Er val að eiga eða leigja íbúð?

Konráð S. Guðjónsson segir að húsnæðisstefnan hafi spurt rangrar spurningar. Hún hefur spurt hvernig getur fólk eignast húsnæði þegar réttara sé að spyrja hvernig getur fólk eignast heimili?

Auglýsing

Eitt það fyrsta sem er kennt í fjár­málum og sparn­aði er að þú verðir að dreifa eigna­safn­inu þínu – ekki setja öll eggin í sömu körf­una. Engu að síður er þetta mik­il­væga og óum­deilda sjón­ar­mið fjár­fest­inga virt að vettugi þegar horft er til þeirrar stefnu sem hefur verið ríkj­andi í hús­næð­is­málum á Íslandi – sér­eign­ar­stefn­unn­ar.

Um 77% eigin fjár heim­ila var bundið í fast­eignum árið 2016 og hlut­fall fólks sem býr í eigin hús­næði er hærra hér á landi en í flestum nágranna­löndum okkar. Með öðrum orðum er meiri­hluti lands­manna með stærstan hluta sparn­aðar í einni körfu. Vissu­lega hefur fólk valið að haga málum svona og því er vanda­málið kannski ekki til stað­ar, en er málið svo ein­falt?

Auglýsing

Stjórn­völd ýta fólki út í hús­næð­is­kaup

Líkt og þekk­ist í öðrum löndum skapar hið opin­bera hvata á hús­næð­is­mark­aði með lög­um, skött­um, bóta­kerfum og fleiru. Lítum á fjögur dæmi hér á landi:

  1. Íbúða­lána­sjóður var á sínum tíma stofn­aður í þeim til­gangi að hjálpa fólki að eign­ast hús­næði með því að veita hag­stæð lán og hefur kostað skatt­greið­endur tugi millj­arða króna skv. skýrslu rann­sókn­ar­nefndar Alþing­is.  
  2. „Fyrsta fast­eign“ veitir ríf­legan skatta­af­slátt til fyrstu kaup­enda með því að gera útgreiðslu sér­eigna­sparn­aðar skatt­frjáls­an. Fyrir vikið verður það mun óhag­stæð­ara en ella að auka líf­eyr­is­sparnað þar sem eigna­dreif­ing er meiri og yfir­höfuð til stað­ar. 
  3. Oft gleym­ist líka að yfir­leitt er eng­inn fjár­magnstekju­skattur lagður á íbúð­ar­hús­næði, ólíkt ann­ars­konar sparn­aði og fyrir eru ágætar ástæður enda er íbúð­ar­hús­næði bæði neyslu- og fjár­fest­ing­ar­vara. Engu að síður getur það skapað hvata til þess að fjár­festa í íbúð áður en fjár­fest er t.d. í hluta- og skulda­bréf­um. 
  4. Loks má nefna „leið­rétt­ing­una“ sem færði 72 millj­arða króna til hús­næð­is­kaup­enda og er þá ekki horft til hluta hennar sem snýr að skatta­af­slætti vegna ráð­stöf­unar sér­eigna­sparn­að­ar.

Dæmin eru mun fleiri. Af þessum sökum er ljóst að raun­veru­legt val fólks um það að eiga eða leigja er óljóst og lík­lega minna en virð­ist í fyrstu.

Lítið val og dræmur árangur

Þó að kost­ir ­sér­eign­ar­stefn­unn­ar ­séu ýms­ir, sem dæmi auk­inn hvati til að hlúa vel að hús­næði, eru gallar eins og lítil áhættu­dreif­ing sparn­aðar líka til stað­ar. Þá getur ósveigj­an­leiki í búsetu einnig verið ókostur nú á tímum þegar fólk hefur sjaldan átt auð­veld­ara með að skipta um vinnu eða flytj­ast milli sveit­ar­fé­laga, landa og heims­álfa. Árangur núver­andi stefnu og mik­illa inn­gripa er enda í besta falli vafa­samur – mik­ill hús­næð­is­skortur er á land­inu og vægi hús­næðis í neyslu heim­ila hefur aldrei verið hærra, einkum vegna þess hversu dýrt það er.

Hægt er að mynda eign án þess að eiga íbúð

Meiri eigna­myndun hjá þeim sem eiga hús­næði er einnig oft notuð sem rök fyrir því að fólk kaupi eigin íbúð. Við það er þó tvennt að athuga. Í fyrsta lagi er orsaka­sam­hengið ekki svo ein­falt. Lík­legt er þeir sem kaupa hús­næði hafi hærri tekj­ur, sem eykur sparn­að, en ekki það eitt og sér að búa í eigin hús­næði. Í öðru lagi er það ekki endi­lega sjálf hús­næð­is­eignin sem myndar eign, heldur það að með því að greiða niður lán er fólk ­sjálf­krafa að spara og því mynda eign, án þess að hafa um það nokkuð val í hverjum mán­uði. Rann­sóknir í atferl­is­hag­fræði hafa sýnt að fólk hefur til­hneig­ingu til að spara of lítið og til að leysa það eru til fjöl­margar aðrar leiðir en að leggja allt undir einn steypuklump.  Ric­hard Thaler, Nóbels­verð­launa­hafi í hag­fræði, hefur t.d. bent á að það ætti ekki að vera val að byrja að spara, heldur myndu fleiri spara ef fólk þyrfti sér­stak­lega að velja að hætta að spara.

