Seðlabankinn: Líkur hafa aukist á að fasteignaverð lækki

Útreikningar Seðlabankans á hlutfalli íbúðaverðs og launavísitölu hafa allt frá í mars gefið til kynna bólumyndun á íbúðamarkaði. Hvernig markaðurinn mun mögulega leiðrétta sig er óvíst, en hröð leiðrétting og nafnverðslækkanir eru möguleiki.

Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri.
Ásgeir Jónsson seðlabankastjóri.
Auglýsing

Sér­fræð­ingar Seðla­bank­ans telja að líkur á leið­rétt­ingu íbúða­verðs hafi auk­ist að und­an­förnu en segja erfitt að „full­yrða nokkuð um hvort mögu­leg leið­rétt­ing íbúða­verðs komi til með að verða til­tölu­lega hröð og að henni fylgi nafn­verðs­lækk­anir eða hvort nafn­verð staðni og raun­verð lækki uns nýju jafn­vægi verður náð á mark­aðn­um.“

Þetta er á meðal þess sem fram kemur í umfjöllun um íbúða­mark­að­inn í rit­inu Fjár­mála­stöð­ug­leiki, sem birt var í morg­un. Þar segir að verð íbúð­ar­hús­næðis á Íslandi mælist enn hátt á nær alla mæli­kvarða, og sömu­leiðis að allt frá því í mars á þessu ári hafi útreikn­ingar Seðla­bank­ans gefið til kynna að bólu­myndun væri á mark­aði með íbúð­ar­hús­næði, þegar horft væri til hlut­falls íbúða­verðs og launa­vísi­tölu.

Í umfjöllun Seðla­bank­ans segir að íbúða­verð hafi á fyrra hluta árs­ins hækkað umfram þá þætti sem alla jafna ráði þróun íbúða­verð til lengri tíma og að þetta bendi til „mik­ils ójafn­vægis á mark­aðn­um“.

„Hlut­fall íbúða­verðs og launa­vísi­tölu hafði í lok júlí hækkað um rúm­lega 16% á árs­grund­velli og hefur ekki mælst hærra frá alda­mót­um. Hlut­fall íbúða­verðs og sam­an­lagðra ráð­stöf­un­ar­tekna þjóð­ar­innar hefur einnig farið hækk­andi að und­an­förnu, sér­stak­lega ef litið er til ráð­stöf­un­ar­tekna að teknu til­liti til fjölda fólks á vinnu­aldri. Íbúða­verð hefur einnig hækkað langt umfram bygg­ing­ar­kostnað frá seinni hluta árs­ins 2020,“ segir í Fjár­mála­stöð­ug­leika.

Fyrstu vís­bend­ingar um kólnun mark­að­ar­ins eru nú komnar fram og staðan hefur breyst hratt.. Rakið er í Fjár­mála­stöð­ug­leika að íbúðir til sölu á öllu land­inu hafi verið orðnar 2.000 tals­ins um miðjan sept­em­ber, sem er tvö­faldur fjöld­inn sem var til sölu á vor­mán­uðum og að á sama tíma fari kaup­samn­ingum um íbúð­ar­hús­næði fækk­andi. Þá hafi með­al­sölu­tími íbúða einnig lengst mik­ið, en hann mæld­ist 57 dagar á höf­uð­borg­ar­svæð­inu í ágúst, en fór lægst niður í 25 daga í mars. Svipuð þróun hefur átt sér stað í lands­byggð­un­um.

Lík­legt að leigu­verð fari að hækka

Á sama tíma og eigna­verð hefur skot­ist upp í hæstu hæðir hefur ójafn­vægi á milli kaup- og leigu­verðs auk­ist mik­ið, þar sem leigu­verð hefur lækkað að raun­virði á und­an­förnum árum.

Auglýsing

Seðla­bank­inn sér fram á breyt­ingar á þessu, og segir að hærri fjár­magns­kostn­að­ur, aukin skamm­tíma­leiga íbúða til ferða­manna, fólks­flutn­ingar til lands­ins og aðrir þættir sem auki eft­ir­spurn eftir leigu­hús­næði muni „að lík­indum setja auk­inn þrýst­ing á hækkun leigu­verð á kom­andi miss­erum“.

Nafn­verðs­lækk­anir í ríkjum þar sem þróun hefur verið áþekk

Í Fjár­mála­stöð­ug­leika er farið yfir þróun mála í Nor­egi, Sví­þjóð og Nýja-­Sjá­landi, þar sem hús­næð­is­verð er nú þegar farið að lækka að nafn­virði og því haldið til haga að þró­unin í þessum þremur löndum hafi verið áþekk og hér á landi síð­ustu mán­uði, að því leyti að fast­eigna­vextir hafi hækkað og dregið hafi úr umsvifum á fast­eigna­mark­aði.

Í Nor­egi hefur vísi­talan hús­næð­is­verðs lækkað um 2 pró­sent að raun­virði, 0,1 pró­sent að nafn­virði, frá því í maí, en í Sví­þjóð hafa lækk­anir verið mun skarp­ari – og verðið lækkað um 14,5 pró­sent að raun­virði og 8,7 pró­sent að nafn­virði frá því í febr­ú­ar. Á Nýja-­Sjá­landi hefur verðið lækkað um 15 pró­sent að raun­virði og 12 pró­sent að nafn­virði frá því í nóv­em­ber í fyrra.

Hvernig yrðu íslenskar verð­lækk­an­ir?

Sem áður segir telur Seðla­bank­inn erfitt að full­yrða nokkuð með hvaða hætti verð­lækk­anir komi fram á Íslandi, hvort það ger­ist til­tölu­lega hratt með nafn­verðs­lækk­unum eða hvort nafn­verð ein­fald­lega staðni og raun­verð íbúða lækki.

