Er val að eiga eða leigja íbúð?

Konráð S. Guðjónsson segir að húsnæðisstefnan hafi spurt rangrar spurningar. Hún hefur spurt hvernig getur fólk eignast húsnæði þegar réttara sé að spyrja hvernig getur fólk eignast heimili?

Auglýsing

Eitt það fyrsta sem er kennt í fjár­málum og sparn­aði er að þú verðir að dreifa eigna­safn­inu þínu – ekki setja öll eggin í sömu körf­una. Engu að síður er þetta mik­il­væga og óum­deilda sjón­ar­mið fjár­fest­inga virt að vettugi þegar horft er til þeirrar stefnu sem hefur verið ríkj­andi í hús­næð­is­málum á Íslandi – sér­eign­ar­stefn­unn­ar.

Um 77% eigin fjár heim­ila var bundið í fast­eignum árið 2016 og hlut­fall fólks sem býr í eigin hús­næði er hærra hér á landi en í flestum nágranna­löndum okkar. Með öðrum orðum er meiri­hluti lands­manna með stærstan hluta sparn­aðar í einni körfu. Vissu­lega hefur fólk valið að haga málum svona og því er vanda­málið kannski ekki til stað­ar, en er málið svo ein­falt?

Auglýsing

Stjórn­völd ýta fólki út í hús­næð­is­kaup

Líkt og þekk­ist í öðrum löndum skapar hið opin­bera hvata á hús­næð­is­mark­aði með lög­um, skött­um, bóta­kerfum og fleiru. Lítum á fjögur dæmi hér á landi:

  1. Íbúða­lána­sjóður var á sínum tíma stofn­aður í þeim til­gangi að hjálpa fólki að eign­ast hús­næði með því að veita hag­stæð lán og hefur kostað skatt­greið­endur tugi millj­arða króna skv. skýrslu rann­sókn­ar­nefndar Alþing­is.  
  2. „Fyrsta fast­eign“ veitir ríf­legan skatta­af­slátt til fyrstu kaup­enda með því að gera útgreiðslu sér­eigna­sparn­aðar skatt­frjáls­an. Fyrir vikið verður það mun óhag­stæð­ara en ella að auka líf­eyr­is­sparnað þar sem eigna­dreif­ing er meiri og yfir­höfuð til stað­ar. 
  3. Oft gleym­ist líka að yfir­leitt er eng­inn fjár­magnstekju­skattur lagður á íbúð­ar­hús­næði, ólíkt ann­ars­konar sparn­aði og fyrir eru ágætar ástæður enda er íbúð­ar­hús­næði bæði neyslu- og fjár­fest­ing­ar­vara. Engu að síður getur það skapað hvata til þess að fjár­festa í íbúð áður en fjár­fest er t.d. í hluta- og skulda­bréf­um. 
  4. Loks má nefna „leið­rétt­ing­una“ sem færði 72 millj­arða króna til hús­næð­is­kaup­enda og er þá ekki horft til hluta hennar sem snýr að skatta­af­slætti vegna ráð­stöf­unar sér­eigna­sparn­að­ar.

Dæmin eru mun fleiri. Af þessum sökum er ljóst að raun­veru­legt val fólks um það að eiga eða leigja er óljóst og lík­lega minna en virð­ist í fyrstu.

Lítið val og dræmur árangur

Þó að kost­ir ­sér­eign­ar­stefn­unn­ar ­séu ýms­ir, sem dæmi auk­inn hvati til að hlúa vel að hús­næði, eru gallar eins og lítil áhættu­dreif­ing sparn­aðar líka til stað­ar. Þá getur ósveigj­an­leiki í búsetu einnig verið ókostur nú á tímum þegar fólk hefur sjaldan átt auð­veld­ara með að skipta um vinnu eða flytj­ast milli sveit­ar­fé­laga, landa og heims­álfa. Árangur núver­andi stefnu og mik­illa inn­gripa er enda í besta falli vafa­samur – mik­ill hús­næð­is­skortur er á land­inu og vægi hús­næðis í neyslu heim­ila hefur aldrei verið hærra, einkum vegna þess hversu dýrt það er.

Hægt er að mynda eign án þess að eiga íbúð

Meiri eigna­myndun hjá þeim sem eiga hús­næði er einnig oft notuð sem rök fyrir því að fólk kaupi eigin íbúð. Við það er þó tvennt að athuga. Í fyrsta lagi er orsaka­sam­hengið ekki svo ein­falt. Lík­legt er þeir sem kaupa hús­næði hafi hærri tekj­ur, sem eykur sparn­að, en ekki það eitt og sér að búa í eigin hús­næði. Í öðru lagi er það ekki endi­lega sjálf hús­næð­is­eignin sem myndar eign, heldur það að með því að greiða niður lán er fólk ­sjálf­krafa að spara og því mynda eign, án þess að hafa um það nokkuð val í hverjum mán­uði. Rann­sóknir í atferl­is­hag­fræði hafa sýnt að fólk hefur til­hneig­ingu til að spara of lítið og til að leysa það eru til fjöl­margar aðrar leiðir en að leggja allt undir einn steypuklump.  Ric­hard Thaler, Nóbels­verð­launa­hafi í hag­fræði, hefur t.d. bent á að það ætti ekki að vera val að byrja að spara, heldur myndu fleiri spara ef fólk þyrfti sér­stak­lega að velja að hætta að spara.

