Einu peningarnir sem komnir eru í félag það sem ætlar að reisa lúxushótel á Landssímareitnum, þar sem ekki er einu sinni búið að steypa upp eða moka grunn, virðast koma frá lífeyrissjóðunum. Skuldir félagsins eru samt þegar komnar í 4,1 milljarð króna og þrátt fyrir lán á vildarkjörum vantar a.m.k. 5 milljarða króna til viðbótar sem ekki liggur fyrir hvernig félagið muni afla. Við eigendur lífeyrissjóða landsins getum ekki látið það ótalið að einhver elíta geti braskað þannig og brallað með það fé sem við höfum sparað af vinnulaunum okkar. Í þessu tilfelli fé sem hefði t.d. dugað til byggingar á yfir 1000 hagkvæmra íbúða fyrir almenning. Við hljótum að krefjast svara við mörgum spurningum sem upp koma þegar allt ferlið er skoðað.
Margt undarlegt, ef ekki gruggugt, kemur í ljós þegar aðdragandi þessa verkefnis er skoðaður. Samkvæmt ársreikningi Dalsnes ehf. keypti félagið Lindarvatn ehf., sem á Landssímareitinn, í desember 2014 af Pétri Þór Sigurðssyni hrl. á 930 milljónir króna. Átta mánuðum síðar eða í ágúst 2015 keypti Icelandair 50% hlut í Lindarvatni ehf. af Dalsnesi á 1,87 milljarða króna, ef marka má skráð virði fjárfestingarinnar samkvæmt ársreikningum Icelandair 2015, en kaupverðið var sagt trúnaðarmál á sínum tíma. Það þýðir að samkvæmt verðmati Icelandair og kaupverði þess hafði virði félagsins fjórfaldast á aðeins 8 mánuðum. Eða úr 930 milljónum króna í 3,74 milljarða króna.
Lindarvatn ehf. gaf út skuldabréf 2. mars 2016 sem seld voru til fagfjárfesta meðal annars lífeyrissjóða. Heimilt er að stækka flokkinn í allt að 6,25 milljarða króna. Kjörin á skuldabréfunum eru 3,77% verðtryggt og eru þau til 30 ára. Bréfin eru afborgunarlaus fyrstu tvö árin en eftir það greidd með jöfnun afborgunum mánaðarlega. Fyrstu tvö árin eru greiddir vextir af skuldabréfunum. Staða skuldabréfanna í árslok 2017 samkvæmt ársreikningi Lindarvatns var 3,84 milljarðar króna. Kaupendur skuldabréfanna eru fagfjárfestar og ætla má að lífeyrissjóðirnir séu þar stærstir. Öll áhættan af þessari fjárfestingu liggur hjá skuldabréfaeigendum, mest lífeyrissjóðum og almenningshlutafélaginu Icelandair. Eins og áður segir er engin uppbygging hafin.
Eftirfarandi spurningar hljóta að vakna við svona lestur.
Hvaða forsendur höfðu stjórnendur almenningshlutafélagsins Icelandair fyrir því að kaupa 50% hlut af Dalsnesi ehf. á þessum kjörum og voru þeir meðvitaðir um áhættuna?
Hvaða forsendur höfðu stjórnendur lífeyrissjóðanna til fjárfestinga í svo gríðarlega áhættusömu verkefni og það á kjörum sem teljast vera til vildarkjara með hliðsjón af kjörum framkvæmdalána almennt? En félagið var áður fjármagnað á kjörum sem voru 5,3%-8,8% verðtryggt. Auk þess sem tekjur félagsins eru litlar sem engar og getur reksturinn engan veginn staðið við greiðslur á útgefnum skuldabréfum. Þess má geta að hefðbundin framkvæmdalán eða brúarlán bera á bilinu 6-8% vexti.
Eins og áður sagði eru skuldir Lindarvatns ehf. þegar orðnar 4,1 milljarður króna og þar af eru skuldir vegna skuldabréfaláns 3,84 milljarðar króna. Heimilt er að auka við skuldabréfaflokkinn í allt að 6,25 milljarða þannig að heimilt er að gefa út allt að 2,4 milljarða að auki við það sem búið er að lána. Ekki er byrjað að grafa fyrir framkvæmdum þannig að uppbygging er ekki hafin á reitnum. Einnig eru áhrif skyndifriðlýsingar Minjastofnunar á Víkurgarð óljós.
Hvernig ætla forsvarsmenn Lindarvatns ehf. að klára byggingu lúxushótels, sem er ekki enn byrjað að byggja, fyrir þá 2,4 milljarða króna sem eftir standa af 6,25 milljarða króna skuldabréfi? Ef verkefnið tekur tvö ár frá þessum degi er ljóst að afborganir félagsins af skuldabréfinu næstu 24 mánuðina nema um 280 milljónum króna og áætlaðar verðbætur ofan á höfuðstól skulda 290 milljónir kr.. Eftir standa því um 2,1 milljarður króna til að klára byggingu 12.500 fm. lúxushótels (168 þúsund kr.fm) á einum erfiðasta og áhættusamasta byggingarreit borgarinnar. Í ljósi þess að kostnaður við nýjar höfuðstöðvar Landsbankans við Hörpureitinn eru varlega áætlaðar um 9 milljarðar króna fyrir byggingu 16.500 fm. skrifstofuhúsnæðis eða um 545 þúsund kr.fm. getur þetta dæmi ekki gengið upp.
Ljóst er að ef verulegar tafir verða á framkvæmdum þá kostar það mikla fjármuni fyrir félagið eða um 300 m.kr. á ári eða 25 m.kr. á mánuði. En ljóst er að nú þegar hefur orðið tveggja og hálfs árs töf á verkefninu. Óvissuþættir í svona verkefni eru miklir; hver verður endanlegur byggingarkostnaður, hvenær tekst að ljúka framkvæmdum, hver verður staðan á ferðamannamarkaði þegar hótelið verður komið í rekstur? Mun rekstur á hótelinu geta staðið undir öllum þeim skuldum sem þarf að greiða af þegar það verður tilbúið? Gera má ráð fyrir að heildarkostnaður við þessa framkvæmd verði vel yfir 11 milljarðar. Og nú eru Icelandair hotels komin í söluferli, hver verða áhrif þess?
Um er að ræða gríðarlega áhættusama framkvæmd sem er ekki full fjármögnuð fyrir þeim flóknu og miklu framkvæmdum sem eftir eru. Þeir einu sem sitja eftir með alla áhættuna af þessu áhættusama verkefni eru því lífeyrissjóðirnir. Þá spyr ég: Er það hlutverk lífeyrissjóða að koma að svona áhættufjárfestingum? Og hvernig í ósköpunum má það vera að sjóðirnir koma að svona fjárfestingu, á kjörum sem almenningur eða önnur félög hefðu aldrei aðgang að?
Væri ekki nær að sjóðirnir kæmu að uppbyggingu á húsnæðismarkaði, t.d. hagkvæmum leiguíbúðum, sem hingað til hafa reynst vera öruggustu fjárfestingarnar og væru samfélaginu til góða í leiðinni? Miðað við útboðslýsingar á skuldabréfaflokknum hefði verið mögulegt að byggja yfir 1.000 hagkvæmar íbúðir fyrir almenning. Veltum því fyrir okkur.
Það virðist skipta máli hverjir fá að leika sér með lífeyri landsmanna.
Höfundur er formaður VR.
