Sérfræðingar Seðlabankans telja að líkur á leiðréttingu íbúðaverðs hafi aukist að undanförnu en segja erfitt að „fullyrða nokkuð um hvort möguleg leiðrétting íbúðaverðs komi til með að verða tiltölulega hröð og að henni fylgi nafnverðslækkanir eða hvort nafnverð staðni og raunverð lækki uns nýju jafnvægi verður náð á markaðnum.“
Þetta er á meðal þess sem fram kemur í umfjöllun um íbúðamarkaðinn í ritinu Fjármálastöðugleiki, sem birt var í morgun. Þar segir að verð íbúðarhúsnæðis á Íslandi mælist enn hátt á nær alla mælikvarða, og sömuleiðis að allt frá því í mars á þessu ári hafi útreikningar Seðlabankans gefið til kynna að bólumyndun væri á markaði með íbúðarhúsnæði, þegar horft væri til hlutfalls íbúðaverðs og launavísitölu.
Í umfjöllun Seðlabankans segir að íbúðaverð hafi á fyrra hluta ársins hækkað umfram þá þætti sem alla jafna ráði þróun íbúðaverð til lengri tíma og að þetta bendi til „mikils ójafnvægis á markaðnum“.
„Hlutfall íbúðaverðs og launavísitölu hafði í lok júlí hækkað um rúmlega 16% á ársgrundvelli og hefur ekki mælst hærra frá aldamótum. Hlutfall íbúðaverðs og samanlagðra ráðstöfunartekna þjóðarinnar hefur einnig farið hækkandi að undanförnu, sérstaklega ef litið er til ráðstöfunartekna að teknu tilliti til fjölda fólks á vinnualdri. Íbúðaverð hefur einnig hækkað langt umfram byggingarkostnað frá seinni hluta ársins 2020,“ segir í Fjármálastöðugleika.
Fyrstu vísbendingar um kólnun markaðarins eru nú komnar fram og staðan hefur breyst hratt.. Rakið er í Fjármálastöðugleika að íbúðir til sölu á öllu landinu hafi verið orðnar 2.000 talsins um miðjan september, sem er tvöfaldur fjöldinn sem var til sölu á vormánuðum og að á sama tíma fari kaupsamningum um íbúðarhúsnæði fækkandi. Þá hafi meðalsölutími íbúða einnig lengst mikið, en hann mældist 57 dagar á höfuðborgarsvæðinu í ágúst, en fór lægst niður í 25 daga í mars. Svipuð þróun hefur átt sér stað í landsbyggðunum.
Líklegt að leiguverð fari að hækka
Á sama tíma og eignaverð hefur skotist upp í hæstu hæðir hefur ójafnvægi á milli kaup- og leiguverðs aukist mikið, þar sem leiguverð hefur lækkað að raunvirði á undanförnum árum.
Seðlabankinn sér fram á breytingar á þessu, og segir að hærri fjármagnskostnaður, aukin skammtímaleiga íbúða til ferðamanna, fólksflutningar til landsins og aðrir þættir sem auki eftirspurn eftir leiguhúsnæði muni „að líkindum setja aukinn þrýsting á hækkun leiguverð á komandi misserum“.
Nafnverðslækkanir í ríkjum þar sem þróun hefur verið áþekk
Í Fjármálastöðugleika er farið yfir þróun mála í Noregi, Svíþjóð og Nýja-Sjálandi, þar sem húsnæðisverð er nú þegar farið að lækka að nafnvirði og því haldið til haga að þróunin í þessum þremur löndum hafi verið áþekk og hér á landi síðustu mánuði, að því leyti að fasteignavextir hafi hækkað og dregið hafi úr umsvifum á fasteignamarkaði.
Í Noregi hefur vísitalan húsnæðisverðs lækkað um 2 prósent að raunvirði, 0,1 prósent að nafnvirði, frá því í maí, en í Svíþjóð hafa lækkanir verið mun skarpari – og verðið lækkað um 14,5 prósent að raunvirði og 8,7 prósent að nafnvirði frá því í febrúar. Á Nýja-Sjálandi hefur verðið lækkað um 15 prósent að raunvirði og 12 prósent að nafnvirði frá því í nóvember í fyrra.
Hvernig yrðu íslenskar verðlækkanir?
Sem áður segir telur Seðlabankinn erfitt að fullyrða nokkuð með hvaða hætti verðlækkanir komi fram á Íslandi, hvort það gerist tiltölulega hratt með nafnverðslækkunum eða hvort nafnverð einfaldlega staðni og raunverð íbúða lækki.
Fyrstu nafnverðslækkanirnar á höfuðborgarsvæðinu frá því árið 2019 mældust í ágústmánuði, en þá lækkaði sérbýli um 2,4 prósent milli mánaða, á meðan verð íbúða í fjölbýli hækkaði lítillega. Heilt yfir lækkaði vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu um 0,4 prósent á milli mánaða.
Ekki er ólíklegt að þessi þróun haldi áfram, þar sem vísitala hvers mánaðar sem Þjóðskrá birtir byggir á meðaltali þriggja mánaða. Vísitalan fyrir ágúst horfði þannig til júní, júlí og ágúst.
Ef þróunin í ágúst byrjaði að ýta vísitölunni niður þarf ekki að vera mjög djarfur spámaður til að ætla að þróunin á fasteignamarkaði í septembermánuði geri hið sama, enda munu áhrif síðustu vaxtahækkana og hertra lánaskilyrða Seðlabankans vega meira inn í útreikning vísitölunnar þá.
