Rúmlega 1800 íbúðir og herbergi í Reykjavík eru skráð á húsnæðisleigusíðunni Airbnb.com. Verðið fyrir nóttina er afar misjafnt, allt frá um fjögur þúsund krónum fyrir dýnupláss á háalofti, til þakíbúða á besta stað í Reykjavík fyrir 130 þúsund krónur á nóttu. Algengt ásett verð fyrir íbúð miðsvæðis í Reykjavík er um 150 til 170 dollarar fyrir gistinótt, eða um tuttugu til 23 þúsund krónur.
Tölfræðin sem gefin er upp á Airbnb bendir til að útleiga á íbúðum í Reykjavík sé mikil. Ef slegnar eru inn mismunandi dagsetningar á næstu sex vikum þá er oftast minna en 20 prósent skráðra íbúða enn lausar. Flestar eru þegar bókaðar af erlendum ferðamönnum.
Mun fleiri íbúðir eru til útleigu í gegnum Airbnb í sumar heldur en síðasta sumar. Í febrúar var greint frá því að aukning á framboði var 137 prósent milli janúar 2014 og janúar 2015. Þá voru íbúðirnar til leigu um 1.300 talsins. þeim hefur fjölgað enn meira síðan þá og eru nærri tvö þúsund talsins. Fyrir íbúðaeigendur, eða leigjendur, getur það gefið miklar tekjur að leigja út íbúðina eða herbergi til skamms tíma, oftast aðeins nokkra daga í senn. Ef erlendir ferðamenn dvelja í fimm daga og greiða tuttugu þúsund fyrir nóttina fær leigusalinn hundrað þúsund krónur fyrir.
En er útleiga íbúðaeigenda og leigjenda til ferðamanna góð eða slæm fyrir borgina? Þessu velta borgaryfirvöld víða um heim fyrir sér þessi misserin. Í San Francisco, þar sem hugmyndin um Airbnb vaknaði fyrst, hyggst borgarstjórn setja þak á fjölda leyfilegra gistinátta í skammtímaleigu. Staðreyndin er sú að hagsmunir íbúðaeigenda geta farið þvert á hagsmuni borgarinnar í heild. Áhrifin eru ekki síst mælanleg í hækkandi leiguverði íbúða á vinsælum svæðum.
Hagsmunir ekki endilega þeir sömu
Áhyggjur borgaryfirvalda í San Francisco snúa ekki að þjónustu Airbnb sem slíkrar. Ef íbúðaeigendur nýta sér síðuna sjaldan og leigja út til skamms tíma, í skamman tíma, þá skapast engin vandamál, einkum ef eigendur greiða tilskylda virðisauka- og gistináttaskatta.
Áhrif Airbnb geta fyrst orðið neikvæð ef íbúðaeigendur nýta húsnæði sitt alfarið í skammtímaútleigu til ferðamanna. Það getur verið íbúðaeigendum í hag að leigja íbúð sína í gegnum Airbnb í stað þess að gera langtímaleigusamning, einfaldlega vegna þess að miklu hærri fjárhæðir fást með skammtímaleigu. Borgarhagfræðingar í San Francisco reiknuðu það út að virði langtímaleigusamnings í eitt ár er jafnt niður í allt að 120 dögum í skammtímaleigu. Það þýðir að eigandinn þarf aðeins að leigja út íbúðina í gegnum Airbnb í 120 daga á ári til þess að hafa jafn háar tekjur af því og einum leigjanda í heilt ár. Allar nætur sem hann selur umfram 120 skila sér því í auknum tekjum en ella.
Þetta má heimfæra til Reykjavíkur, þótt setja þurfi fyrirvara um nákvæmni forsenda um kostnað, sem eru blaðamanns. Raunhæft dæmi er tveggja herberga íbúð miðsvæðis í Reykjavík, til dæmis í Vesturbænum. Á langtímaleigumarkaði kostar íbúðin 175 þúsund á mánuði. Leigutekjur leigusalans eru þá 2,1 milljón króna á tólf mánuðum. Kostnaður vegna gjalda og viðhalds er í þessu dæmi 20 prósent og tekjur leigusalans að frádregnum kostnaði því um 1.575 þúsund krónur á ári.
