Allir viðskiptabankarnir hafa lækkað hluta íbúðalánavaxta sinna á síðustu dögum. Þeir eru samt sem áður miklu hærri en þeir vextir sem lífeyrissjóðir landsins geta boðið sínum sjóðsfélögum upp á. Í sumum lánaflokkum eru lægstu vextir lífeyrissjóðs helmingur þess sem lægstu vextir viðskiptabanka eru.
Það ætti því ekki að koma neinum á óvart að lífeyrissjóðir landsins séu búnir að auka verulega hlutdeild sína í lánum vegna íbúðarkaupa á undanförnum árum. Frá árinu 2016 og fram til dagsins í dag hefur sú hlutdeild raunar tvöfaldast.
Sá böggull fylgir hins vegar skammrifi að lífeyrissjóðalánin standa ekki öllum til boða. Flestir sjóðirnir eru með þröng lánaskilyrði sem gera það að verkum að lánin beinist aðallega að þeim sem hafa borgað í lengri tíma í viðkomandi sjóð. Auk þess lánar þorri þeirra að hámarki fyrir 70 prósent af kaupverði íbúðar og jafnvel þá er í sumum tilvikum sett þak á hversu há upphæðin má að hámarki vera. Það þýðir að þeir sem eiga meira eigin fé, og hafa borgað lengi í sama lífeyrissjóðinn, fá bestu kjörin sem bjóðast á markaði.
Greining Íslandsbanka, sem gaf út skýrslu um íbúðamarkaðinn í gær, reiknaði út að ef öllum myndi bjóðast hagstæðustu kjör sem í boði eru á lánamarkaðinum þá myndu vaxtaálögur sem landsmenn greiða árlega fara úr 81 milljarði króna í 43 milljarða króna. Vaxtagreiðslurnar myndu dragast saman um tæpan helming, eða 38 milljarða króna.
Allir viðskiptabankarnir þrír: Arion banki, Landsbankinn og Íslandsbanki, hafa lækkað vexti á hluta þeirra lána sem þeir bjóða upp á síðustu daga. Vaxtalækkunin kemur í kjölfar þess að Seðlabanki Íslands lækkaði stýrivexti um 0,25 prósent.
Íslandsbanki reið á vaðið í fyrradag og lækkaði fasta vexti fasta óverðtryggða vexti um 0,25 prósentustig og breytilega óverðtryggða vexti um 0,15 prósentustig. Verðtryggðir vextir bankans á íbúðalánum hreyfðust hins vegar ekki.
Arion banki lækkaði breytlega óverðtryggða íbúðalánavexti um 0,29 prósentustig og í 5,49 prósent. Breytilegir verðtryggðir vextir bankans standa hins vegar í stað í 3,82 prósentum (miðað við grunnvexti sem eru 3,42 prósent og svo viðbótarlán með og engin breyting á vöxtum íbúðalána með fasta vexti til fimm ára.
Landsbankinn greindi svo frá því í morgun að fastir vextir á íbúðalánum til þriggja og fimm ára myndu lækka um 0,25 prósentustig. Þá var greint frá því að breytilegir vextir óverðtryggða íbúðalána myndu lækka, en einungis um 0,1 prósentustig. Breytilegir vextir á verðtryggðum íbúðalánum haldast 3,25 prósent.
Alls hefur Seðlabanki Íslands lækkað stýrivexti sína um 1,25 prósentustig frá því að kjarasamningar voru undirritaðir við stærstan hluta almenna vinnumarkaðarins í apríl.
Ef miðað er við vexti eins og þeir voru skömmu fyrir þá undirritun þá eru allir viðskiptabankarnir þrír langt frá því að hafa skilað allri stýrivaxtalækkun Seðlabanka Íslands til neytenda. Skiptir þar engu hvort skoðuð séu verðtryggð eða óverðtryggð lán eða hvort þau beri breytilega eða fasta vexti. Vaxtalækkanir bankanna þriggja hafa verið mun mildari en lækkun Seðlabankans.
Vert er að taka fram að viðskiptabankarnir þurfa að greiða sértæka skatta, á borð við bankaskatt, sem lífeyrissjóðir þurfa ekki að gera. Auk þess eru ríkar eiginfjárkröfur gerðar til banka sem sjóðirnir þurfa ekki að uppfylla. Það gerir bönkum erfitt fyrir að keppa við lífeyrissjóði um kjör á íbúðalánum.