Fyrstu nafn­verðs­lækk­an­irnar á höf­uð­borg­ar­svæð­inu frá því árið 2019 mæld­ust í ágúst­mán­uði, en þá lækk­aði sér­býli um 2,4 pró­sent milli mán­aða, á meðan verð íbúða í fjöl­býli hækk­aði lít­il­lega. Heilt yfir lækk­aði vísi­tala íbúða­verðs á höf­uð­borg­ar­svæð­inu um 0,4 pró­sent á milli mán­aða.

Ekki er ólík­legt að þessi þróun haldi áfram, þar sem vísi­tala hvers mán­aðar sem Þjóð­skrá birtir byggir á með­al­tali þriggja mán­aða. Vísi­talan fyrir ágúst horfði þannig til júní, júlí og ágúst.

Ef þró­unin í ágúst byrj­aði að ýta vísi­töl­unni niður þarf ekki að vera mjög djarfur spá­maður til að ætla að þró­unin á fast­eigna­mark­aði í sept­em­ber­mán­uði geri hið sama, enda munu áhrif síð­ustu vaxta­hækk­ana og hertra lána­skil­yrða Seðla­bank­ans vega meira inn í útreikn­ing vísi­töl­unnar þá.

Við þurfum á þínu framlagi að halda

Þú getur tekið beinan þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Við sem vinnum á ritstjórn Kjarnans viljum hvetja þig til að vera með okkur í liði og leggja okkar góða fjölmiðli til mánaðarlegt framlag svo við getum haldið áfram að vinna fyrir lesendur, fyrir fólkið í landinu.

Kjarninn varð níu ára í sumar. Þegar hann hóf að taka við frjálsum framlögum þá varð slagorðið „Frjáls fjölmiðill fyrir andvirði kaffibolla“ til og lesendur voru hvattir til að leggja fram í það minnsta upphæð eins kaffibolla á mánuði.

Mikið vatn hefur runnið til sjávar á þeim níu árum sem Kjarninn hefur lifað. Í huga okkar á Kjarnanum hefur þörfin fyrir fjölmiðla sem veita raunverulegt aðhald og taka hlutverk sitt alvarlega aukist til muna.

Við trúum því að Kjarninn skipti máli fyrir samfélagið.

Við trúum því að sjálfstæð og vönduð blaðamennska skipti máli.

Ef þú trúir því sama þá endilega hugsaðu hvort Kjarninn er ekki allavega nokkurra kaffibolla virði á mánuði.

Vertu með okkur í liði. Þitt framlag skiptir máli.

Ritstjórn Kjarnans: Sunna Ósk Logadóttir, Þórður Snær Júlíusson, Erla María Markúsdóttir, Arnar Þór Ingólfsson, Eyrún Magnúsdóttir og Grétar Þór Sigurðsson.


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Sonur mannsins með leppinn: „Svona flúði ég vígasamtök föður míns“
Dakota Adams, sonur leiðtoga vígasamtakanna the Oath Keepers, ólst upp við að heimsendir væri í nánd og að öruggast væri að klæðast herklæðum og eiga sem flestar byssur. Dakota tókst að frelsa móður sína og yngri systkini frá heimilisföðurnum.
Kjarninn 5. desember 2022
Pétur Krogh Ólafsson hefur verið ráðinn í nýtt starf hjá Veitum.
Aðstoðarmaður borgarstjóra ráðinn, án auglýsingar, í nýja yfirmannsstöðu hjá Veitum
Pétur Krogh Ólafsson hefur verið ráðinn í nýtt starf þróunar- og viðskiptastjóra hjá Veitum, dótturfélagi Orkuveitu Reykjavíkur. Starfið var ekki auglýst, samkvæmt svari sem Kjarninn fékk frá Orkuveitunni.
Kjarninn 5. desember 2022
María Heimisdóttir.
María hættir – Vill ekki taka ábyrgð á vanfjármagnaðri stofnun
María Heimisdóttir hefur sagt upp störfum sem forstjóri Sjúkratrygginga Íslands. Hún segist ekki vilja taka ábyrgð á vanfjármagnaðri stofnun.
Kjarninn 5. desember 2022
Samtal við samfélagið – English
Samtal við samfélagið – English
Samtal við samfélagið – Migration and Integration in the Era of Climate Change
Kjarninn 5. desember 2022
Samtal við samfélagið
Samtal við samfélagið
Samtal við samfélagið – Fólksflutningar og samþætting á tímum loftslagsbreytinga
Kjarninn 5. desember 2022
Helga Árnadóttir hannar og myndskreytir Lestar Flóðhesta
Lestrar Flóðhestar eru fjölskylduverkefni
Lestrar Flóðhestar eru ný spil fyrir börn sem eru að taka sín fyrstu skref í lestri. „Okkur fannst vanta eitthvað fjörugt og skemmtilegt í lestrarúrvalið fyrir byrjendur,“ segir Helga Árnadóttir sem hannar og myndskreytir spilin.
Kjarninn 5. desember 2022
Guðmundur Björgvin Helgason ríkisendurskoðandi á fundi stjórnskipunar- og eftirlitsnefndar.
„Þetta er bara eins og að fara með rangt barn heim af róló“
Guðmundur Björgvin Helgason ríkisendurskoðandi skaut föstum skotum að forsvarsmönnum Bankasýslunnar á fundi stjórnskipunar- og eftirlitsnefndar og sakaði Lárus Blöndal um að hafa talað gegn betri vitund er hann sjálfur kom fyrir nefndina.
Kjarninn 5. desember 2022
Þórður Snær Júlíusson
Er Tene nýju flatskjáirnir eða eru kerfin og þeir sem stjórna þeim kannski vandamálið?
Kjarninn 5. desember 2022
Meira úr sama flokkiInnlent