er áætlað að á þessu ári komi sam­tals 2.000 íbúðir á markað.

Á næsta ári má gera ráð fyr­ir að þær verði 2.200 og árið 2020 fari þær upp í allt að 2.600 íbúðir. Á næstu 18 mánuðum eru íbúðirnar um 5 þúsund sem koma inn á markaðinn.

Í máli Sölva á fyrrnefndum fundi kom fram að margir þeir aðilar sem hafa verið að greina fasteignamarkaðinn hafi gert sjálfstæðar talningar á fjölda íbúða sem eru í byggingu. Mismunandi tölur hafa komið úr þessum talningum, en Sölvi sagði að oft væru spár um fjölda íbúða á markaðinn byggðar á ofmati. Margt gæti spilað inn, til dæmis að framkvæmdir væru lengi að fara af stað sökum seinagangs við afgreiðslu erinda frá þeim sem vildu byggja. Þannig væru sveitarfélög oft með það í hendi sér hversu langan tíma það tæki að koma byggingu af stað.

Skortur á ákveðnum eignum

Flestir eru sammála um að skortur sér á íbúðum, einkum litlum og meðalstórum eignum á viðráðanlegu verði. Þéttingarstefna undafarinna ára í Reykjavík hefur ýtt undir hækkun fasteignaverðs, að mati Sölva, og einnig fært fram nokkuð mikið framboð af lúxuseignum fyrir vel stæða, á kostnað framboðs af eignum fyrir þá sem ekki gætu greitt himinhátt verð fyrir vel staðsettar eignir, til dæmis miðsvæðis í Reykjavík. Munurinn á fermetraverði eftir hverfum getur verið töluverður. Þannig er algengt að verð á íbúðum í Grafarvogi sé á bilinu 450 til 470 þúsund á fermetrann, en miðsvæðis í Reykjavík, fyrir sambærilega eign, er það nærri 600 til 650 þúsund. Þessi munur á verðum eftir staðsetningum er eðlilegur, að mati flestra viðmælenda. Áherslan á uppbyggingu eigna sem eru í dýrari kantinum er hins vegar umdeildari. Augljóslega virðist blasa við nú, að betra hefði verið að byggja meira upp af ódýrari litlum og meðalstórum eignum, en gert hefur verið. Þetta á ekki aðeins við um Reykjavík heldur einnig önnur sveitarfélög á höfuðborgarsvæðinu.

Sigurður Hannesson, framkvæmdastjóri Samtaka iðnaðarins.
Mynd: Birgir Þór Harðarson

Sigurður Hannesson, doktor í stærðfræði og framkvæmdastjóri Samtaka iðnaðarins, sagði í grein í Fréttablaðinu á miðvikudag, að 6 nýir íbúar í landinu væru nú hverja íbúð sem væri byggð. „Of fáar íbúðir voru byggðar á undanförnum árum. Á árunum 2010-2017 voru 2.400 íbúðir byggðar í Reykjavík, stærsta sveitarfélagi landsins, eða um 300 íbúðir á ári að meðaltali. Svipaða sögu má segja um önnur sveitarfélög. Í fyrra voru 6 nýir íbúar í landinu um hverja nýja íbúð og á árinu 2016 voru þeir 4. Þess vegna er uppsafnaður vandi og hefur Íbúðalánasjóður metið að þúsundir íbúða vanti á markaðinn til viðbótar við þær íbúðir sem þarf að byggja á hverju ári til að halda í við fjölgun landsmanna. Með einföldun á regluverki er hægt að byggja hagkvæmari íbúðir. Hér á landi er ferli við byggingarframkvæmdir flóknara en á Norðurlöndunum, fleiri skref þarf að taka hér en þar. Þá gerir regluverkið ráð fyrir sömu kröfum hvort sem um ræðir einföld mannvirki eða flókin þegar kemur að byggingareftirliti. Þannig er sama ferli við að byggja einbýlishús og hátæknisjúkrahús svo dæmi sé tekið. Í öðrum löndum hefur verið tekið tillit til þessa og svo á einnig að gera hér á landi,“ sagði Sigurður í grein sinni.