Lífeyrissjóðir landsins bjóða all flestir sjóðsfélögum sínum upp á mun hagstæðari kjör en bankarnir gera, þótt skilyrði þeirra fyrir lántöku séu þrengri og hámark á lánveitingum hlutfallslegra lægra. Lægstu fáanlegu breytilegu verðtryggðu vextir eru til að mynda 1,64 prósent, hjá Almenna lífeyrissjóðnum, sem lánar 70 prósent af kaupverði, og Birtu, sem lánar 65 prósent þess. Skárstu bankavextirnir fyrir 70 prósent láni eru hjá Landsbankanum, þar sem þeir eru 3,25 prósent. Það þýðir að bestu verðtryggðu bankavextirnir eru nánast tvöfaldir lægstu vextir lífeyrissjóða.
Munurinn er ekki svona mikil þegar kemur að óverðtryggðum lánum, en þar býður Birta sínum sjóðsfélögum upp á 65 prósent lán á 4,6 prósent breytilegum vöxtum. Landsbankinn er sem fyrr með bestu kjörin sem bankar bjóða upp á í þeim lánaflokki, en breytilegir óverðtryggðir vextir hans eru 5,20 prósent upp að 70 prósent af kaupverði.
Íslenskir lántakendur, sem uppfylla skilyrði lífeyrissjóða fyrir lántöku, eru mjög meðvitaðir um þessa stöðu. Það sést á því að lífeyrissjóðir landsins eru nú beinir mótaðilar að 21 prósent af skuldum heimilanna og hlutfallið hefur aldrei verið hærra. Enn fremur hefur það tvöfaldast á mjög skömmum tíma, en árið 2016 var það tíu prósent.
Þetta kemur fram í nýrri skýrslu Greiningar Íslandsbanka um íslenska íbúðamarkaðinn sem kom út í gær. Þar segir að stóraukin umsvif lífeyrissjóða sem beinir lánveitendur inn á íbúðalánamarkað hafi aukið samkeppni á meðal lánveitenda sem hafi leitt til bættra vaxtakjara lántakenda. „Vaxtastig hefur mikil áhrif á hvata heimilanna til lántöku og hvetur lægra vaxtarstig að öðru óbreyttu til aukinnar lántöku sem getur myndað þrýsting til hækkunar á íbúðaverði.“
Í skýrslunni er einnig farið yfir að Fjármálaeftirlitið hafi sett reglur um hámar veðhlutfall íbúðalána til að sporna gegn óheilbrigðri skuldasöfnun, líkt og þeirri sem átti sér stað fyrir bankahrun þegar fjármálastofnanir lánuðu kaupendum 90-100 prósent af kaupverði.
„Þar með er búið að tryggja að lánveitendur slaki ekki á lánaskilyrðum í harðnandi samkeppnisumhverfi líkt og gerðist í síðustu uppsveiflu þegar hægt var að eignast heimili sem fjármagnað var að öllu leyti með lánsfé. Heimili landsins búa því við ríkari takmarkanir hvað skuldsetningu varðar og ólíklegt að áhættusöm skuldsetning heimilanna endurtaki sig með sambærilegum hætti og í síðustu uppsveiflu.“
Í skýrslu Íslandsbanka er einnig fjallað um þann mikla mun sem er á þeim kjörum sem standa lántökum til boða. Þar segir að miðað við skattskýrslur landsmanna hafi vigtaðir íbúðalánavextir heimila landsins verið 4,9 prósent á síðastliðnu ári. Vaxtaálögur íbúðalána námu samkvæmt dæminu sem sett er fram í skýrslunni 81 milljarði króna.
Ef gert væri ráð fyrir að öll íbúðalán bæru lægstu vexti sem önnur fjármálafyrirtæki en lífeyrissjóðir – þ.e. bankar, sparisjóðir og Íbúðalánasjóður – bjóða upp á hafi verið 4,2 prósent þá er það 0,7 prósentustigum lægra en hinir vigtuðu íbúðalánavextir. Það þýðir að vaxtabyrðin gæti verið um 15 prósent lægri, eða sem nemur 12 milljörðum króna.
Í skýrslunni er líka reiknað annað dæmi, þar sem litið er framhjá þrengri skilyrðum lífeyrissjóða fyrir lántökum og gert ráð fyrir að allir gætu fengið lán hjá þeim. Niðurstaða Íslandsbanka er að þá myndu vaxtaálögur heimila landsins verða um helmingi lægri, eða sem nemur 38 milljörðum króna. „Undirstrikar þetta mikilvægi þess að þekkja markaðsvexti sem standa til boða hverju sinni með það fyrir augum að endurfjármagna og draga úr vaxtakostnaði,“ segir í skýrslunni.
