Það eru fá umræðuefni á Íslandi eldfimari en verðtryggingin. Stjórnmálaflokkar hafa haft það að stefnu sinni að afnema hana, með misheppnuðum árangri til þessa, og það er mat margra að verðtrygging sé ein helsta rót efnahagsvanda þjóðarinnar. Hér verður ekki tekin afstaða til þessara deilumála, heldur spurt hvaða lánaform hentar lántakendum við íbúðakaup – Eitt form hentar ekki öllum. Verðtryggt eða óverðtryggt, það er spurningin.
Þessi grein er hluti af greinarflokki um þau atriði sem varða húsnæðislánatöku og önnur lán á Íslandi. Áður hefur verið fjallað um vaxtakjör lánanna og mismunandi lánaform.
Óverðtryggð lán
Hægt er að velja um tvenns konar lánaform, hvort sem valið er að taka verðtryggt lán eða óverðtryggt. Lán eru greidd ýmist með jöfnum afborgunum eða jöfnum greiðslum.
Með jöfnum afborgunum á óverðtryggðu láni er sama upphæð greidd af höfuðstól lánsins í hverjum mánuði. Vextir eru greiddir af eftirstöðvum. Vaxtagreiðslur eru því háar í upphafi þegar höfuðstóll er hár, og þar með er heildargreiðsla á mánuði há, en lækkar ört eftir því sem höfuðstóllinn lækkar.
Með jafngreiðslum af óverðtryggðu láni er heildargreiðslan á mánuði alltaf sú sama. Í upphafi fer stærstur hluti upphæðarinnar í að greiða vexti en það snýst við þegar líður á lánstímann, og meira er greitt af höfuðstólnum.
Verðtryggð lán
Íbúðalán íslenskra heimila eru í miklum meirihluta verðtryggð. Það þýðir að lánin hækka ef verðbólgan hækkar. Þetta vita Íslendingar ágætlega.
Ef verðtryggða lánið er með jöfnum afborgunum þá eru greiddir raunvextir og afborganir af höfuðstól. Munurinn á verðtryggðu og óverðtryggðu láni með jöfnum afborgunum er sá að höfuðstóll verðtryggða lánsins hækkar í takt við verðbólguna. Afborgunin er því ekki alltaf sú sama, hún fer hækkandi með verðbólgunni. Þetta leiðir til þess að greiðslubyrðin er lág í upphafi.
Flest húsnæðislán íslenskra heimila eru verðtryggð jafngreiðslulán. Ef verðbólgan væri engin þá væri sama heildarupphæð greidd á mánuði. En árlega er höfuðstóll lánsins endurreiknaður með tilliti til verðbólgunnar – og upphæð sem nemur verðbólgu bætt við lánið.
Hverju munar þá?
Lántaki óverðtryggðs láns veit hvað hann borgar af láninu. Lántaki verðtryggðs láns veit það hins vegar ekki, því hann veit ekki nákvæmlega hvernig verðbólgan mun hafa áhrif á lán hans til hækkunar – og þar með til hækkunar á afborgun og heildargreiðslu.
Sé fólk í stakk búið til að borga háar greiðslur af láninu í upphafi, þá getur lán með jöfnum afborgunum verið hentugri kostur. Þannig er höfuðstóllinn greiddur hraðar niður, greiðslubyrði er mikil fyrst en fer lækkandi. Sé lánið óverðtryggt þá borgast höfuðstóll lánsins hratt niður, og eignamyndunin er því hröð.
Sögulega þá hafa raunvaxtakjör á verðtryggðum lánum verið hagstæðari en á óverðtyggðum lánum. Eignamyndun í húsnæði hefur aftur á móti verið hægari með verðtryggðum jafngreiðslulánum, þar sem svo hátt hlutfall greiðslunnar fer í vexti í upphafi og verðtryggingin bætist við lánið umfram greiðslur í fyrstu. Verðtryggt jafngreiðslulán getur hentað þeim sem ekki ráða við eins háar endurgreiðslur í upphafi og í tilfelli óverðtryggðra lána með jöfnum afborgunum. Þá getur það einnig verið hentað að taka verðtryggt jafngreiðslulán, t.d. af þeirri ástæðu að vaxtakjör eru hagstæðari, en greiða inn á lánið eins og um óverðtryggt lán sé að ræða. Með því móti lækkar höfuðstóllinn strax í upphafi, rétt eins ef um væri að ræða óverðtryggt lán með jöfnum afborgunum.
Umfjöllun Kjarnans og Stofnunar um fjármálalæsi byggir helst á skýrslu frá 2010 um verðtryggingu skuldbindinga, unnin af Má Wolfgang Mixa að beiðni VR, fyrir milligöngu Stofnunar um fjármálalæsi. Skýrsluna má lesa hér.
