Sameiginlega sýnin um þéttara borgarsvæði er að teiknast upp
Í nýrri þróunaráætlun höfuðborgarsvæðisins 2020-2024 er gert ráð fyrir að 66 prósent nýrra íbúða sem klárast á tímabilinu verði árið 2040 í grennd við hágæða almenningssamgöngur, þar af 86 prósent nýrra íbúða í Kópavogi.
Þörf er fyrir á bilinu 4.150 til 6.300 nýjar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu fram til ársloka 2024, til þess að mæta þeirri hóflegu íbúafjölgun sem gert er ráð fyrir í nýrri mannfjöldaspá fyrir höfuðborgarsvæðið.
Samkvæmt spánni, sem gerð var til að reyna að leggja mat á áhrif COVID-19 faraldursins á íbúaþróun á höfuðborgarsvæðinu, mun íbúum fjölga hóflega miðað við fyrri ár eða – um það bil 10.200 á höfuðborgarsvæðinu öllu fram til ársloka 2024. Skekkjumörkin eru allnokkur, eða um 3.500 íbúar í hvora átt.
Þetta er á meðal þess sem kemur fram í nýrri Þróunaráætlun höfuðborgarsvæðisins fyrir árin 2020-2024, sem unnin var af VSÓ Ráðgjöf í samstarfi við Samtök sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu (SSH). Áætlunin hefur nú verið afgreidd af svæðisskipulagsnefnd höfuðborgarsvæðisins til afgreiðslu hjá hverju og einu sveitarfélagi.
Ef eitthvað í takt við þessa mannfjöldaspá raungerist þýðir það að þörf er fyrir á bilinu 1.000 til 1.600 nýjar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu á ári hverju ári fram til ársloka 2024.
Áætlanir sveitarfélaganna á höfuðborgarsvæðinu gera ráð fyrir því að byggðar verði næstum því 2.000 íbúðir á ári á þessu sama tímabili, sem þýðir að það er mikið uppbyggingarskeið á áætlun – en einungis þrívegis áður hefur fjöldi fullkláraðra íbúða á höfuðborgarsvæðinu farið yfir 2.000 á einu ári.
Byggingaráformin í sveitarfélögunum eru því talin líkleg til þess að uppfylla þörf fyrir íbúðarhúsnæði, bæði vegna fólksfjölgunar og uppsafnaðrar íbúðaþarfar, sem metin var um 2.200 íbúðir í árslok 2019.
Íbúum á höfuðborgarsvæðinu hefur fjölgað nokkuð kröftuglega á undanförnum árum, nema reyndar í Hafnarfirði, þar sem íbúar voru færri 1. janúar 2021 en þeir voru í byrjun desember árið 2018, samkvæmt nýjustu tölum frá Hagstofunni.
Heildarfjölgun á milli desember 2019 og janúar 2021 var mest í Reykjavík, en á því tímabili fjölgaði íbúum höfuðborgarinnar um meira en tvö þúsund. Hlutfallsleg fjölgun var að sama skapi mest í Garðabæ og Kópavogi, þar sem hún nam yfir fjórum prósentum.
Offramboð á íbúðum?
Ef hins vegar hægir verulega á fólksfjölgun á höfuðborgarsvæðinu nú, líkt og gerst hefur í fyrri efnahagskreppum, gæti það leitt til offramboðs á íbúðum nema fjárfestar og verktakar hægi á plönum sínum, samkvæmt því sem fram kemur í þróunaráætluninni.
Þar er bent á að margar breytur geti haft áhrif á þróun næstu ára, en eftir sem áður sé „ástæða til að stefna að uppbyggingu minnst 1.300 íbúða á ári,“ í takt við langtímameðaltal uppbyggingar á íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu.
„Gangi áætlanirnar eftir verður unnið hratt á uppsafnaðri íbúðaþörf á tímabilinu og henni mögulega útrýmt. Ef þróun efnahagslífsins leiðir hins vegar til þess að hátt hlutfall þess fólks sem hingað hefur flutt frá útlöndum í leit að vinnu snýr til baka vegna atvinnuleysis getur það hæglega leitt til þess að íbúðamarkaðurinn verði kaupendamarkaður á seinni hluta tímabilsins,“ segir í skýrslunni.
Ekki er þó talin ástæða til að óttast offramboð sérstaklega, samkvæmt því sem fram kemur í umsögn Jóns Kjartans Ágústssonar, svæðiskipulagsstjóra á höfuðborgarsvæðinu, um þróunaráætlunina.
Hann nefnir þar máli sínu til stuðnings að óvissa um stöðu efnahagsmála geti haft áhrif á aðgengi verktaka að fjármagni til uppbyggingar og þaf af leiðandi kælandi áhrif á framboð húsnæðis. Einnig kemur svæðisskipulagsstjóri inn á að sveitarfélögin hafi aðgang að ýmsum stýritækjum sem þau geti gripið til ef stefnir í offramboð húsnæðis, til dæmis geti þau stýrt lóðaframboði, forgangsraðað uppbyggingaráformum og dregið úr innviðauppbyggingu nýrra hverfa.
Tekið skal fram að vegna áhrifa COVID-19 faraldursins á hluti eins og efnahagsmál, íbúaþróun og atvinnuhætti er þess getið víða í þessari nýju skýrslu – sem rammar inn fjögurra ára sýn sveitarfélaganna fyrir uppbyggingu húsnæðis og samgangna á höfuðborgarsvæðinu – að taka skuli niðurstöðum og ályktunum sem þar eru dregnar með fyrirvara.
