Fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd Seðla­banka Íslands kynnti í gær­morgun tvær nýjar ákvarð­an­ir, sem báðar eru til þess fallnar að hafa tölu­verð áhrif á stöðu fólks sem er að reyna að koma sér inn á fast­eigna­mark­að­inn í fyrsta sinn.

Breyt­ing­arnar snerta það hversu mikið fólk getur fengið að láni fyrir sinni fyrstu íbúð og taka einnig til greiðslu­mats bank­anna, en þar eru kynnt ákveðin við­mið um vexti sem bönk­unum ber að líta til við útreikn­inga sína, auk þess sem óheim­ilt verður að horfa til lengri lána en til 25 ára við greiðslu­mat fyrir verð­tryggð lán.

Tíu pró­sent kaup­verðs duga ekki lengur fyrir útborgun

Sú breyt­ing sem hefur helst gripið fyr­ir­sagn­irnar er að verið að lækka hámarks veð­setn­ing­ar­hlut­fall fyrstu kaup­enda úr 90 pró­sentum niður í 85 pró­sent. Á manna­máli þýðir það að ein­stak­lingar sem eru að kaupa sína fyrstu eign þurfa nú að eiga að minnsta kosti 15 pró­sent af kaup­verði eignar til útborg­un­ar, í stað 10 pró­senta áður.

Ein­ungis Íslands­banki var enn að veita 90 pró­sent lán í ein­hverjum til­fell­um, en bæði Lands­bank­inn og Arion banki hafa að hámarki verið að lána fyrstu kaup­endum fyrir 85 pró­sent af kaup­verði fast­eigna að und­an­förnu. Þessar breyt­ingar snerta því ein­ungis tak­mark­aðan þeirra sem eru að koma sér inn á mark­að­inn.

Sam­kvæmt Gunn­ari Jak­obs­syni vara­seðla­banka­stjóra fjár­mála­stöð­ug­leika var skuld­setn­ing um 20 pró­sent nýrra fyrstu kaup­enda yfir 85 pró­sentum á fyrsta árs­fjórð­ungi þessa árs – og talan var öllu lægri í fyrra.

Með hækk­andi hús­næð­is­verði, ekki síst á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, var þrösk­uld­ur­inn inn á hús­næð­is­mark­að­inn þó þegar orð­inn ansi hár fyrir fyrstu kaup­endur og eigið féð sem þarf að safna til þess að kaupa fyrstu íbúð er orðin dágóð summa.

Tökum dæmi:

Jón og Gunna eru bæði 27 ára og nýlega komin inn á vinnu­mark­að­inn eftir nám. Þau eiga eitt barn og hafa hug á því að festa kaup á þriggja her­bergja íbúð – og eru löngu byrjuð að safna.

Fyrir ári síðan voru þau með auga­stað á íbúðum sem kost­uðu um 40 millj­ónir króna, en árs­hækkun íbúða­verðs á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hefur verið um 22 pró­sent, sem þýðir að sam­bæri­legar íbúðir kosta hátt í 50 millj­ónir króna í dag.

Fyrir breyt­ingar hefðu þau þurft að ná að safna 5 millj­ónum króna fyrir íbúð sem kost­aði 50 millj­ónir og taka svo lán og við­bót­ar­lán hjá Íslands­banka fyrir rest­inni, en sú upp­hæð sem Jón og Gunna þurfa að eiga í sínum sjóði nú hefur nú hækkað upp í 7,5 millj­ónir króna.

Sjóð­ur­inn þeirra fyrir útborgun þarf því að vaxa um 2,5 millj­ónir króna eftir ákvörðun fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd­ar.

Þrengt að greiðslu­mati verð­tryggðra lána

Breyt­ing­arnar sem fjár­mála­stöð­ug­leika­nefndin kynnti varð­andi við­mið um vexti sem lán­veit­endum ber að horfa til við fram­kvæmd greiðslu­mats kemur líka til með að hafa áhrif, aðal­lega á tekju­lága sem eru að reyna að kom­ast inn á fast­eigna­mark­að­inn, þann hóp sem hefur verið að spenna bog­ann til þess að kom­ast í eigið hús­næði.

Fólk með lága greiðslu­getu hefur helst leitað í verð­tryggð lán með lágri upp­hafs­greiðslu­byrði, en hægt er að fá slík lán til allt 40 ára á lágum breyti­legum vöxt­um, en lægstu breyti­legu vext­irnir á lán­unum hafa verið um 1,5 pró­sent hjá bönk­unum að und­an­förnu.

