Þrátt fyrir upptakt í hagkerfinu, meðal annars tölur um 5,2 prósent hagvöxt á fyrri helmingi ársins, þá hefur íbúðafjárfesting dregist saman að undanförnu. Samdrátturinn var 13,3 prósent á fyrri helmingi ársins, en á sama tíma jókst atvinnuvegafjárfesting um 38 prósent, að því er fram kemur í Hagsjá Landsbankans. Er þetta sagt skjóta skökku við aðrar hagstærðir sem flestar sýni mikinn vöxt einkaneyslu og fjármunamyndunar. „Minnkun íbúðafjárfestingar er hins vegar nokkuð úr korti við þá umræðu sem hefur farið fram um þessa starfsemi,“ segir í Hagsjánni.
Íbúðafjárfesting er sögulega lág í augnablikinu. Mynd: Landsbankinn
Á bilinu fjögur til sex prósent af landsframleiðslu
Íbúðafjárfesting jókst stöðugt fram til loka ársins 2007 og var þá rúmir fjörutíu milljarðar króna á fjórða ársfjórðungi á verðlagi ársins 2015, samkvæmt umfjöllun Landsbankans. Íbúðafjárfesting hrundi samhliða hruni viðskiptabankanna og krónunnar. Í upphafi ársins 2010 tók hún við sér aftur og var á bilinu tólf til fimmtán milljarðar króna til ársloka í fyrra. Síðan þá hefur hún hins vegar dregist saman og var rúmir tólf milljarðar á fyrri helmingi þessa árs. Íbúðafjárfesting, sem hlutfall af landsframleiðslu, var á bilinu fjögur til sex prósent frá aldamótunum fram til ársins 2008. Hlutfallið fór undir tvö prósent árið 2010 og aftur á öðrum ársfjórðungi 2015. „Síðustu þrjú ár hefur íbúðafjárfesting verið að meðaltali um 2,3% af VLF sem er langt fyrir neðan meðalhlutfallið 3,9% á árunum 2000-2015,“ segir í hagsjánni.
Ójafnvægi á markaðnum
Tölur um nýbyggingar hér á landi benda til þess að mikið ójafnvægi sé fyrir hendi í augnablikinu, þegar kemur að byggingum nýrra íbúða. Þrátt fyrir að eftirspurn sé mikil, og stórir árgangar séu að koma út á fasteignamarkaðinn á hverju ári, hefur bygging nýrra íbúða engan veginn haldið í við þörfina. Á þetta hefur raunar verið bent ítrekað, á undanförnum árum, og Samtök iðnaðarins meðal annars sagt að hár byggingarkostnaður sé að hindra eðlilegan framgang á markaðnum. Í versta falli geti þetta leitt til mikil ójafnvægis, sem svo birtist í háu leiguverði, þar sem meiri þrýstingur verður á leigumarkaðinn, og einnig vandamála þar sem fólk finnur einfaldlega ekki þak yfir höfuðið.
Á árunum 1985-2014 var að meðaltali byrjað á um 1.700 íbúðum og lokið við að byggja svipað magn. Á árinu 2014 var byrjað að byggja um 35 prósent af meðalfjölda íbúða sem árlega fóru í byggingu síðustu 30 ár, að því er segir í Hagsjánni, sem gefur vísbendingu um að nýbygging íbúða sé órafjarri því sem hún þyrfti að vera til að mæta eftirspurn og sögulegu jafnvægi.
Lítil fjárfesting í íbúðafjárfestingu, þýðir ekki að eftirspurnin sé ekki næg. Svo virðist sem hár byggingarkostnaður, miðað við fasteignaverð, sé að hindra húsbyggingar. Mynd: Anton.
Verð hækkar en hægir á hækkkuninni
Vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu var 433,3 stig í ágúst og hækkaði um 0,2 prósent frá fyrri mánuði. Síðastliðna þrjá mánuði þar á undan hækkaði vísitalan um 1,1 prósent, síðastliðna sex mánuði þar á undan hækkaði hún um 2,3 prósent og síðastliðna tólf mánuði þar á undan hækkaði hún um 8,1 prósent, að því er segir á vef Þjóðskrar, sem mælir þróun á fasteignamarkaði út frá þinglýstum kaupsamningum. Leiguverð hefur einnig farið hækkandi, en hægt hefur á hækkuninni að undanförnu.
Eitt af því sem hefur áhrif á gang mála á fasteignamarkaði er erfitt aðgengi að lánsfé, en viðskiptabankarnir Landsbankinn, Arion banki og Íslandsbanki, geria allir töluvert strangari kröfur til lántakaneda í greiðslumati, en raunin var fyrir nokkrum árum, einkum fyrir hrun fjármálakerfisins. Það reynist mörgum erfitt að fá lán, en hámarkslán sem bankarnir veita er 85 prósent af markaðsvirði, og 90 prósent í undantekningatilvikum fyrir lægri fjárhæðir. Krafan um eiginfjárframlagið kemur oft, ekki síst hjá ungu fólki, í veg fyrir að það geti fengið lán og keypt íbúð. Sparnaðarsöfnun er síðan hægari á leigumarkaðnum, þar sem leiguverð er mun hærra en sem nemur afborgun af húsnæðisláni með hámarkaðs veðhlutfalli, í mörgum tilvikum.
Stjórnvöld hafa sagt, að það standi til að breyta byggingarreglugerð og regluverki, til að liðka fyrir byggingu minni og ódýrari íbúða og gera þannig byggingarkostnað minni hindrun fyrir endurnýjun húsnæðis en verið hefur. Heildstæðar tillögur um þessi mál hafa ekki verið afgreiddar í þinginu.
