Þjóðskrá telur að það vanti um átta þúsund íbúðir inn á fasteignamarkað, eins og málin standa, til að halda í við eftirspurnina sé horft sérstaklega til sögulegra gagna um þróun á markaðnum. Þetta er umtalsvert meiri skortur á eignum heldur en reiknað hefur verið með í öðrum greiningum, svo sem nýlegri greiningu Arion banka, þar sem því var spáð að fasteignaverð myndi hækkað um 30 prósent á næstu árum, meðal annars vegna skorts á eignum á markaði.
Samkvæmt því sem fram kemur í greiningu Þjóðskrár, þá segir að fjöldi íbúa á hverja íbúð hafi farið lækkandi árin 1995 til 2008, úr 2,75 árið 1995 í tæplega 2,47 við hrun.
Fjöldi í hverri íbúð lækkaði lítillega frá árinu 2008 til 2014 og fór þá aftur lítlega hækkandi. Að mati Þjóðskrár hefði undir venjulegum kringumstæðum mátt búast við því að fjöldi íbúa á hverja íbúð héldi áfram að lækka miðað við þróun á meðalfjölskyldustærð.
Þjóðskrá setur upp þrjár sviðsmyndir. Sú fyrsta að fjöldi íbúa á hverja íbúð sé 2,4, önnur að 2,35 sé í hverri íbúð og þriðja að fjöldinn sé 2,3.
Til þess að fjöldinn á hverja íbúð væri 2,4 þyrfti um 5.000 íbúðir umfram það sem til er í dag. Ef fjöldinn ætti að vera 2,35 þá þyrfti um 8.000 íbúðir umfram það sem til er í dag og ef fjöldinn ætti að vera 2,3 þá þyrfti 11.000 íbúðir umfram það sem til er í dag. Ályktun þjóðskrar er að „miðað við línulega þróun er skorturinn líklegast um 8 þúsund íbúðir,“ segir í greiningu Þjóðskrár.
Algeng viðmiðun er að það þurfi að byggja um 1.800 til 2.000 íbúðir á ári á höfuðborgarsvæðinu, til að mæta náttúrulegri fjölgun, vegna fólksfjölgunar. Miðað við það er uppsöfnuð byggingarþörf íbúða á pari við allt að fjögurra ára uppbyggingu íbúða. Miðað við þessar tölur er langt í að jafnvægi skapist á fasteignamarkaði.
Í fyrra hækkaði fasteignaverð um 15 prósent en að undanförnu hefur hækkunin verið á bilinu 1,5 til tvö prósent á mánuði, sem er í við meiri og hraðari hækkun en var í fyrra. Eins og áður segir þá gera spár ráð fyrir því að fasteignaverð muni hækka áfram á næstu árum.