Nú er verið að gera lán­veit­endum skylt að horfa til að lág­marki til 3 pró­senta vaxta á þessi lán við greiðslu­mat – og banna þeim að horfa til lengri verð­tryggðra lána en 25 ára. Og hvernig lítur dæmið þá út fyrir þá sem eru að spenna bog­ann til að kom­ast inn á mark­að­inn?

Tökum dæmi:

Stef­án, ein­stæður þrí­tugur mað­ur, er búinn að vera að reyna að kom­ast inn á fast­eigna­mark­að­inn, helst í tveggja her­bergja eign. Slíkar eignir kosta að lág­marki 35 millj­ónir á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, sam­kvæmt upp­settu verði á fast­eigna­vefjum í dag. Stefán þyrfti að taka lán fyrir 85 pró­sentum af kaup­verð­inu, eða 29,75 millj­ón­ir.

Sam­kvæmt lána­reikni­vél, sem Eiríkur Þór Ágústs­son heldur úti á Grid, væri fyrsta afborgun af slíku verð­tryggðu láni á 1,5 pró­sent vöxtum til 40 ára rúmar 82 þús­und krón­ur.

Eftir breyt­ing­arnar þyrfti Stefán þó að geta stað­ist greiðslu­mat vegna láns á 3 pró­senta vöxtum til 25 ára. Miðað við það þyrfti Stefán að geta sýnt fram á að hann gæti staðið við greiðslu­byrði upp á 141 þús­und krón­ur.

Reiknuð greiðslu­geta Stef­áns þarf því að vera tæp­lega 60 þús­und krónum hærri en áður, eftir ákvörðun fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd­ar.

Hafa áhyggjur af því að fyrstu kaup­endur fari flatt

Hlut­fall fyrstu kaup­enda hefur verið hátt á und­an­förnum árum og sagði Ásgeir Jóns­son seðla­banka­stjóri á kynn­ing­ar­fundi í gær að á síð­ustu miss­erum hefði það verið um 30 pró­sent yfir landið og á bil­inu 30-40 pró­sent á höf­uð­borg­ar­svæð­inu.

Hann sagði að mjög mikið af ungu fólki og líka erlendu fólki sem hefði verið á leigu­mark­aði hefði á und­an­förnum miss­erum náð að koma sér í eigið hús­næði vegna lægri fjár­mögn­un­ar­kostn­að­ar, væri nú komið með hærra eigið fé og nyti enn nei­kvæðra raun­vaxta, sem væri „mjög gott“.

Seðla­bank­inn er hins vegar byrj­aður að hafa áhyggjur af stöðu fyrstu kaup­enda sem eru að koma sér inn á mark­að­inn í dag og sagði Ásgeir að það væri mat bank­ans að það væri „ekki heppi­legt fyrir fólk að koma inn á 90 pró­sent lánum eins og staðan er nún­a.“

Gunnar Jak­obs­son vara­seðla­banka­stjóri fjár­mála­stöð­ug­leika sagði á kynn­ing­ar­fundi Seðla­bank­ans í gær að þessar ákvarð­anir væru teknar í ljósi vís­bend­inga um að skuld­setn­ing ákveð­inna hópa, þá fyrst og fremst meðal fyrstu kaup­enda, væri orðin óhóf­lega mik­il.

Fólk væri að leita í verð­tryggð lán og skuld­setja sig mik­ið, án þess þó að átta sig endi­lega á því að afborg­anir lán­anna geta hækkað mjög skarpt innan fárra ára við þá verð­bólgu sem nú mælist hér á landi. Hvatti hann bank­ana til þess að gera neyt­endum þetta betur ljóst í lána­reikni­vélum sem haldið er úti.

Hann sagði að aðgerðir fjár­mála­stöð­ug­leika­nefndar væru þó fyrst og fremst til að tryggja stöð­ug­leik­ann í fjár­mála­kerf­inu – að tryggja að lána­stofn­anir gætu haldið áfram að lána ef efna­hags­á­föll dyndu yfir.

„Við erum ekki með aðgerðum að reyna með beinum hætti að reyna að hafa áhrif á hús­næð­is­verð. Við erum ekki í því hlut­verki, í fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd. Aðgerð­irnar verða að skoð­ast í því ljósi. Auð­vitað væntum við þess að það gætu orðið hlið­ar­á­hrif á hús­næð­is­verðið og með því, minni skuld­setn­ing,“ sagði Gunn­ar.