Hröð hækkun á kaupmætti ráðstöfunartekna heimilanna og áhrif aðgerða ríkisstjórnarinnar til lækkunar á verðtryggðum lánum heimila, hin svonefnda Leiðrétting, eru undirliggjandi ástæður þess að hækkun íbúðaverðs hefur verið hröð undanfarið. Alls hefur verð íbúða hækkað um 9,4 prósent síðustu tólf mánuði að nafnvirði á landinu öllu og um 7,7 prósent að raunverði. Þessi hækkun hefur einnig valdið aukinni verðbólgu og þar með „dregið úr þeim ávinningi mælt í auknu eigin fé heimilanna sem húsnæðisverðhækkunin hefur skilað.“ Þetta kemur fram í morgunkorni Greiningar Íslandsbanka í dag.
Eykur verðbólgu og rýrir ávinning
Aðgerðir íslenskra stjórnvalda um að lækka húsnæðisskuldir hluta Íslendinga um 80 milljarða króna eru því að kynda undir hækkun íbúðaverðs. Sú hækkun kemur fram í vísitölu neysluverðs sem mælir verðbólgu í landinu. Sú neysluvísitala hækkaði til að mynda um 1,02 prósent í febrúar síðastliðnum, sem var skarpasta hækkun hennar í langan tíma.
Greining Íslandsbanka segir ljóst að hækkun á verði íbúa hafi verið stór áhrifaþáttur í verðbólguþróuninni undanfarið. „Skýrir hækkun húsnæðisverðs þannig alla verðbólguna sem nú er og gott betur, enda hefur verðlag lækkað um 0,1 prósent síðustu 12 mánuði skv. vísitölu neysluverðs án húsnæðis. Hefur þetta dregið úr þeim þeim ávinningi mælt í auknu eigin fé heimilanna sem húsnæðisverðhækkunin hefur skilað. Reiknum við með að hækkun húsnæðisverðs verði áfram stór þáttur í verðbólguþróuninnni á spátímabilinu og spáum við því að vístala neysluverðs hækka um 0,1 prósent á milli mánaða að jafnaði á komandi mánuðum vegna þess.“
Áfram miklar hækkanir
Greiningin spáir að nafnverðshækkun á húsnæði á landinu öllu verði 15,5 prósent til loka árs 2017, eða 7,7 prósent raunhækkun. „Helstu rök fyrir áframhaldandi hækkun íbúðarhúsnæðis er dágóð hækkun á kaupmætti ráðstöfunartekna sem kemur til m.a. vegna þess að laun munu á spátímabilinu hækka nokkuð umfram verðbólgu skv. okkar spá og heildarvinnustundum fjölga. Áhrifa aðgerða ríkisstjórnarinnar til lækkunar verðtryggðra skulda heimilanna mun á spátímabilinu gæta mest á þessu ári. Við spáum því að það muni draga úr nafn- og raunverðshækkunum eftir því sem líður á spátímabilið samhliða því að þessi áhrif skuldalækkunarinnar fjara út og heldur dregur úr vexti kaupmáttar ráðstöfunartekna.“
Íbúðaverð hefur raunar hækkað nánast stanslaust frá því að það náði botni í upphafi árs 2010. Síðan þá hefur nafnverð íbúða hækkað um 39,1 prósent og raunverð um 18,7 prósent. „Er þetta umtalsverð verðhækkun sem hefur bætt hag þeirra heimila sem eiga sitt eigið húsnæði, en það eru allflest íslensk heimili eða 73 prósent allra heimia á árinu 2013[...]Eru 55 prósent heimilanna með húsnæðislán, og í flestum tilfellum um verðtryggt lán að ræða. Eiginfjárstaða heimilanna hefur í þessum tilfellum aukist umtalsvert, en verðbólgan hefur verið sérstaklega lág undanfarið og mælist nú 1,6 prósent.“
Engin bóla en aðstæður fyrir hana til staðar
Það ætti ekki að koma neinum á óvart að íbúðaverð fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað hraðar en verð sérbýla þar og verð íbúða annarsstaðar á landinu. Greining Íslandsbanka telur þó að þær miklu hækkanir sem átt hafi sér stað séu studdar efnahagslegum rökum og því sé ekki um verðbólu að ræða á íbúðamarkaði „þó svo að aðstæður fyrir slíka bólu séu til staðar þar sem fjárfestingakostir eru takmarkaðri en ella innan gjaldeyrishafta.“
