Blikur eru á lofti um ákveðin vatnaskil á fasteignamarkaðnum þessa dagana. Stöðnun og jafnvel verðlækkun á íbúðum er í kortunum samhliða mikilli framboðsaukningu eftir margra ára skort. Þrátt fyrir að verðlækkun gæti reynst neytendum vel eftir mikla hækkun í hálfan áratug er þó mögulegt að henni fylgi slæmar afleiðingar á lánakjör landsmanna og stöðugleika á markaðnum.
Verðlækkun í kortunum
Líkt og hagfræðideild Landsbankans benti á í síðasta mánuði hefur hægt verulega á verðhækkunum á fasteignamarkaði eftir margra ára þenslu. Leita þarf aftur til ársins 2011 til að finna jafnlitla hækkun á fasteignaverði á höfuðborgarsvæðinu og átti sér stað í fyrra.
Svipaðan tón má finna í skýrslu greiningardeildar Arion banka fyrir tveimur vikum síðan, en samkvæmt henni er útlit fyrir áframhaldandi kólnun á markaðnum á næstunni. Reyndar telur greiningadeildin ekki einungis að dregið verði úr verðhækkunum, heldur spáir hún einnig að raunverð íbúða muni lækka á næstu tveimur árum.
Meira framboð
Ástæða verðlækkunarinnar er aukin nýbygging íbúða sem búist er við að muni stórauka framboð og svala uppsafnaðri íbúðaþörf hér á landi á næstu tveimur árum. Greiningardeild Arion banka sýndi fram á aukna sementsölu, fjölda byggingarkrana og virkni í byggingarstarfsemi sem vísbendingu um aukið framboð í náinni framtíð.
Einnig er búist við áframhaldandi uppbyggingu á næstunni, en Kjarninn greindi í síðustu viku frá tillögu Reykjavíkurborgar um að heimila 2000 nýjar íbúðir í Ártúni, Selás og Árbæ í nýju hverfisskipulagi. Sigurborg Ósk Haraldsdóttir, formaður skipulags-og samgönguráðs Reykjavíkur, sagði einnig að svipaðar breytingar verði kynntar í níu öðrum borgarhlutum.
Til viðbótar við aukna byggingarheimild frá Reykjavíkurborg er mögulegt að ríkisstjórnin liðki enn frekar til fyrir nýbyggingu ef nýjar tillögur átakshóps um bætta stöðu á húsnæðismarkaði ná fram að ganga. Kjarninn fjallaði ítarlega um tillögurnar, en þær fólu meðal annars í sér nýtingu ríkislóða fyrir íbúðarbyggð og stuðning við uppbyggingu félagslegra íbúða.
Hættan við þenslu
Fái tillögur átakshópsins hljómgrunn hjá ríkisstjórninni mætti vænta þess að útgjöld hins opinbera aukist á næstunni. Reyndar kemur þrýstingur á þenslu í ríkisútgjöldum úr mörgum áttum, til dæmis frá Samtökum Atvinnulífsins vegna aukinnar innviðauppbyggingar, eða frá verkalýðsfélögunum um skattalækkanir til lág-og millitekjuhópa.
Meiri ríkisútgjöld gætu leitt til vaxtahækkana hjá Seðlabankanum, en peningastefnunefnd bankans hefur varað við aukna verðbólgu
https://www.sedlabanki.is/library/Skraarsafn/Peningamal/2019/Februar-2019/PM_2019_1.pdf
á komandi mánuðum og sagst munu hækka vexti ef ákvarðanir á vinnumarkaði og í ríkisfjármálum skapa of mikla þenslu.Hærri vextir koma niður á neytendum og auka greiðslubyrði þeirra sem tekið hafa húsnæðislán. Þannig gæti verið erfiðara að fjármagna fasteignakaup, þrátt fyrir aukið framboð á húsnæði á næstu tveimur árum.
Hættan við samdrátt
Samhliða hærri verðbólgu spáir Seðlabankinn einnig umtalsverðri kólnun í hagkerfinu í ár, en gert er ráð fyrir að hagvöxtur í ár verði sá minnsti frá árinu 2012. Greiningardeild Arion banka býst við að samdráttur leiði til minni útlánaaukningar hjá bönkunum, sem leiðir til enn verri lánakjara. Áhrifa þessa sé nú þegar tekið að gæta í lægri hámarksveðhlutföllum íbúðalána og versnandi kjörum viðbótarlána. Því gæti greiðslubyrði neytenda aukist, þrátt fyrir að raunverð fasteigna fari lækkandi.
Of mikið, of seint
Ásgeir Jónsson, dósent í hagfræði við Háskóla Íslands, gerði fasteignamarkaðinn að umfjöllunarefni sínu í Facebook-færslu fyrr í vikunni. Þar sagði hann að of mikil framboðsaukning sé sú hætta sem vofi alltaf yfir byggingargeiranum eftir langt tímabil skorts. Magnús Halldórsson fjallaði einnig um þessa hættu í leiðara sínum fyrir tveimur vikum síðan. Samkvæmt Magnúsi getur skyndiátak á húsnæðismarkaði leitt til ójafnvægis síðar. Lækki húsnæðisverð of mikið sé hætta á að fjárfesting í nýjum íbúðum muni aftur sitja á hakanum í framtíðinni, með tilheyrandi óstöðugleika á markaðnum.
Aukinn sveigjanleiki og betri lánakjör
Þrátt fyrir ótta við verri lánakjör og óstöðugleika á húsnæðismarkaðnum hafa þó ýmsar tillögur litið dagsins ljós sem gæti spornað við þessari þróun.
Átakshópurinn um bætta stöðu á húsnæðismarkaði vildi meðal annars heimila skammtímaíbúðir á athafnasvæðum og gera samvinnu stjórnvalda og sveitarfélaga í skipulagsmálum skilvirkari. Sömuleiðis lagði Reykjavíkurborg til að heimila húseigendum að hafa leiguíbúðir innan síns húsnæðis, en með því gæti eigendurnir aukið verðmæti eignar sinnar. Með þessum tillögum gæti stöðugleikinn batnað til muna með sveigjanlegra framboði sem komið gæti í veg fyrir uppsafnaðri húsnæðisþörf.
Lánakjör neytenda gætu líka batnað með væntri hagræðingu í fjármálakerfinu, ef marka má tillögur úr Hvítbók fjármálaráðuneytisins. Kristrún Tinna Gunnarsdóttir, sem sat í starfshópnum sem skrifaði Hvítbókina, kynnti niðurstöður Hvítbókarinnar í viðtali á sjónvarpsþættinum 21 fyrr í mánuðinum. Samkvæmt Kristrúnu eyddi starfshópurinn töluverðu púðri og orku í að skoða skilvirkni í íslenska fjármálakerfinu, en hún sagði mikið svigrúm fyrir hagræðingu meðal íslenskra banka sem bæta ættu kjör almennings.
