Eftir síðustu stýrivaxtahækkun Seðlabanka Íslands, þegar vextirnir voru hækkaðir í 5,75 prósent og höfðu þá hækkað um þrjú prósentustig frá því í byrjun maí 2022, hafa lánveitendur hækkað breytilega óverðtryggða vexti sína. Nú eru lægstu óvertryggðu vextir sem íslenskir bankar, stærstu lánveitendurnir á markaðnum, bjóða upp á 7,25 til 7,59 prósent. Slíkir vextir hafa ekki verið hærri frá árinu 2010, eða í skömmu eftir bankahrunið þegar enn var verið að endurreisa föllnu bankana og íslenskt atvinnulíf.
Þessa stöðu má lesa út úr nýrri mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS).
Þar er einnig fjallað um þau áhrif sem þessar vaxtahækkanir hafa haft á greiðslubyrði óverðtryggðra lána. Á fyrri hluta 2021, þegar stýrivextir voru 0,75 prósent, var sá sem var með 50 milljón króna húsnæðislán á breytilegum vöxtum að borga 188.500 krónur af því á mánuði. Nú, einu og hálfu ári síðar er sú afborgun komin í 311.500 krónur. Því borgar þessi lántaki 123 þúsund krónur meira á mánuði í afborganir af íbúðaláninu sínu nú en hann gerði í maí 2021. Það er hækkun upp á 65 prósent.
Kjarninn greindi frá því í lok síðustu viku að allir stóru íslensku bankarnir: Landsbankinn, Íslandsbanki og Arion banki, hefðu hækkað vexti sína í kjölfarið af síðustu stýrivaxtahækkun.
Samanlögð greiðslubyrði aukist um 1,6 milljarða
Í nýjasta Fjármálastöðugleikariti Seðlabanka Íslands kom fram að um 28 prósent útistandandi fasteignalána eru óverðtryggð og með breytilegum vöxtum. Samanlögð upphæð þeirra eru á sjöunda hundrað milljarða króna.
Þá styttist í endurskoðun á vaxtakjörum fjölda óverðtryggðra lána sem veitt voru á föstum vöxtum til tiltekins tíma, en alls verða vextir á lánum upp á 340 milljarða króna endurskoðaðir á árunum 2023 og 2024 og vextir á lánum upp á 250 milljarða króna koma til endurskoðunar árið 2025. Þorri þeirra lána eru óverðtryggð.
Þess ber þó að gera að óverðtryggðir vextir eru enn töluvert undir verðbólgu, sem mælist 9,3 prósent. Raunvextir þessa hóps lántakanda eru því neikvæðir og eignamyndun á síðastliðnu ári, þegar húsnæðisverð hefur hækkað um 22 prósent á höfuðborgarsvæðinu, verið umtalsverð hjá þessum hópi þrátt fyrir að greiðslubyrðin hafi hækkað mikið.
Verðtryggð lán sækja í sig veðrið
Tilgangur hinna miklu stýrivaxtahækkana sem Seðlabankinn hefur ráðist í var að kæla fasteignamarkaðinn, sem var stærsta breytan í síhækkandi verðbólgu. Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri sagði á opnum fundi hjá efnahags- og viðskiptanefnd í gær að verðbólgan hefði sennilega náð hámarki sínu og að hann vonaðist til þess að stýrivaxtahækkunarferlinu væri nú lokið. Greiningaraðilar búast þó ekki við því að vextir fari að lækka á ný fyrr en í fyrsta lagi seint á næsta ári.
Ýmis merki eru til staðar um að fasteignamarkaðurinn sé að kólna hratt. Í skýrslu HMS kemur fram að framboð íbúða hafi aukist hratt, viðskiptum fer fækkandi og sömuleiðis hefur hlutfall íbúða sem selst yfir ásettu verði minnkað. „Nokkuð ljóst er að það eigi eftir að draga verulega úr verðhækkunum sem hafa einkennt fasteignamarkaðinn á undanförnum árum en óvíst er hvort að fasteignaverð eigi eftir að lækka. Það veltur meðal annars á því að hve miklu leyti heimilin eru tilbúin til að fjármagna sig á verðtryggðum lánum,“ segir í skýrslunni.
Þar kemur auk þess fram að verðtryggð lán hafa verið að sækja í sig veðrið. Heildarupphæð hreinna nýrra verðtryggðra íbúðalána voru jákvæð í ágúst sem þýðir að ný útlán voru meiri en uppgreiðslur og óreglulegar innáborganir. Það er í fyrsta sinn sem það gerist síðan í febrúar 2020.
Íbúðaverð hækkar, en hægar
Þjóðskrá birti tölur í gær sem sýndu að íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,8 prósent í september, eftir að hafa lækkað um 0,4 prósent mánuðinn áður. Það var í fyrsta sinn síðan 2019 sem verðið lækkaði milli mánaða. Þriggja mánaða hækkun íbúðaverðs hefur hins vegar tekið stakkaskiptum. Það var 9,1 prósent í maí en er nú 1,5 prósent.
Nú eru 1.300 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu. Þegar framboðið var sem minnst í febrúar síðastliðnum voru þær innan við 450 talsins. Framboðið hefur því þrefaldast á átta mánuðum og í skýrslu HMS kemur fram að því í lok júlí hafi það aukist um 89 prósent.
Samkvæmt íbúðatalningu HMS og Samtaka iðnaðarins sem framkvæmd var í ágúst og september voru 8.113 íbúðir í byggingu á landinu öllu samanborið við 7.260 í talningunni í mars og 6.001 íbúð í september í fyrra. „Aukningin frá því á sama tíma í fyrra nemur því 35,2 prósentum. Mesta aukningin er í Kraganum, þ.e. á höfuðborgarsvæðinu fyrir utan Reykjavíkurborg, en þar hefur fjöldi íbúða í byggingu nær tvöfaldast frá því á sama tíma fyrir ári. • Ef aðeins er miðað við íbúðir sem nú þegar eru í byggingu má gera ráð fyrir að í ár og á næstu tveimur árum verði byggðar um 3.000-3.200 íbúðir á ári.“