Búum til raun­veru­legt val og drögum úr afskiptum

Vand­inn er að hús­næð­is­stefnan hefur spurt rangrar spurn­ing­ar: Hvernig getur fólk eign­ast hús­næði? Rétt­ara er að spyrja: Hvernig getur fólk eign­ast heim­ili? Þegar allt kemur til alls er til­gang­ur­inn að hafa öruggt þak yfir höf­uð­ið, annað er í raun útfærslu­at­riði. Í Þýska­landi býr nærri helm­ingur íbúa í leigu­hús­næði og víða ann­ars staðar er svip­aða sögu að segja sem bendir til að hægt sé að búa svo um hnút­ana að lang­tíma­leiga sé fýsi­legur kost­ur. Und­ir­rit­að­ur, og eflaust fleiri, gæti hugsað sér að vera hlut­hafi í stóru leigu­fé­lagi og leigja þar íbúð frekar en að vera með allt undir í lít­illi og gam­alli íbúð. Eins og kerfið er í dag er litla gamla íbúðin aftur á móti hag­stæð­ari.

Þessu þarf að breyta og end­ur­skoða stuðn­ings hins opin­bera við hús­næð­is­mark­að­inn. Stjórn­völd ættu að ein­falda stuðn­ing og draga úr afskiptum á hús­næð­is­mark­aði. Þannig ætti skatt­kerfið til að mynda að vera hlut­laus­ara gagn­vart sparn­aði og því hvort að fólk kjósi að eiga eða leigja hús­næði. Einnig ætti að afnema vaxta­bæt­ur. Þær hvetja til skuld­setn­ing­ar, eru til þess fallnar að við­halda háu vaxta­stigi og dreifast ekki endi­lega til þeirra hópa sem þurfa stuðn­ing, líkt og Íbúða­lána­sjóður benti nýlega á. Hús­næð­is­bætur eru heldur ekki galla­laus­ar, síður en svo, og virð­ast að mestu renna í vasa leigu­sala. Rétt­ara væri t.d. að lækka skatta eða hækka per­sónu­af­slátt hjá þeim sem þurfa á stuðn­ingi að halda.

Lík­lega mun það seint breyt­ast að meiri­hluti lands­manna búi í eigin hús­næði og í sjálfu sér er það hið besta mál. Setjum þó ekki öll eggin í sömu körfu, og búum þannig um hnút­ana að fólk hafi raun­veru­legt val milli þess að eiga og leigja hús­næði.

Höf­undur er hag­fræð­ingur Við­­skipta­ráðs Íslands.

Kanntu vel við Kjarnann?

Frjáls framlög lesenda eru mikilvægur þáttur í rekstri Kjarnans. Þau gera okkur kleift að halda áfram að taka þátt í umræðunni á vitrænan hátt og greina kjarnann frá hisminu fyrir lesendur. 

Kjarninn er fjölmiðill sem leggur sig fram við að upplýsa og skýra út það sem á sér stað í samfélaginu með áherslu á gæði og dýpt. 

Okkar tryggð er aðeins við lesendur. Við erum skuldbundin ykkur og værum þakklát ef þið vilduð vera með í að gera Kjarnann enn sterkari. 

Ef þú kannt vel við það efni sem þú lest á Kjarnanum viljum við hvetja þig til að styrkja okkur. Þinn styrkur er okkar styrkur.

Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Nú sé kominn tími til að bregðast við
Ný skýrsla Umhverfisstofnunar Evrópu er komin út.
Kjarninn 6. desember 2019
Bjarki Þór Grönfeldt
Rauði múrinn gliðnar
Kjarninn 6. desember 2019
Jón Atli Benediktsson
Jón Atli sækist eftir því að vera áfram rektor HÍ
Embætti rektors hefur verið auglýst laust til umsóknar fyrir tímabilið 1. júlí 2020 til 30. júní 2025.
Kjarninn 6. desember 2019
Þorsteinn Víglundsson, þingmaður Viðreisnar er fyrsti flutningsmaður frumvarpsins.
Jafnréttismiðuð fyrirtæki greiði lægra tryggingagjald
Þingmenn úr þremur flokkum hafa lagt til að fyrirtæki með jafnara kynjahlutfall í stjórnunarstöðum greiði lægra tryggingagjald. Markmiðið er að fjölga konum í stjórnunarstöðum og þar með draga úr óleiðréttum launamun kynjanna.
Kjarninn 6. desember 2019
Hafa aldrei lánað meira til húsnæðiskaupa en í október
Tvö met voru sett í útlánum lífeyrissjóða til sjóðsfélaga sinna í október 2019. Í fyrsta lagi lánuðu þeir 26 prósent meira en þeir höfðu gert í fyrri metmánuði og í öðru lági voru útlánin 45 prósent fleiri en nokkru sinni áður innan mánaðar.
Kjarninn 6. desember 2019
Pexels
Íslendingar kaupa sífellt meira á alþjóðlegum netverslunardögum
Gífurleg aukning hefur orðið í fjölda póstsendinga hjá Póstinum í kjölfar stóru alþjóðlegu netverslunardaganna á síðustu árum. Alls hefur fjöldi innlendra sendinga aukist um 140 prósent frá árinu 2015.
Kjarninn 6. desember 2019
Íbúðalánasjóður getur gjaldfellt lán eða breytt lánskjörum hjá þeim sem ætla að græða
Íbúðalánasjóður hefur gripið til aðgerða gagnvart félögum sem rekin eru með arðsemissjónarmiði en hafa tekið lán hjá sjóðnum sem ætluð eru fyrir óhagnaðardrifin leigufélög.
Kjarninn 6. desember 2019
Aramco með verðmiðann 205.700.000.000.000
Olíufyrirtæki Aramco verður langsamlega verðmætasta skráða hlutafélag í heiminum. Um 1,5 prósent hlutafjár í félaginu var selt, miðað við verðmiða upp á 1.700 milljarða Bandaríkjadala.
Kjarninn 6. desember 2019
Meira úr sama flokkiAðsendar greinar