Virði íbúða Félagsbústaða hefur aukist um rúmlega 20 milljarða á sex mánuðum

Í fyrra hækkaði virði íbúða í eigu Félagsbústaða um rúmlega 20 milljarða. Eignasafnið hafði aldrei hækkað jafn mikið innan árs áður og hækkunin var meiri en fjögur árin á undan. Á fyrri hluta þessa árs hækkaði virði íbúðanna aftur um 20 milljarða.

Þórður Snær Júlíusson 5. september 2022

Þær íbúðir sem Félagsbústaðir, félag utan um félagslegar leiguíbúðir í eigu Reykjavíkurborgar, voru metnar á 146,7 milljarðar króna í lok júní síðastliðins. Virði þeirra hefur aukist um rúmlega 20 milljarða króna frá síðustu áramótum, þegar íbúðasafnið var metið á 126,5 milljarða króna. Eigið fé félagsins er nú um 84,8 milljarðar króna og hefur aukist um 17,5 milljarða króna á fyrstu sex mánuðum þessa árs. Hækkunin endurspeglar hækkun á fasteignamati á þeim 3.030 íbúðum sem Félagsbústaðir eiga.

Þetta má lesa út úr nýbirtum árshlutareikningi Félagsbústaða.

Þessi mikla hækkun á virði eigna Félagsbústaða, sem eru að öllu leyti í eigu Reykjavíkurborgar, er stærsta ástæða þess að afkoma samstæðu borgarinnar á fyrri hluta ársins reyndist heilum 9,8 milljörðum krónum betri en gert hafði verið ráð fyrir. Virði eignasafns félagsins hækkaði um 16,9 milljarða króna umfram áætlun.

Langmesta hækkun frá upphafi

Þetta er langhæsta matsbreytingin á fjárfestingaeignum Félagsbústaða sem nokkru sinni hefur átt sér stað á hálfs árs tímabili. Til að setja hana í samhengi má nefna að allt árið í fyrra hækkaði virði íbúðasafns Félagsbústaða um 20,5 milljarðar króna, sem var í takti við þær gríðarlegu hækkanir sem orðið höfðu á íbúðarverði á höfuðborgarsvæðinu á tímabilinu. Það var mesta hækkun sem orðið hafði á safninu innan árs frá stofnun Félagsbústaða. Fyrra metið var sett árið 2016 þegar verðbreyting á þeim fasteignum sem Félagsbústaði á og ætlaðar eru til útleigu hækkuðu um 10,9 milljarða króna. Árið 2017 hækkuðu eignirnar um 8,5 milljarða króna, ári síðar um þrjá milljarða og 2019 hækkuðu eignirnar um 4,8 milljarða króna. Þær hækkuðu svo um 1,8 milljarð króna árið 2020. Samanlagt hækkuðu þær því um 18 milljarða króna á fjórum árum. Í fyrra, á einu ári, hækkuðu þær um 2,5 milljarði króna umfram það sem þær höfðu hækkað fjögur árin á undan.

Á fyrstu sex mánuðum þessa árs hækkaði virði íbúðanna um nánast sömu upphæð og allt árið í fyrra, og rúmlega tveimur milljörðum krónum meira en á árunum 2016-2020 samanlagt.

Halda á 3.030 íbúðum

Í Reykjavík er 74 prósent af öllu félagslegu húsnæði á höfuðborgarsvæðinu, þótt íbúar höfuðborgarinnar séu 56 prósent íbúa á svæðinu. Íbúðir Félagsbústaða eru yfir fimm prósent af öllum íbúðum í Reykjavík.

Alls halda Félagsbústaðir á 3.030 íbúðum. Almennar íbúðir eru 2.204, 444 eru svo útbúnar fyrir fatlaða og 382 eru fyrir aldraða. Að öllu meðtöldu er 22 félagsleg íbúð á hverja 1.000 íbúa Reykjavíkur – en þeir voru 137.260 talsins um mitt þetta ár. Heildarfjöldi félagslegra íbúða í Reykjavík við árslok 2017 var sagður 2.513 og hefur þeim því fjölgað um 517 síðan þá.

