Raun­verð fast­eigna hefur nær alveg staðið í stað á und­an­förnu ári en hækk­unin nemur 1,3 pró­sent á und­an­förnum tólf mán­uð­um, sé horft til stöð­unnar eins og hún var í þessum mán­uði. 

Dramat­ísk breyt­ing hefur orðið á verð­þróun fast­eigna á und­an­förnum tveimur árum, en raun­verðs­hækk­unin mæld­ist 23,5 pró­sent vorið 2017. Það var þá mesta árs­hækkun í heim­in­um, og skák­aði höf­uð­borg­ar­svæðið þar hávaxt­ar­svæðum eins og Seattle og San Francisco. 

Allt annað er uppi á ten­ingnum núna og gera flestar spár grein­enda ráð fyrir að fast­eigna­verð muni annað hvort hækka lítið sem ekk­ert á næstu tólf mán­uð­um, eða lækk­a. 

Fimm atriði má sér­stak­lega telja til, sem sýna að breytt staða er nú uppi á mark­aðn­um. 

1. Fram­boð af hús­næði er að aukast hratt. Á und­an­förnum árum hefur fram­boðs­skortur verið mikið vanda­mál, þar sem sár skortur hefur verið á íbúð­um, ekki síst litlum og á með­al­stórum, á sama tíma og eft­ir­spurn jókst stöðugt. Búast má við því að um 5 þús­und nýjar íbúðir komi út á fast­eigna­mark­að­inn á næstu 18 til 24 mán­uð­u­m. 

2. Kóln­andi hag­kerfi. Eftir fall WOW air má segja að nýtt skeið hafi haf­ist í íslenska hag­kerf­inu, þar sem sókn var snúið í vörn. Til skamms tíma virð­ist aug­ljóst að mun meiri slaki er í íslenska hag­kerf­inu heldur en verið hefur á und­an­förnum árum. Hag­vöxtur á þessu ári verður hóf­leg­ur, á bil­inu 1 til 2 pró­sent, sam­kvæmt flestum spám, en þær svart­sýn­ustu gera þó ráð fyrir lít­ils­háttar sam­drætt­i. 

3. Atvinnu­lausum hefur fjölgað nokkuð að und­an­förnu, en atvinnu­leysi er þó enn lítið í sögu­legu sam­hengi og alþjóð­legum sam­an­burði. Sam­kvæmt árs­tíða­leið­réttum tölum vinnu­mark­aðs­rann­sóknar Hag­stof­unnar var fjöldi fólks á vinnu­mark­aði 210.900 í mars 2019. Árs­tíð­ar­leið­rétt atvinnu­þátt­taka var 82,7 pró­sent, sem er 1,9 pró­sentu­stigi meira en í febr­ú­ar. Sam­kvæmt árs­tíða­leið­rétt­ingu voru atvinnu­lausir 6.200 í mars, eða 2,9 pró­sent.

4. Mik­il­vægur þáttur í því að halda uppi hag­vexti á und­an­förnum árum hefur verið fram­lag inn­flytj­enda. Á und­an­förnum fjórum árum hafa þeir verið um 75 pró­sent af nýjum skatt­greið­endum á vinnu­mark­aði, en þeir hafa ekki síst komið til starfa í ferða­þjón­ustu og bygg­ing­ar­iðn­aði. Nú er annað uppi á ten­ingn­um. Færri eru farnir að koma til lands­ins að vinna en áður. Það getur svo leitt til þess að minni eft­ir­spurn verði á fast­eigna­mark­aði frá þessum hópi, en sá mikli straumur vinn­andi fólks erlendis frá, sem verið hefur á und­an­förnum árum, hefur haft mikil áhrif á eft­ir­spurn eftir íbúð­um, eins og gefur að skilja. 

5. Sé litið yfir íslenska hag­sögu þá hefur alltaf verið mikil fylgni á milli þróun fast­eigna­verðs og kaup­máttar launa. Nýlega sam­þykktir Lífs­kjara­samn­ingar gera ráð fyrir hóf­legum launa­hækk­unum á næstu árum, en mestar verða hækk­an­irnar hjá þeim sem hafa lægstu laun­in, það er undir 400 þús­und á mán­uði, þar sem ákveðið var að ein­blína á krónu­tölu­hækk­an­ir. Horfur á mark­aðnum munu alltaf fara mikið eftir því hvernig laun og kaup­máttur launa þró­ast. Þar hefur verð­bólga mikil áhrif, en hún mælist 2,9 pró­sent þessi miss­erin og benda spár til þess að hún auk­ist á næstu miss­erum, ekki síst vegna hækk­andi flug­far­gjalda. 

Fleiri þættir geta einnig komið til, sem hafa áhrif á horfur á fast­eigna­mark­aðn­um. Þar á meðal hvernig vaxta­kjör þróast, bæði hjá fjár­mál­stofn­unum og líf­eyr­is­sjóð­um, sem hafa í vax­andi mæli tekið til sín hlut­verk lán­veit­anda í fast­eigna­við­skipt­u­m.