Byggð fyrir 130-150 þúsund manns innan vaxtarmarka
Þróunaráætlun höfuðborgarsvæðisins er ætlað að vera samræmingartól fyrir sveitarfélögin í húsnæðis- og samgöngumálum. Þetta plagg er í umsögn svæðisskipulagsstjóra kallað „lykilatriði“ í framfylgd svæðisskipulagsins. Ný þróunaráætlun leysir af hólmi fyrri þróunaráætlun áranna 2015-2018 sem fylgdi svæðisskipulaginu frá 2015-2040 úr hlaði.
Ekki er útlit fyrir að hörgull verði á tækifærum til uppbyggingar á höfuðborgarsvæðinu til lengri tíma, en samkvæmt þeim heimildum sem eru til staðar í gildandi deiliskipulagsáætlunum og áætlunum um nýjar heimildir sem eru í vinnslu eða þróun hjá sveitarfélögunum verður unnt að byggja um 60 þúsund íbúðir innan núverandi vaxtarmarka byggðarinnar á höfuðborgarsvæðinu, byggð sem í heildina getur rúmað 130-150 þúsund manns.
Vaxtarmörk höfuðborgarsvæðisins eru þau mörk sem skilgreind voru í svæðisskipulagsvinnunni sem sveitarfélögin fóru sameiginlega í á síðasta áratug. Þá tóku sveitarfélögin sameiginlega ákvörðun um að byggja innan þeirra svo borgarsvæðið hætti að þenjast stjórnlaust út með tilheyrandi óhagræði fyrir alla.
Nýrri byggð er nú fremur beint á miðkjarna og samgöngumiðuð þróunarsvæði, sem síðan munu tengjast saman með Borgarlínu, hágæða almenningssamgöngukerfi.
Gott dæmi um slíka uppbyggingu er til dæmis við Hamraborg í Kópavogi, þar sem til stendur að fjölga íbúðum verulega á næstu árum miðað við fyrirliggjandi deiliskipulag sem er í kynningu.
Sem áður segir eru áætlanir ýmist í skipulagi eða á þróunarstigi sem miða að því að 60 þúsund íbúðir, eða fjöldi sem nemur um 67 prósent þeirra 90.000 íbúða sem standa á höfuðborgarsvæðinu í dag, verði byggðar innan vaxtarmarkanna. Sjá má hvar vaxtarmörkin liggja á myndinni hér að ofan.
Mætti byggja enn meira í kringum öflugustu samgönguásana
Í þróunaráætluninni er þess þó getið að sveitarfélögin mættu reyna að hafa enn meira af uppbyggingu sinni á allra næstu árum innan áhrifasvæðis hágæða almenningssamgangna, Borgarlínuleiða eða strætóleiða sem ganga á hárri tíðni.
Samkvæmt því sem þar kemur fram er gert ráð fyrir að 66 prósent nýrra íbúða sem eru á teikniborðinu verði það, en tekið er fram hlutfallið þyrfti að vera hærra til að markmið um að 66 prósent af allri byggð verði í grennd við hágæða almenningssamgöngur árið 2040 náist.
Einnig er 64 prósent af öllu fyrirhuguðu atvinnuhúsnæði sem er væntanlegt fram til ársins 2024 á áhrifasvæði hágæða almenningssamgöngum, en það hlutfall „mætti sömuleiðis vera enn hærra,“ samkvæmt skýrsluhöfundum.
Dregið er saman hvernig uppbygging bæði íbúða og atvinnuhúsnæðis á næstu árum liggur við almenningssamgöngum í hverju sveitarfélagi fyrir sig í.
Kópavogur er með hæst hlutfall væntanlegra íbúa á áhrifasvæði hágæða almenningssamgangna, eða 86 prósent, næst kemur Reykjavík með 71 prósent, svo Mosfellsbær með 70 prósent og þá Hafnarfjörður með 56 prósent.
Í þróunaráætluninni kemur fram að mikilvægt sé að hafa í huga að heimildirnar sem eru til staðar í áætlunum sveitarfélaganna séu þó misaðgengilegar og mishagkvæmar fyrir fjárfesta og verktaka. „Sums staðar þarf að rífa mannvirki sem fyrir eru eða ráðast í aðrar stórar fjárfestingar til að unnt sé að byggja upp. Að því leytinu er jákvætt að áætlanir sveitarfélaganna séu í hærri kantinum þar sem sum uppbyggingarplön geta mögulega dregist á langinn út af slíkum atriðum,“ segir í skýrslunni.
Þar segir einnig að áformuð uppbygging íbúðarhúsnæðis á tímabilinu 2020-2024 „virðist lituð af þeim mikla vexti sem verið hefur, og að sveitarfélögin vilji ekki láta sitt eftir liggja til að vöxtur megi halda áfram.“
Einnig kemur fram að þegar tekið sé mið af langtímaþróun sé „metnaðurinn mestur í Reykjavík og Garðabæ á meðan áform annars staðar virðast vera aðeins hófstilltari, og í meira samræmi við langtímaþróun.“
„Ef íbúafjölgunin verður í takti við mannfjöldaspána sem hér hefur verið sett fram er þó ekki ástæða til að bæta í, heldur frekar draga aðeins úr og samræma. Einnig gæti verið gagnlegt að stefna uppbyggingu eins og kostur er á áhrifasvæði hágæða almenningssamgangna,“ segir í þróunaráætluninni, sem nánar má kynna sér á vefsvæði SSH.
