Hertar lánareglur og tveggja prósentustiga hærri stýrivextir hafa ekki enn dregið úr eftirspurn á fasteignamarkaðnum að miklu leyti, en íbúðir á höfuðborgarsvæðinu seljast hratt og margar hverjar á yfirverði. Þetta kemur fram í nýbirtri mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um stöðuna á húsnæðismarkaðnum.
80 prósent samdráttur í framboði
Samkvæmt skýrslunni fækkaði kaupsamningum um íbúðarhúsnæði nokkuð á milli mánaða í byrjun árs, þrátt fyrir að tekið sé tillit til árstíðabreytinga. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun segir þennan samdrátt vera helst vegna lítils framboðs á íbúðum sem eru auglýstar til sölu, en það mælist nú með minnsta móti.
Mest hefur íbúðum í fjölbýli fækkað, en bæði á höfuðborgarsvæðinu og á landsbyggðinni nemur samdráttur síðasta tveggja ára um 80 prósentum. Á höfuðborgarsvæðinu er úrval fjölbýlishúsaeigna því innan við fimmtungur af því sem það var í byrjun ársins 2020. Stofnunin bætir við að fjöldi íbúða til sölu sé ofmetinn í þessari talningu, þar sem margar íbúðir sem eru auglýstar til sölu hafi nú þegar farið í söluferli.
Stuttur sölutími og hátt verð
Á sama tíma og framboðið er lítið mælist eftirspurnin þó enn þónokkur. Meðalsölutími íbúðanna er mun minni en hann var fyrir tveimur árum síðan, en í janúar gátu seljendur íbúða á höfuðborgarsvæðinu búist við að hafa eignina sína að minnsta kosti viku skemur á sölu heldur en fyrir tveimur árum síðan. Á landsbyggðinni er munurinn svo enn meiri.
Sömuleiðis hefur hlutfall íbúða sem seljast yfir ásett verð hvergi verið hærra frá því að Húsnæðis- og mannvirkjastofnunin hóf sínar reglulegar mælingar fyrir átta árum síðan. Á höfuðborgarsvæðinu selst nú tæpur helmingur allra íbúða yfir ásett verð, en til samanburðar seldust aðeins 10 prósent þeirra á yfirverði fyrir tveimur árum síðan.
Mikil verðhækkun sem hvetur til uppbyggingar
Þessi mikli áhugi á íbúðakaupum, samhliða litlu framboði af eignum til sölu, hefur því þrýst fasteignaverðinu upp töluvert á síðustu mánuðum. Samkvæmt Þjóðskrá var vísitala fasteignaverðs á höfuðborgarsvæðinu 22,5 prósentum hærri í síðasta mánuði en í febrúar 2021.
Líkt og Landsbankinn bendir á í hagsjánni sinni sem kom út í gær hefur íbúðaverð hækkað hraðar en bæði laun og byggingarkostnaður. Slík þróun hvetur til íbuðauppbyggingar og bendir bankinn á að íbúðum í byggingu hafi fjölgað á höfuðborgarsvæðinu. Því megi gera ráð fyrir að framboð fari að aukast á markaðnum til þess að anna eftirspurn í framtíðinni.
Megináhrif stýrivaxtahækkana ekki komin fram
Í fyrrahaust nefndi fjármálastöðugleikanefnd að hratt hækkandi eignaverð samhliða aukinni skuldsetningu heimila hafi aukið sveiflutengda kerfisáhættu og ákvað hún því að auka eiginfjárkröfur á fjármálafyrirtæki. Einnig þrengdi nefndin lánaskilyrði, þannig að einungis væri hægt að taka fasteignalán ef greiðslubyrði þeirra væri innan við 35-40 prósent af ráðstöfunartekjum.
Á síðustu tólf mánuðum hefur peningastefnunefnd bankans einnig ákveðið að hækka stýrivexti úr 0,75 prósentum upp í 2,75 prósent. Nefndin segir ástæðuna fyrir hækkuninni vera vaxandi framleiðsluspenna í hagkerfinu og hærri verðbólguvæntingar til langs tíma. Á þessum tíma hefur stærsti hluti verðbólgunnar verið vegna hærra húsnæðisverðs.
Engin þessara aðgerða virðist þó hafa enn dregið úr eftirspurninni á húsnæðismarkaðnum. Samkvæmt 16 ára gamalli greiningu frá Seðlabankanum tekur þó að jafnaði um eitt ár fyrir áhrif stýrivaxtahækkana til að ná hámarki. Því gæti verið að megináhrif vaxtahækkananna komi fram á næstu mánuðum.
Áhrif þrengri lánaskilyrða á eftirspurn á húsnæðismarkaðnum eru hins vegar minna rannsökuð, en Seðlabankinn hefur einungis einu sinni áður beitt slíkum tækjum.
