Síðustu ár hefur mjög verið kallað eftir aukinni þátttöku lífeyrissjóða í húsnæðiskerfi landsins og þá með því að lána til sérverkefna á mjög lágum vöxtum. Í því sambandi er rétt að minna á að þar sitja ekki allir við sama borð.
Ef lífeyrissjóðir gefa eftir af mögulegri ávöxtun sinni vegna samfélagslegra verkefna – greiðir launafólk á almennum markaði í raun tvöfalt. Í fyrsta lagi með „skertum lífeyri“ sem nemur þeirri „lægri ávöxtun“ sem um ræðir og hins vegar með aukinni skattbyrði því lífeyrisréttindi opinberra starfsmanna eru með ríkisábyrgð og því þarf að bæta þeim sjóðum upp þessa „lægri ávöxtun“ úr ríkissjóði.
Það er því ekki vænleg leið fyrir almennt launafólk að beita lífeyrissjóðunum fyrir sig til félagslegrar jöfnunar – en það er hægt að ná svipuðum áhrifum á grundvelli viðskipta – án félagslegrar meðgjafar.
Lífeyrissjóðir eru enn í þeim fasa að það er nettó innstreymi fjármagns sem þýðir að starfsfólk sjóðanna er að fjárfesta í dag peninga sem ekki á að nota fyrr en eftir áratugi. Ef fjárfesting er örugg og ber ásættanlega vexti – er engin ástæða fyrir lífeyrissjóð að ganga á þá fjárfestingu í langan tíma og því öruggari sem fjárfestingin er því minni verður umsjónarkostnaður og viðskiptakostnaður til lengri tíma litið.
Hæg eignamyndun betri en engin
Meðal þess sem hefur verið gagnrýnt síðustu ár er m.a. að eignamyndun sé hæg og nú síðast að kröfur til greiðslumats séu svo stífar að fólk læsist inni á leigumarkaði án möguleika á að kaupa íbúð. Ef menn velta fyrir sér muninum á hægfara eignamyndun – eða leigumarkaði þar sem alls engin eignamyndun er – hlýtur að verða æskilegra að fólk hafi tækifæri til að kaupa. Með því er „búsetuöryggi“ tryggt auk þess sem eignamyndun verður - þótt hæg verði.
Jafngreiðslulán, þar sem greiðslur eru alltaf jafnar, hafa þann eiginleika alls staðar í heiminum að eignamyndun er ákaflega hæg framan af greiðslutíma. Lán með föstum afborgunum hafa jafna eignamyndun allan greiðslutíma – en greiðslubyrði er hæst framan af lánstíma þar sem allir vextir hvers tímabils greiðast með hverri afborgun.
Vandamálið með margar af þeim hugmyndum að lausnum sem fram hafa komið er að þær miða oft við einn tiltekinn hópa – án tillits til þarfa annarra hópa. En það er ljóst að húsnæðiskaupendur eru sundurleitur hópur – bæði með tilliti til húsnæðisþarfa og greiðslugetu og eiginfjárstöðu.
Styttri óverðtryggð lán með jöfnum afborgunum eru mögulega mjög fín fyrir tekjuhátt fólk sem þolir sveiflur í greiðslubyrði – þ.e. getur tekið á sig tímabundna vaxtahækkun. Þetta er hópur sem mögulega leggur áherslu á hraða eignamyndun.
Fólk með lægri tekjur og veika eiginfjárstöðu hefur mögulega ekki kost á að taka slík lán. Óvíst er að tekjulægra fólk stæðist greiðslumat þessara lána – en greiðslubyrði þeirra er hærri og óvissuþættir meiri en í okkar gömlu hefðbundnu húsnæðislánum (40 ára verðtryggð jafngreiðslulán).
Í þessum pistli ætla ég aðeins að fjalla um greiðslubyrði lána – en ekki byggingakostnað eða markaðsverð fasteigna. Það væri efni í aðra og lengri pistla. Þó má benda á að á sama hátt og hægt er að koma á leigufélögum á borð við Bjarg sem ekki eru hagnaðardrifin – hlýtur að vera hægt að koma á byggingarfyrirtækjum sem ekki eru hagnaðardrifin – en það er efni í enn annan pistil.
Meira úrval á lánamarkaði
Í umræðu um vexti á Íslandi er yfirleitt vísað í vaxtatölur frá nágrannalöndum okkar en þar eru vextir mun lægri en hér á landi. Fyrir nokkru síðan bjó ég sjálfur í Danmörku og keypti þar hús. Til kaupanna tókum við þrjú lán – með þrenns konar mjög misjöfnum vaxtakjörum. Fyrsta lánið var með veði í fyrstu 60% kaupverðs og var besta lánið. Næsta lán var með veð í næstu 20% kaupverðsins og bar hærri vexti og síðan var bankalán til að ljúka kaupunum – þar sem við áttum ekki alveg þau 20% sem enn vantaði uppá. Það var sýnu lakasta lánið og við greiddum það hraðast upp. Meðalvaxtabyrði okkar af þessum lánum var talsvert fyrir ofan þær tölur sem oftast eru nefndar í tengslum við danska húsnæðisvexti.
En á danska húsnæðismarkaðnum er miklu meira úrval af mismunandi lánategundum en við þekkjum og þar tíðkast að fólk setji saman lánapakka sem hentar þeirra aðstæðum – í staðinn fyrir það kerfi sem við þekkjum best „ein stærð fyrir alla“. Mögulega væri hægt að létta fólki fasteignakaup án þess að grípa til félagslegra úrræða eða niðurgreiðslna með því að auka úrval lánstegunda. Í þessum pistli geng ég út frá því að það sé almenn sátt um að æskilegt sé að meðaljóninn og jónan geti eignast sitt húsnæði sjálf og án félagslegra úrræða. Það getur ekki verið markmið okkar að launafólk almennt geti ekki verið sjálfbjarga í húsnæðismálum.
Stapi Lífeyrissjóður er nú að kanna möguleika á að bjóða upp á miklu sveigjanlegri lán fyrir sjóðsfélaga en áður hafa verið í boði. T.d. lán á fyrstu 40–50% veðhæfis eignarinnar á sérstaklega góðum vöxtum og mögulega afborgunarlaus í 10 ár. Ef lántakandinn greiddi aðeins vexti – og þá mjög hagkvæma vexti af þessum hluta fjármögnunar sinnar, getur viðkomandi einbeitt sér að því að greiða niður óhagkvæmari lán sem hvíla þar fyrir aftan. Þetta gæti verið um það bil 20.000 króna lækkun á greiðslubyrði á mánuði af hefðbundinni íbúð í fjölbýlishúsi á höfuðborgarsvæðinu og það er mögulega það andrými sem fólk þarf til að standast greiðslumat.
Ef hagur fólks vænkast á lánstímanum væri hægur vandi að byrja að greiða afborganir og greiða lánið upp – en það er líka til umhugsunar hvaða máli það skipti þó svo að höfuðstóll af 30-50% af markaðsvirði eignar sé ekki greiddur í jafnvel áratugi svo lengi sem vextirnir eru greiddir. Viðkomandi lánveitandi á öruggt veð í fasteign – veð sem ólíklegt er að tapist, jafnvel þó að illa fari. Lántakandinn á sitt húsnæði og ræður yfir því og nýtur þess sjálfur ef fasteignaverð hækkar. Það er sýnu skárra en að vera leigjandi alla tíð og greiða kaupverð íbúðanna aftur og aftur en njóta aldrei.
Höfundur er framkvæmdastjóri AFLs starfsgreinafélag og annar frambjóðenda til embættis forseta ASÍ.