Búum til raun­veru­legt val og drögum úr afskiptum

Vand­inn er að hús­næð­is­stefnan hefur spurt rangrar spurn­ing­ar: Hvernig getur fólk eign­ast hús­næði? Rétt­ara er að spyrja: Hvernig getur fólk eign­ast heim­ili? Þegar allt kemur til alls er til­gang­ur­inn að hafa öruggt þak yfir höf­uð­ið, annað er í raun útfærslu­at­riði. Í Þýska­landi býr nærri helm­ingur íbúa í leigu­hús­næði og víða ann­ars staðar er svip­aða sögu að segja sem bendir til að hægt sé að búa svo um hnút­ana að lang­tíma­leiga sé fýsi­legur kost­ur. Und­ir­rit­að­ur, og eflaust fleiri, gæti hugsað sér að vera hlut­hafi í stóru leigu­fé­lagi og leigja þar íbúð frekar en að vera með allt undir í lít­illi og gam­alli íbúð. Eins og kerfið er í dag er litla gamla íbúðin aftur á móti hag­stæð­ari.

Þessu þarf að breyta og end­ur­skoða stuðn­ings hins opin­bera við hús­næð­is­mark­að­inn. Stjórn­völd ættu að ein­falda stuðn­ing og draga úr afskiptum á hús­næð­is­mark­aði. Þannig ætti skatt­kerfið til að mynda að vera hlut­laus­ara gagn­vart sparn­aði og því hvort að fólk kjósi að eiga eða leigja hús­næði. Einnig ætti að afnema vaxta­bæt­ur. Þær hvetja til skuld­setn­ing­ar, eru til þess fallnar að við­halda háu vaxta­stigi og dreifast ekki endi­lega til þeirra hópa sem þurfa stuðn­ing, líkt og Íbúða­lána­sjóður benti nýlega á. Hús­næð­is­bætur eru heldur ekki galla­laus­ar, síður en svo, og virð­ast að mestu renna í vasa leigu­sala. Rétt­ara væri t.d. að lækka skatta eða hækka per­sónu­af­slátt hjá þeim sem þurfa á stuðn­ingi að halda.

Lík­lega mun það seint breyt­ast að meiri­hluti lands­manna búi í eigin hús­næði og í sjálfu sér er það hið besta mál. Setjum þó ekki öll eggin í sömu körfu, og búum þannig um hnút­ana að fólk hafi raun­veru­legt val milli þess að eiga og leigja hús­næði.

Höf­undur er hag­fræð­ingur Við­­skipta­ráðs Íslands.

Upphafið - Árstíðaljóð
Safnað fyrir fimmtu ljóðarbók Gunnhildar Þórðardóttur.
Kjarninn 18. ágúst 2019
Guðlaugur Þór Þórðarson
Rúmar 16 milljónir í aðkeypta ráðgjöf og álit vegna þriðja orkupakkans
Kostnaður vegna innlendrar ráðgjafar og álita nemur rúmlega 7,6 milljónum króna og erlends tæpum 8,5 milljónum króna.
Kjarninn 18. ágúst 2019
Katrín Jakobsdóttir forsætisráðherra.
Sex ríkisforstjórar með hærri laun en forsætisráðherra
Laun bankastjóra Landsbankans hafa hækkað mest allra ríkisforstjóra, eða um 82 prósent, frá því að bankaráð bankans tók yfir ákvörðun um launakjör hans. Átta ríkisforstjórar eru með hærri laun en flestir ráðherrar.
Kjarninn 18. ágúst 2019
Vilja steypa Boris Johnson af stóli
Breska stjórnarandstaðan leitar nú að nýjum þingmanni sem gæti orðið forsætisráðherra Bretlands í stað Borisar Johnson. Jeremy Corbyn telur sig vera manninn í verkið, en ekki eru allir innan stjórnarandstöðunnar á sama máli.
Kjarninn 18. ágúst 2019
Draumur um landakaup
Einhverjir hafa kannski, til öryggis, litið á dagatalið sl. föstudag þegar fréttir bárust af því að Bandaríkjaforseti hefði viðrað þá hugmynd að kaupa Grænland. Þetta var þó ekki aprílgabb og ekki í fyrsta skipti sem þessi hugmynd skýtur upp kollinum.
Kjarninn 18. ágúst 2019
Katrín Jakobsdóttir
Ok skiptir heiminn máli
Kjarninn 17. ágúst 2019
Peningastefnunefnd í tíu ár
Gylfi Zoega segir að framtíðin muni leiða í ljós hvort áfram takist að ná góðum árangri eins og hafi verið gert með peningastefnu síðustu 10 ára á Íslandi en reynslan síðasta áratuginn sé samt staðfesting þess að það sé hægt ef vilji sé fyrir hendi.
Kjarninn 17. ágúst 2019
Gunnar Hólmsteinn Ársælsson
Nýir tímar á Norðurslóðum?
Kjarninn 17. ágúst 2019
Meira úr sama flokkiAðsendar greinar