Í könnun sem var gerð í fyrra kom fram að 84 prósent leigjenda óhagnaðardrifinna leigufélaga á borð við Félagsbústaði eru ánægðir með að leigja þar. Ánægjan hjá þeim sem leigja hjá einkareknu leigufélögunum á Íslandi er hins vegar mun minni, en á meðal leigjenda þeirra segjast 64 prósent vera ánægð með núverandi húsnæði.

Töluverður munur er á því að leigja af einkaaðila og því að leigja af hinu opinbera. Í mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) sem birt var í október 2021 kom fram að það kostaði að meðaltali 168 þúsund krónur á mánuði að leigja af einkaaðila en 126 þúsund krónur á mánuði að leigja íbúð í eigu ríkis eða sveitarfélaga.

Því er að jafnaði þriðjungi dýrara að leigja af einkaaðila en af opinberum aðila.

Almennar íbúðir fyrir tekjulága

Til viðbótar við þær íbúðir sem Félagsbústaðir eiga í Reykjavík hafa verið byggðar margar almennar íbúðir fyrir tekjulága í höfuðborginni á undanförnum árum. Lög um byggingu slíkra íbúða voru samþykkt sumarið 2016. Hið nýja íbúðakerfi er tilraun til að endurreisa einhvern vísi að ríkisrekna félagslega húsnæðiskerfinu sem var aflagt undir lok síðustu aldar með þeim afleiðingum að félagslegum íbúðum fækkaði um helming milli áranna 1998 og 2017.

Markmið þeirra laga var að bæta húsnæðisöryggi þeirra sem eru undir ákveðnum tekju- og eignarmörkum með því að auka aðgengi að öruggu og viðeigandi leiguhúsnæði. Þannig yrði stuðlað að því að húsnæðiskostnaður sé í samræmi við greiðslugetu þeirra sem leigja húsnæðið og fari að jafnaði ekki yfir 25 prósent af tekjum þeirra.

Íbúðirnar sem hafa fengið stofnframlög eru ætlaðar fyrir allskyns hópa sem eru með lágar tekjur. Þar ber fyrst að nefna þá félagshópa sem eru undir skilgreindum tekju- og eignarviðmiðum.

Níu af hverjum tíu almennum íbúðum í Reykjavík

Stór hluti þessarar uppbyggingar, sem er afar umfangsmikil, er á vegum Bjargs íbúðafélags, sem var stofnað af ASÍ og BSRB fyrir nokkrum árum síðan, og er rekið án hagnaðarmarkmiða.

Ýmsar íbúðir sem eru ekki innan almenna íbúðakerfisins eða eru ekki í eigu sveitarfélaga falla þó ekki undir þessa upptalningu líkt og allar íbúðir Félagsstofnunar stúdenta og hluti íbúða Byggingarfélags námsmanna, hluti íbúða Brynju – Hússjóðs ÖBÍ, íbúðir Leigufélagsins Bríetar og fleiri.

Almenna ibúðakerfið er fjármagnað þannig að ríkið veitir stofnframlag sem nemur 18 prósent af stofnvirði almennra íbúða. Stofnvirði er kostnaðarverð íbúðarinnar, sama hvort það er við byggingu hennar eða vegna kaupa á henni.

Reykjavík hefur tekið á sig meginþorra ábyrgðar á uppbyggingu á almenna íbúðarkerfinu fyrir lágtekjufólk sem eru í vandræðum með að taka þátt á hefðbundnum íbúðamarkaði. Alls 89,4 prósent allra almennra íbúða sem hafa risið á höfuðborgarsvæðinu á undanförnum árum eru í Reykjavík.

Það er ekki án kostnaðar fyrir höfuðborgina, eða íbúa hennar, sem greiða fyrir reksturinn með útsvari og fasteignagjöldum. Sveitarfélög veita nefnilega 12 til 16 prósent stofnframlag til verkefnanna. Þau geta falist í beinu fjárframlagi en eru oftar en ekki í formi úthlutunar á lóðum eða lækkunar eða niðurfellingar á gjöldum sem þyrfti annars að greiða til sveitarfélagsins.