Flestir viðmælenda Kjarnans, sem hafa góða innsýn í verktakastarfsemi á fasteignamarkaði, taka undir þessi sjónarmið sem Sigurður gerir grein fyrir. Of mikill hægagangur hefur skapað mikla spennu sem hefði verið hægt að koma í veg fyrir, jafnvel þó mikill uppgangur í efnahagslífinu hafi ekki verið að öllu leyti fyrirséður.

Veruleg kólnun

Að undanförnu hefur veruleg kólnun komið fram á fasteignamarkaði. Árleg hækkun mælist nú 3,9 prósent og hefur fallið hratt frá því hún náði hámarki á vormánuðum í fyrra, en hún mældist þá 23,5 prósent, eins og áður segir. Skýringarnar eru að einhverju leyti þær, að dregið hefur nokkuð úr kaupmáttaraukningu almennings og að framboðið á markaðnum hefur aukist nokkuð. Þá er heldur ekki óeðlilegt að það hægist á hækkunarhrinunni sem verið hefur.

En mun verðið lækka á næstunni? Flestar spár, þar á meðal spár greiningadeilda banka og Seðlabanka Íslands, gera ekki ráð fyrir lækkunum á næstunni, en heldur ekki nema lítilsháttar hækkunum. Þannig má gera ráð fyrir að fólki muni ekki sjá verðmæti fasteigna sinna hækka mikið heldur frekar hóflega, um 1 til 3 prósent næsta árið. Spá Íslandsbanka fyrir hækkun á árinu 2018 gerir ráð fyrir 8,2 prósent hækkun, samkvæmt skýrslu sem bankinn birti á miðvikudaginn.

Þétting, hækkanir og skortur á eignum

Nokkur atriði voru dregin saman, í erindi Sölva Blöndal, hagfræðings, í vikunni. Þar var meðal annars rætt um eftirfarandi atriði, sem einkenni þess hvernig markaðurinn hefði þróast.

1. Hækkanir síðustu ára hafa verið í takti við undirliggjandi hagstærðir, s.s. þróun kaupmáttar, fólksfjölgun og skort á framboði á íbúðahúsnæði

2. Stefnan um þéttingu byggðar ásamt íþyngjandi byggingarreglugerð hefur stuðlað að auknu framboði á dýrara íbúðarhúsnæði

3. Ætla má að byggingarkostnaður íbúðarhúsnæðis á rótgrónum svæðum með hærra nýtingarhlutfall sé um 40-50% dýrari en bygging húsnæðis á strjálbýlli svæðum með lægra nýtingarhlutfall

4. Margt bendir til þess að skortur sé að mestu á ódýrari eignum, einkum litlum og meðalstórum

5. Það er erfitt að sjá fyrir sér skarpa nafnlækkun á vísitölu íbúðaverðs miðað við núverandi ástand. Til að svo ætti að verða þyrfti að koma til eftirspurnaráfall, annaðhvort utanaðkomandi og/eða óróleiki á vinnumarkaði með tilheyrandi verðbólguskoti. Það væri klassíska íslenska leiðin.

6. Leiðréttingin getur átt sér stað á þessum dýrari eignum með fernum hætti:

i) Lækkun fasteignaverðs

ii) Launahækkunum sem auka kaupmátt fólks á fasteignamarkaði

iii) Verðbólgu er lækkar verð á fasteignum miðað við aðrar vörur á markaði

iv) Lækkun vaxta sem minnkar fórnarkostnað við fasteignakaup

Það eru líka blikur á lofti. Þær snúa ekki síst að kjaraviðræðum, verðbólguhorfum og þróun efnahagsmála í heiminum. Margt bendir til harðra kjaraviðræðna, en þær kröfur sem stéttarfélög hafa nú kynnt, þar á meðal Starfsgreinasambandið og VR, gera ráð fyrir tugprósenta hækkun lægstu launa, upp í 425 þúsund, og margvíslegum aðgerðum af hálfu stjórnvalda.

