Á árunum fyrir hrun mynd­að­ist bóla á fast­eigna­mark­aði, í þeim skiln­ingi að hækkun fast­eigna­verðs varð að jafn­að­i nokkuð meiri en hag­kerfið gat staðið undir til langs tíma. Þegar vess­arn­ir ­sprungu úr bólunni snar­lækk­aði raun­verð fast­eigna, með til­heyr­andi vand­ræð­u­m ­fyrir stóran hluta heim­ila. Í dag furðar fólk sig á því hvernig slíkt gat ­ger­st, enda finnst flestum algjör­lega aug­ljóst, vit­andi hvernig fór að lok­um, að um bólu hafi verið að ræða. Fæstum þótti þetta jafn aug­ljóst á sínum tíma.

Þegar rýnt er í gögnin frá árunum fyrir hrun til­ þess að draga lær­dóm af þess­ari þróun þá er ein kenn­ing sem stendur upp úr, að mati und­ir­rit­aðs. Kenn­ingin um fylgni fast­eigna­verðs og bygg­ing­ar­kostn­að­ar­. ­Kenn­ingin er nokkuð ein­föld. Fast­eigna­verð getur að jafn­aði ekki hækkað umfram ­bygg­ing­ar­kostnað til langs tíma. Ef það ger­ist verður arð­bært að byggja nýjar ­í­búðir og nýbygg­ingum fjölg­ar. Fram­boð eykst, fast­eigna­verð lækkar og ­mark­að­ur­inn leitar í jafn­vægi á ný. Ákveðnar und­an­tekn­ingar geta verið á þessu, svo sem í sér­stak­lega eft­ir­sóttum hverfum þar sem erfitt er að fjölga íbúð­u­m, en heilt á litið ætti þetta að stand­ast nokkuð vel.

Að neðan fylgir graf sem sýnir fer­metra­verð ­fjöl­býlis á höf­uð­borg­ar­svæð­inu ann­ars vegar og bygg­ing­ar­kostnað fjöl­býlis á hvern fer­meter á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hins veg­ar.[1] Í báðum til­vikum er um að ræða raun­gildi, sem þýðir að búið er að fjar­lægja verð­bólgu­þátt­inn til þess að gera töl­urnar sam­an­burð­ar­hæfar milli ára. Í bygg­ing­ar­kostn­að­inn vantar fjár­mögn­un­ar­kostnað og lóða­verð. Hvað lóða­verð varðar þá er lóðum að jafn­aði úthlutað með útboðum og ættu í grófum dráttum að ­sveifl­ast með fast­eigna­verði. Ef mark­miðið er að greina ósjálf­bær­ar verð­hækk­anir er því lík­lega rétt­ast að und­an­skilja lóða­verð frá kostn­að­in­um.

Það er tvennt sem vekur athygli við þessa mynd. Í fyrsta lagi lagi hversu skýr ummerki voru um bólu­myndun á árunum 2004 – 2008, miðað við þessa nálg­un. Í öðru lagi að þróun íbúða­verðs er aftur farið að víkja frá þróun bygg­ing­ar­kostn­að­ar.

Núver­andi verð­hækk­anir eru hvorki óvæntar né ó­eðli­leg­ar, eins og margir hafa bent á. Með hlið­sjón afjá­kvæðu efna­hags­á­stand­i, A­ir­bnb útleigu til ferða­manna, fólks­fjölda­þróun og ládeyðu í bygg­ingu íbúða á höf­uð­borg­ar­svæð­inu á síð­ast­liðnum árum er eft­ir­spurn eftir fast­eign­um ein­fald­lega orðin meiri heldur en fram­boð­ið. Þegar það ger­ist hækkar yfir­leitt verð, sam­an­ber lög­málið um fram­boð og eft­ir­spurn. Það að verð­hækkun á fast­eigna­mark­aði sé „eðli­leg“ þýðir aftur á móti ekki að hún sé var­an­leg. Í sam­an­burð­i á þróun íbúða­verðs og bygg­ing­ar­kostn­aðar fel­ast ákveðnar vís­bend­ingar um að verð­hækk­an­ir ­sem orðið hafa á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, og grein­ing­ar­að­ilar spá því að halda munu áfram á næstu árum, séu ekki endi­lega komnar til að vera. Að lokum mun fram­boðið taka við sér, ytri aðstæður í efna­hags­líf­inu gætu versnað og fast­eigna­verð gæt­i ­lækk­að.

Viss­lega getur fast­eigna­verð í ákveðnum hverfum hald­ist hátt til fram­búð­ar, sér­stak­lega ef Ísland heldur áfram að vera eft­ir­sótt­ur ­ferða­manna­staður og efna­hags­á­standi helst gott. Í  ljósi sög­unnar er þó full ástæða til þess að gæta var­úð­ar. Aðstæður sem þessar geta hvatt til spá­kaup­mennsku og auk­inn­ar skuld­setn­ingar heim­il­anna. Hvoru tveggja kæmi til með að stuðla enn frekar að ósjálf­bærum verð­hækk­un­um.

[1] Heim­ild: Hag­stofa Íslands­ og Þjóð­skrá Íslands. Upp­lýs­ingar um fer­metra­verð í bygg­ing­ar­vísi­tölu­húsi og ­kaup­verð fjöl­býlis á hvern fer­meter voru ekki til fyrir árið 2016 og voru því ­upp­reikn­uð, miðað við þróun bygg­ing­ar­vísi­tölu ann­ars vegar og vísi­tölu íbúða­verðs á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hins vegar fram til júlí 2016. 

Höf­undur er hag­fræð­ing­ur.