Ef sami eigandi kýs að leigja heldur út íbúðina sína í gegnum Airbnb þarf hann aðeins að hýsa ferðamenn í 112 nætur á ári til að fá sömu tekjur og af langtímaleigusamningi. Er þá gert ráð fyrir að gistinóttin seljist á tuttugu þúsund krónur og að kostnaður vegna starfseminnar, með gjöldum og viðhaldi, sé 30 prósent af tekjum. Gistinæturnar 112 jafngilda 30 prósent nýtingu á ári. Nái hann 50 prósent nýtingu eru tekjurnar um milljón krónum hærri en af langtímaleigusamningi.
Dæmið ímyndað en hvatinn raunverulegur
Dæmið hér að ofan má snúa og teygja með tilliti til kostnaðar og tekna af bæði langtíma- og skammtímaleigu. Staðreyndin er sú að í mýmörgum tilvikum sjá íbúðaeigendur hag sínum betur borgið með skammtímaútleigu, einfaldlega vegna þess að tekjurnar af því eru mun hærri. Þetta á sérstaklega við á vinsælum ferðamannasvæðum miðsvæðis.
Afleiðingarnar á leigumarkaði eru þær að framboð húsnæðis minnkar. Íbúðir hverfa af venjulegum leigumarkaði og færast á skammtímaleigumarkað, fyrir ferðamenn. Með minnkandi framboði hækkar leiguverð. Það hefur gerst í San Francisco borg þar sem leiguverð hefur hækkað um 15 prósent á síðasta ári.
Leiguverð í Reykjavík hefur líka hækkað
Ekki liggur fyrir hversu margar af skráðum íbúðum í Reykjavík á Airbnb eru í skammtímaleigu allt árið eða stóran hluta þess. Þær upplýsingar eru ekki aðgengilegar. Fyrir liggur að stærstur hluti íbúðanna er leigður út án starfsleyfis. Það getur verið vísbending um að þær íbúðir eru yfirleitt notaðar af eigendum eða langtímaleigjendum en ekki í starfsemi í anda gistiheimila. Það þarf þó ekki endilega að vera, og ástæðan getur einfaldlega verið sú að notandinn borgar hvorki tilskilin gjöld né hafi sótt um leyfi fyrir útleigunni.
Vegna verkfalls lögmanna sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, sem nú er afstaðið, eru ekki til nýlegar tölur um þróun leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu. Þó er vitað að rétt eins og íbúðaverð þá hefur leiguverð hækkað mest miðsvæðis og í nágrenni við miðbæinn, í póstnúmerunum 101, 105 og 107. Samkvæmt þinglýstum leigusamningum hækkaði leiguverð á þriggja herbergja íbúð í Reykjavík vestan Kringlumýrabrautar og á Seltjarnarnesi um sirka 5 prósent frá apríl 2014 til mars 2015. Frá janúar 2013 til mars 2015, á 25 mánaða tímabili, nemur hækkunin ríflega 20 prósentum. Hækkunin er langt umfram verðbólguþróun.
Er Airbnb góð fyrir Reykjavík og íbúa borgarinnar?
Hækkandi leiguverð er slæmt fyrir þá íbúa Reykjavíkur sem eru á leigumarkaði vegna þess að útgjöld þeirra aukast. Áhrif á heildarábata borgarinnar eru þannig neikvæð. Í San Francisco borg eru neikvæð áhrif þess að missa íbúð af langtímaleigumarkað yfir á skammtímaleigumarkað metin á 33 til 40 milljónir árlega. Talan er ekki endilega svo há í Reykjavík.
Á móti er hækkandi leiguverð gott fyrir leigusala og ríkissjóð sem hefur skatttekjur af útleigunni. Er það mat margra, og heldur Airbnb því sérstaklega á lofti í baráttu sinni við borgaryfirvöld víða, að vefsíðan fjölgi ferðamönnum. Kenningin er sú að ferðamenn komi frekar þangað sem íbúðir eða herbergi eru aðgengileg í gegnum Airbnb. Og það er gott fyrir ferðamannaiðnaðinn. Á Íslandi eyddi hver ferðamaður sem kom í júní að meðaltali um 135 þúsund krónum í ferðinni með greiðslukorti. Að hluta hefur peningunum verið eytt í Reykjavík. Áhrif þess eru góð á heildarábata borgarinnar.
Í San Francisco meta borgarhagfræðingar það þannig að Airbnb er góð fyrir borgina og leigusala þegar íbúðir eru leigðar til skamms tíma, í skamman tíma. Þegar íbúðir eru aftur á móti teknar af langtímaleigumarkaði og leigðar alfarið í gegnum Airbnb er leigusalinn eini sigurvegarinn. Það er líklegt að reiknidæmið skili svipaðri niðurstöðu í Reykjavík.