Viðmælendur Kjarnans voru á einu máli um, að verulega langt væri á milli atvinnurekenda og stéttarfélaga, jafnvel þó forystumenn fylkinga reyndu að bera sig vel og finna fleti til samtals. Óhjákvæmilegt virðist að töluverðir árekstrar verði í kjaraviðræðunum, en í versta falli koma fram verkföll, sem ávallt hafa víðtækar afleiðingar efnahagslega.

Á meðan, út í heimi

Eftir áralangt tímabil lágra vaxta í heiminum eru vextir nú teknir að hækka, og tímabil umfangsmikilla örvunaraðgerða seðlabanka er að líða undir lok. Seðlabanki Bandaríkjanna er að hækka vexti og Seðlabanki Evrópu mun í desember hætta með áætlun sína um kaup á skuldabréfum á markaði, en þau hafa numið 60 milljörðum evra mánaðarlega undanfarin ár. Markmiðið hefur verið að örva hagvöxt í Evrópu.

Óvíst er hvernig hagkerfin í Evrópu munu bregðast við því þegar þessu tímabili lýkur, en margir gera ráð fyrir meiri hægagangi, ekki síst þegar kemur að fasteignamörkuðum. Lánakjör versna með hækkandi vöxtum og aðgengi almennings að fjármagni verður þannig erfiðara. Þessi áhrif eru þegar farin að sjást víða í Bandaríkjunum, þar sem verulega hefur hægt að fasteignaverðshækkunum, jafnvel þó mikill gangur sér í efnahagslífinu og atvinnuleysi lítið sem ekkert.

Auglýsing

Ísland er ekkert eyland þegar kemur að væringum í efnahagsmálum í heiminum. Ef það heldur fram sem horfir, að vaxtastig muni hækka og til að mynda olíuverð haldast hátt, þá gæti það haft töluverð áhrif á Íslandi. Fasteignamarkaðurinn, sem grundvallarmarkaður í hagkerfinu, mun alltaf finna fyrir slíku. Það sem helst er hætta á að gerist er að gengi krónunnar haldi áfram að veikjast gagnvart helstu viðskiptamyntum, en á undanförnum þremur mánuðum hefur það veikst um tíu prósent gagnvart evru og Bandaríkjadal. Þetta hefur ýtt undir verðbólguþrýsting og nú benda spár til þess að verðbólga verði komin í 3,6 prósent í desember mánuði, að því er segir í nýlegri spá sem birtist í hagsjá Landsbanka Íslands.

Aðgengi að lánsfé hefur verið nokkuð gott á Íslandi undanfarin ár og vaxtastig hagstætt, miðað við það sem Íslendingar eiga að venjast. Verðbólga mælist nú 2,7 prósent, rétt yfir verðbólgumarkmiði, en meginvextir Seðlabanka Íslands eru 4,25 prósent.

Eins og svo oft í hagsögu Íslands þá er það helst verðbólgudraugurinn sem getur valdið vandræðum, enda stór hluti fasteignalána landsmanna verðtryggður. Svo gæti farið að fasteignaverð lækkaði, og þá einkum í gegnum vaxandi verðbólgu. Stoðir efnahagsmála á Íslandi eru hins vegar sterkar þessi misserin og þrátt fyrir að það myndi þrengja að, þá myndi það ekki breyta myndinni á fasteignamarkaði svo mikið. Skuldir heimila hafa farið lækkandi og töluvert svigrúm er fyrir dýfu á fasteignamarkaði, þannig að það hún valdi miklum vandræðum í hagkerfinu. Eðlilegt er að fasteignaverð fari upp og niður, ekki síst þegar öfgarnar hafa verið miklar í hagsveiflunni, eins og reyndin hefur verið undanfarna tvo áratugi.
Meira eftir höfundinnMagnús Halldórsson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar