Eitt það fyrsta sem er kennt í fjármálum og sparnaði er að þú verðir að dreifa eignasafninu þínu – ekki setja öll eggin í sömu körfuna. Engu að síður er þetta mikilvæga og óumdeilda sjónarmið fjárfestinga virt að vettugi þegar horft er til þeirrar stefnu sem hefur verið ríkjandi í húsnæðismálum á Íslandi – séreignarstefnunnar.
Um 77% eigin fjár heimila var bundið í fasteignum árið 2016 og hlutfall fólks sem býr í eigin húsnæði er hærra hér á landi en í flestum nágrannalöndum okkar. Með öðrum orðum er meirihluti landsmanna með stærstan hluta sparnaðar í einni körfu. Vissulega hefur fólk valið að haga málum svona og því er vandamálið kannski ekki til staðar, en er málið svo einfalt?
Stjórnvöld ýta fólki út í húsnæðiskaup
Líkt og þekkist í öðrum löndum skapar hið opinbera hvata á húsnæðismarkaði með lögum, sköttum, bótakerfum og fleiru. Lítum á fjögur dæmi hér á landi:
- Íbúðalánasjóður var á sínum tíma stofnaður í þeim tilgangi að hjálpa fólki að eignast húsnæði með því að veita hagstæð lán og hefur kostað skattgreiðendur tugi milljarða króna skv. skýrslu rannsóknarnefndar Alþingis.
- „Fyrsta fasteign“ veitir ríflegan skattaafslátt til fyrstu kaupenda með því að gera útgreiðslu séreignasparnaðar skattfrjálsan. Fyrir vikið verður það mun óhagstæðara en ella að auka lífeyrissparnað þar sem eignadreifing er meiri og yfirhöfuð til staðar.
- Oft gleymist líka að yfirleitt er enginn fjármagnstekjuskattur lagður á íbúðarhúsnæði, ólíkt annarskonar sparnaði og fyrir eru ágætar ástæður enda er íbúðarhúsnæði bæði neyslu- og fjárfestingarvara. Engu að síður getur það skapað hvata til þess að fjárfesta í íbúð áður en fjárfest er t.d. í hluta- og skuldabréfum.
- Loks má nefna „leiðréttinguna“ sem færði 72 milljarða króna til húsnæðiskaupenda og er þá ekki horft til hluta hennar sem snýr að skattaafslætti vegna ráðstöfunar séreignasparnaðar.
Dæmin eru mun fleiri. Af þessum sökum er ljóst að raunverulegt val fólks um það að eiga eða leigja er óljóst og líklega minna en virðist í fyrstu.
Lítið val og dræmur árangur
Þó að kostir séreignarstefnunnar séu ýmsir, sem dæmi aukinn hvati til að hlúa vel að húsnæði, eru gallar eins og lítil áhættudreifing sparnaðar líka til staðar. Þá getur ósveigjanleiki í búsetu einnig verið ókostur nú á tímum þegar fólk hefur sjaldan átt auðveldara með að skipta um vinnu eða flytjast milli sveitarfélaga, landa og heimsálfa. Árangur núverandi stefnu og mikilla inngripa er enda í besta falli vafasamur – mikill húsnæðisskortur er á landinu og vægi húsnæðis í neyslu heimila hefur aldrei verið hærra, einkum vegna þess hversu dýrt það er.
Hægt er að mynda eign án þess að eiga íbúð
Meiri eignamyndun hjá þeim sem eiga húsnæði er einnig oft notuð sem rök fyrir því að fólk kaupi eigin íbúð. Við það er þó tvennt að athuga. Í fyrsta lagi er orsakasamhengið ekki svo einfalt. Líklegt er þeir sem kaupa húsnæði hafi hærri tekjur, sem eykur sparnað, en ekki það eitt og sér að búa í eigin húsnæði. Í öðru lagi er það ekki endilega sjálf húsnæðiseignin sem myndar eign, heldur það að með því að greiða niður lán er fólk sjálfkrafa að spara og því mynda eign, án þess að hafa um það nokkuð val í hverjum mánuði. Rannsóknir í atferlishagfræði hafa sýnt að fólk hefur tilhneigingu til að spara of lítið og til að leysa það eru til fjölmargar aðrar leiðir en að leggja allt undir einn steypuklump. Richard Thaler, Nóbelsverðlaunahafi í hagfræði, hefur t.d. bent á að það ætti ekki að vera val að byrja að spara, heldur myndu fleiri spara ef fólk þyrfti sérstaklega að velja að hætta að spara.
Búum til raunverulegt val og drögum úr afskiptum
Vandinn er að húsnæðisstefnan hefur spurt rangrar spurningar: Hvernig getur fólk eignast húsnæði? Réttara er að spyrja: Hvernig getur fólk eignast heimili? Þegar allt kemur til alls er tilgangurinn að hafa öruggt þak yfir höfuðið, annað er í raun útfærsluatriði. Í Þýskalandi býr nærri helmingur íbúa í leiguhúsnæði og víða annars staðar er svipaða sögu að segja sem bendir til að hægt sé að búa svo um hnútana að langtímaleiga sé fýsilegur kostur. Undirritaður, og eflaust fleiri, gæti hugsað sér að vera hluthafi í stóru leigufélagi og leigja þar íbúð frekar en að vera með allt undir í lítilli og gamalli íbúð. Eins og kerfið er í dag er litla gamla íbúðin aftur á móti hagstæðari.
Þessu þarf að breyta og endurskoða stuðnings hins opinbera við húsnæðismarkaðinn. Stjórnvöld ættu að einfalda stuðning og draga úr afskiptum á húsnæðismarkaði. Þannig ætti skattkerfið til að mynda að vera hlutlausara gagnvart sparnaði og því hvort að fólk kjósi að eiga eða leigja húsnæði. Einnig ætti að afnema vaxtabætur. Þær hvetja til skuldsetningar, eru til þess fallnar að viðhalda háu vaxtastigi og dreifast ekki endilega til þeirra hópa sem þurfa stuðning, líkt og Íbúðalánasjóður benti nýlega á. Húsnæðisbætur eru heldur ekki gallalausar, síður en svo, og virðast að mestu renna í vasa leigusala. Réttara væri t.d. að lækka skatta eða hækka persónuafslátt hjá þeim sem þurfa á stuðningi að halda.
Líklega mun það seint breytast að meirihluti landsmanna búi í eigin húsnæði og í sjálfu sér er það hið besta mál. Setjum þó ekki öll eggin í sömu körfu, og búum þannig um hnútana að fólk hafi raunverulegt val milli þess að eiga og leigja húsnæði.
Höfundur er hagfræðingur Viðskiptaráðs Íslands.
