Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur Samtaka iðnaðarins, sagði í viðtali við RÚV fyrr í mánuðinum að mikil vöntun væri á íbúðum í byggingu á höfuðborgarsvæðinu. Aðspurður hver væri ástæðan á bak við þessa vöntun sagði hann: „Kannski fyrst og fremst skortur á lóðaframboði. Við höfum fundið það hjá okkar félagsmönnum að þeir kvarta yfir því að það sé lítið framboð. Og það er helsti flöskuhálsinn í þessu.“
Borgarfulltrúar í minnihluta borgarstjórnar Reykjavíkur – sem og ritstjórnir Morgunblaðsins og Viðskiptablaðsins – hafa notað ummæli Ingólfs og annara sem eru á hans máli sem rök fyrir því að hverfa frá áformum um þéttingu byggðar og úthluta fleiri lóðum á borgarmörkunum. Að þeirra mati viðhalda borgaryfirvöld framboðsskorti á húsnæði með því að einblína á að byggja inn á við.
Þessi meinti lóðaskortur í Reykjavík virðist hins vegar eiga sér litla stoð í raunveruleikanum. Það er rétt að uppsöfnuð þörf fyrir húsnæði hefur aukist í borginni, þar sem fjöldi íbúða hefur ekki aukist í takt við mannfjölgun. Þó lítur út fyrir að vandamálið strandi ekki á borginni, heldur annað hvort verktökum sem vilja ekki byggja eða bönkum sem vilja ekki lána.
Byggjum meira
Það er nokkuð ljóst að byggja þyrfti fleiri íbúðir hér á landi. Eftir mikla spennu undanfarin misseri hefur framboð á íbúðum til sölu dregist hratt saman, til að mynda er fjöldi lausra íbúða í fjölbýlishúsum á höfuðborgarsvæðinu nú einungis fjórðungur af því sem hann var fyrir rúmu ári síðan.
Líkt og Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hefur einnig ítrekað minnst á hefur myndast uppsöfnuð íbúðaþörf á landinu, en samkvæmt stofnuninni þyrfti að byggja um þrjú þúsund íbúðir á ári um allt land út þennan áratug til losna við hana.
Ef við einbeitum okkur að húsnæðismálunum á höfuðborgarsvæðinu sjáum við einnig merki um vaxandi þörf á íbúðauppbyggingu. Ein leið til að meta slíka þörf er með því að skoða íbúðafjölda fyrir hvern hugsanlegan kaupanda. Myndin hér að neðan sýnir hlutfall íbúða á höfuðborgarsvæðinu á hverja 100 íbúa sem eru yfir tvítugu, en þar má sjá að framboðið á hvern fullorðinn íbúa hefur hægt og rólega minnkað á síðustu tíu árum. Höfuðborgarsvæðið þyrfti nú sex þúsund íbúðir í viðbót til að geta boðið íbúum sínum upp á jafnmikið húsaskjól og árið 2005.
Samhliða þessari þróun hafa aðstæður margra á húsnæðismarkaði versnað töluvert, en samkvæmt félagsvísum Hagstofunnar fjölgaði þeim sem bjuggu við þröngan húsakost hérlendis úr 25 þúsund árið 2005 í tæp 50 þúsund á árinu 2018.
Fleiri leyfi en verkefni
Miðað við uppsafnaða þörf liggur því fyrir að of lítið hefur verið byggt af íbúðum á höfuðborgarsvæðinu á síðustu árum. Gætu sveitarfélögin, og þá helst Reykjavíkurborg, ekki ýtt undir slíka uppbyggingu með því að veita fleiri byggingarleyfi fyrir íbúðarhúsnæði?
Svarið við þeirri spurningu er jú, svo lengi sem fólk hefur getu og vilja til að byggja. Á árunum 2017 og 2018 virðist borgin einmitt hafa gert það, en líkt og sést á myndinni hér að neðan fjölgaði verkefnum sem framkvæmdaraðilar hófust við að vinna samhliða því sem borgin gaf út fleiri byggingarleyfi.
Á árunum 2018 og 2019 var fjöldi útgefinna byggingarleyfa í Reykjavík hins vegar langt umfram fjölda framkvæmda. Í fyrra voru svo verkefnin fleiri en útgefin leyfi, en ef tekið er tillit til afgangsins sem myndaðist á árunum á undan var enn tiltölulega mikið af byggingarverkefnum í borginni sem höfðu ekki hafist, þrátt fyrir að hafa fengið leyfi.
Á fyrstu sex mánuðum ársins virðist þessi afgangur hafa aukist enn frekar, en samkvæmt upplýsingum frá Reykjavíkurborg gaf borgin út 850 byggingarleyfi á þessum tíma, á meðan ráðist var í uppbyggingu um 620 íbúða . Ef fjöldi framkvæmda er borinn saman við fjölda leyfa má áætla að alls hafi um 700 ónýtt byggingarleyfi verið gefin út af borginni frá byrjun árs 2018. Það munar um minna.
Hvar er þá flöskuhálsinn?
Það tekur langan tíma að byggja hús. Venjulega er miðað við að íbúðir verði ekki fullbyggðar fyrr en tveimur árum eftir að hafist var handa við að reisa þær. Á sama tíma getur eftirspurn eftir húsnæði tekið miklum breytingum á skömmum tíma, þar sem það gæti skyndilega orðið eftirsóttara að kaupa sér íbúð ef tekjur aukast eða vaxtakjör húsnæðislána batna.
