Ef leigumarkaður á að virka vel fyrir báða aðila – leigusala og leigjendur – er nauðsynlegt að um hann ríki einhvers konar löggjöf með jafnvægi á milli réttinda beggja aðila. Þetta kemur fram í grein Ólafs Sindra Helgasonar, yfirhagfræðings Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, og Fredriks Kopsch, dósents í fasteignafræðum við Lundarháskóla, sem birtist í Vísbendingu.
Í henni segir að leigumarkaður gegni mikilvægu hlutverki á húsnæðismarkaði. Til að mynda þjóni hann heimilum sem þurfa á leiguhúsnæði að halda vegna tímabundinna aðstæðna og heimilum með lítið eigið fé eða sem eiga í erfiðleikum með að afla sér fjármagns til húsnæðiskaupa.
Í nýlegri rannsókn þeirra Ólafs og Fredriks eru rök færð fyrir því að löggjöf þurfi mögulega að taka tillit til breyttra aðstæðna á markaði. Í henni eru enn fremur teknar saman nokkrar vísbendingar sem gefa til kynna að formgerð leigumarkaðarins á Íslandi hefur breyst talsvert frá því á árunum fyrir hrun. Stuðst er við kannanir um aðstæður á leigumarkaði og skoðaðar breytingar í svörum ásamt því að löggjöf á Íslandi er borin saman við löggjöfina á hinum Norðurlöndunum.
Leiguverð í Svíþjóð ákvarðað út frá svokölluðu notagildi
Í rannsókninni er nánar farið í löggjöfina á Íslandi og hún borin saman við löggjöfina á hinum Norðurlöndunum. Meðal samanburðarlandanna er Svíþjóð með sterkustu löggjöfina fyrir leigjendur, að því er fram kemur í greininni.
„Þar er leiguverð ákvarðað út frá svokölluðu notagildi sem tekur mið af leigu sambærilegra íbúða. Þetta er svipað í grunninn og í Noregi og Finnlandi þar sem leiga á að vera svipuð og fyrir aðrar íbúðir en sænska kerfið hefur leitt til þess að leiga er langt undir jafnvægisverði þar í landi, einkum í stærri borgum. Svíþjóð glímir við mestu vandamálin í tengslum við afleiðingu af því sem búast má við af slíkri löggjöf, t.a.m. eru biðlistar eftir leiguíbúðum þar mjög langir. Hins vegar virðist vera þróun í átt að einhverjum tilslökunum, a.m.k. hvað varðar breytingar á leigu milli samninga en of snemmt er að segja til um þá þróun og hvaða áhrif hún kann að hafa.
Í Danmörku eru svipuð réttindi hvað varðar húsnæðisöryggi og í Svíþjóð en ekki er tilgreint til hversu langs tíma leigjandi leigir íbúðina og leigusali getur lent í talsverðum vandræðum með að segja upp samningi. Í Danmörku, Finnlandi og Noregi er leyfilegt að láta leiguverð fylgja vísitölu. Í Danmörku er það hins vegar einungis leyfilegt fyrir hluta markaðarins.“
Nauðsynlegt að læra af reynslu annarra þjóða
Til að bera saman löggjöf Norðurlandanna er einblínt á þrjá flokka: Hækkun á leigu á samningstíma, hækkun á leigu á milli samninga og húsnæðisöryggi leigjanda. Í greininni kemur fram að í samanburði við önnur Norðurlönd hafi Ísland líklegast veikustu löggjöfina hvað varðar þessar þrjár víddir í samanburði við hin Norðurlöndin en hún sé nokkuð svipuð löggjöfinni í Noregi. Með þeim breytingum sem hafa verið kynntar á húsaleigulögum í ár gæti hins vegar löggjöfin færst meira í áttina að hinum Norðurlöndunum.
„Þrátt fyrir mögulegt tilefni til breytingar á löggjöfinni er slíkt vandmeðfarið og nauðsynlegt er að læra af reynslu annarra landa í þeim efnum. Almennt er það samdóma álit hagfræðinga að aukið framboð leysir fleiri vandamál á leigumarkaði í stað hertra reglna. Of harðar reglur geta dregið úr framboði. Með auknu framboði jafnast samningsstaða milli leigjanda og leigusala og heldur aftur af hækkun leigu. Hins vegar er ekki ávallt hægt að tryggja nægilegt framboð og nauðsynlegt að ákveðin réttindi séu tryggð og jafnvægi á samningsstöðu ríki milli beggja aðila.“