Þetta misræmi á milli breytinga í framboði og eftirspurn er ein af meginástæðum þess að miklar sveiflur geta orðið á húsnæðisverði.
Líkt og myndin að ofan sýnir minnkaði íbúðauppbygging í Reykjavík töluvert árið 2019, ef miðað er við árið á undan. Þessi minnkun ætti að leiða til minni fjölda fullkláraðra íbúða í ár, tveimur árum seinna, en sú virðist einmitt vera raunin samkvæmt nýjustu talningu Samtaka iðnaðarins.
En hvað veldur þessum samdrætti? Það er hæpið að hún sé vegna lóðaskorts, þar sem fjöldi ónýttra byggingarleyfa var til staðar á þessum tíma. Líklegra er að aðrir þættir hafi verið hér að verki.
Þriðja myndin hér að neðan sýnir virði nýrra útlána íslensku bankanna til húsnæðisuppbyggingar að frádregnum uppgreiðslum eftir árshelmingum, en hún er byggð á upplýsingum frá Seðlabankanum. Samkvæmt henni hélst virðið nokkuð stöðugt í 15 milljörðum frá ársbyrjun 2016 fram að miðju ári 2019. Á seinni hluta sama árs hrundi hins vegar virði nýju lánanna og var það komið undir núllið. Þetta þýðir að uppgreiðslur viðskiptavina á gömlu lánunum sínum voru meiri heldur en virði nýrrar lántöku.
Síðan þá hefur virði nettó útlána í byggingargeiranum lengst af verið neikvætt, en samkvæmt nýjustu tölum Seðlabankans jókst lántaka loks ekki aftur fyrr en í sumar.
Vaxtalækkunin skilaði sér ekki til verktakanna
Eins öfugsnúið og það hljómar minnkuðu útlánin til fyrirtækja vegna húsnæðisuppbyggingar samhliða vaxtalækkunum Seðlabankans, sem hófust árið 2019. Þetta er á skjön við ætlun bankans, sem vildi örva fjárfestingar þar sem hagkerfið var farið að kólna, fyrst vegna gjaldþrots flugfélagsins WOW air og loðnubrests og síðar vegna heimsfaraldursins.
Vaxtalækkanirnar leiddu til meiri eftirspurnar eftir lántöku í bankakerfinu, þar sem kjörin urðu hagstæðari. Þetta sést glögglega þegar útlán bankanna eru skoðuð, en þau eru nú um fimmtungi meiri en þau voru fyrir tveimur árum síðan.
Hins vegar voru nýju útlán bankanna nær einungis til heimila, ekki fyrirtækja. Á meðan lántaka heimila umfram uppgreiðslur rúmlega fjórfaldaðist í fyrra minnkaði hún töluvert til fyrirtækja og þá sérstaklega til byggingarstarfsemi og mannvirkjagerðar, líkt og þriðja myndin sýnir.
Hvers vegna jukust ekki útlánin til byggingaraðila þegar vextir lækkuðu? Ein möguleg skýring á því er að þeir hafi ekki viljað taka lán vegna óvissu í hagkerfinu. Það væri þó undarleg ákvörðun, þar sem miklar hækkanir á fasteignaverði á síðustu misserum benda til þess að slíkar fjárfestingar yrðu arðbærar.
Önnur skýring á þessu ósamræmi er að bankarnir hafi síður viljað lána til byggingarstarfsemi heldur en húsnæðiskaupa. Takmörk voru á því hversu mikið af útlánum bankarnir gátu veitt á þessum lágu vöxtum, þar sem þeir þurftu sjálfir að fjármagna þau með lántöku.
Því er líklegt að bankarnir hafi sett húsnæðislán, sem bera tiltölulega litla áhættu fyrir bankana þessa stundina, framar í forgangsröðina heldur en fyrirtækjalán, sem eru allajafna áhættusamari. Benedikt Gíslason, bankastjóri Arion banka, sagði til dæmis sjálfur í viðtali við Viðskiptablaðið í fyrra að það væri yfirlýst stefna bankans að minnka lánasafn til fyrirtækja.
Ekki bara lóðir
Húsnæðismarkaðurinn er ekki eins og hver annar markaður með fjárfestingar, heldur hefur hann mun áþreifanlegri áhrif á lífsskilyrði fólks. Með of litlu framboði eykst húsnæðisóöryggi og fleiri þurfa að búa við þrengri kost en hefðu annars kosið.
Húsnæðisuppbygging þarf að aukast verulega á höfuðborgarsvæðinu til að létta á þeirri íbúðaþörf sem hefur safnast upp á undanförnum árum. Til þess þarf að uppræta alla flöskuhálsa í kerfinu sem hafa komið í veg fyrir uppbyggingu þar.
Miðað við fjölda ónýttra byggingarheimilda á íbúðarhúsnæði í Reykjavík hefur meintur lóðaskortur þó ekki verið flöskuhálsinn í íbúðauppbyggingu á síðustu árum. Frekar ætti að beina sjónum að byggingarfyrirtækjunum eða bönkunum sem veita þeim lán.
Að því sögðu er mikilvægt að Reykjavíkurborg gefi út fleiri leyfi fyrir uppbyggingu íbúðarhúsnæðis en hún hefur áður gert til að stuðla að aukinni uppbyggingu á næstu árum. En ljóst er að fleira þarf til svo að framboðsvandinn á höfuðborgarsvæðinu verði leystur.
