Mynd: Nasdaq Iceland

Ríkið er stærsti lánveitandi Heimavalla

Stór hluti þeirra eigna sem stærsta leigufélagið á almennum markaði, Heimavellir, á voru áður í eigu félaga eða stofnana í eigu ríkisins. Rúmlega helmingur allra vaxtaberandi skulda félagsins eru við Íbúðalánasjóð. Meðal annars er um að ræða lán sem eiga að fara til félaga sem eru ekki rekin í hagnaðarskyni.

Hlutabréf í Heimavöllum, einu umdeildasta félag landsins, voru tekin til viðskipta í Kauphöll Íslands í gær. Ástæða þess að Heimavellir er umdeilt félag er eðli þeirrar starfsemi sem félagið stundar. Á örfáum árum hefur það eignast um tvö þúsund íbúðir, leigt þær út og haft af því mikinn hagnað. Á sama tíma hefur ríkt mikill skortur, og ákveðið neyðarástand, á húsnæðismarkaði á Íslandi.

Það ástand hefur gert það að verkum að leigjendum hefur fjölgað um tíu þúsund á sjö árum og fjöldi þeirra er nú áætlaður um 50 þúsund. Meiri­hluti leigj­enda, alls 57 pró­­sent, er á leig­u­­mark­aðnum af nauð­­syn og 80 pró­­sent leigj­enda vilja kaupa sér íbúð, en geta það ekki. Ein­ungis 14 pró­­sent leigj­enda vilja vera á leig­u­­mark­aði. Þriðji hver leigj­andi borgar meira en helm­ing af ráð­­stöf­un­­ar­­tekjum sínum í leigu og fáir tekju­lágir leigj­endur geta safnað sér spari­­­fé, samkvæmt könnun sem Íbúðalánasjóður lét gera fyrir skemmstu.

Auglýsing

Áður en að félag er skráð á markað þarf það að taka saman, og birta skráningarlýsingu með ítarlegum upplýsingum um sig. Í skráningarlýsingu Heimavalla, sem er dagsett 23. apríl, er að finna ítarlegar upplýsingar um það hvernig félagið hefur vaxið á undanförnum árum og hvernig það hefur fjármagnað sig. Og þar kemur fram að þessi stærsti einstaki leikandi á almenna íbúðarmarkaðnum hefur keypt stærstan hluta íbúða sinna á undanförnum árum af íslenska ríkinu. Þegar fjármögnun Heimavalla er skoðuð kemur í ljós að það eru fjármálafyrirtæki í eigu íslenska ríkisins sem eru helstu lánveitendur þess.

Ríkið stærsti seljandinn

Heimavellir er ekki gamalt félag. Það var stofnað árið 2015 í kjölfar þess að nokkur minni leigufélög, sem áttu samtals 191 íbúð, runnu saman. Það hefur síðan stækkað hratt, meðal annars með því að kaupa eignarsöfn af Íbúðalánasjóði, sem er í eigu íslenska ríkisins. Stærsta viðbótin kom þó síðla árs 2016 þegar Heimavellir eignuðust 716 íbúðir á Ásbrú, gamla varnarliðssvæðinu á Miðnesheiði, með því að sameinast félaginu Ásabyggð, sem hét áður Háskólavellir. Það hafði eignast flestar þeirra árið 2008 þegar þær voru keyptar af Kadeco, félagi í eigu íslenska ríkisins. Kadeco hafði verið stofnað til að taka við fasteignum á svæðinu í kjöl­far þess að banda­ríski her­inn yfir­gaf her­stöð­ina á Mið­nes­heiði. 

Úr fjárfestakynningu Heimavalla.

Því er ljóst að stærsti seljandi fasteigna til Heimavalla á starfstíma félagsins eru tvö félög í eigu íslenska ríkisins, annars vegar Kadeco og hins vegar Íbúðalánasjóður.

Langflestar íbúðir sem Heimavellir eiga eru á suðvesturhorninu. Á höfuðborgarsvæðinu á félagið 567 íbúðir. Flestar þeirra, eða 336, teljast litlar enda undir 90 fermetrum að stærð. Meðalstærð íbúða Heimavalla á svæðinu er 83,8 fermetrar.

Samtals samanstendur því eignasafn Heimavalla af 1.968 íbúðum og 78 prósent þeirra tekna sem félagið hefur af útleigu þeirra falli til vegna íbúða sem eru að í mesta lagi 45 mínútna akstur frá höfuðborgarsvæðinu eða staðsettar á því. Þetta umfang gerir Heimavelli að stærsta einstaka aðilanum sem er til staðar á almennum leigumarkaði á Íslandi í dag, en áætlað er að hlutfall leigjenda á Íslandi sé allt að 23 prósent allra sem þurfa þak yfir höfuðið.

Umfangið fimmfaldast á tveimur árum

Í skráningarlýsingu Heimavalla er hægt að nálgast mikið af upplýsingum um stöðu þess. Þar kemur m.a. fram að fjárfestingaeignir, sem eru húsnæði í útleigu eða í byggingu, sem eru í eigu Heimavalla hafi verið metið á 10,2 milljarða króna í lok árs 2015. Síðan þá hefur félagið bætt við sig verulegu magni slíks og virði þess um síðustu áramót var metið á 53,5 milljarða króna. Umfang félagsins hefur því rúmlega fimmfaldast á tveimur árum.

Leigutekjur Heimavalla hafa vaxið um rúmlega 2,5 milljarða króna frá lokum árs 2015 og fram til síðustu áramóta, en þær voru um 3,1 milljarður króna í fyrra. Þegar rekstrarkostnaður þeirra eigna sem félagið leigir út er talinn frá voru hreinar leigutekjur á síðasta ári 2,1 milljarður króna. Þær voru 380 milljónir króna árið 2015.

Guðbrandur Sigurðsson, framkvæmdastjóri Heimavalla, og Páll Harðarson, forstjóri Kauphallar Íslands, þegar viðskipti með bréf í félaginu hófust í gærmorgun.
Mynd: Nasdaq Iceland

Leigutekjur félagsins á hvern fermetra hafa líka hækkað umtalsvert á milli áranna 2016 og 2017, eða um 20 prósent. Á sama tíma jókst útleiguhlutfallið úr 93,2 prósent í 95,8 prósent. Með öðrum orðum þá er nánast allt sem Heimavellir á í útleigu.

Rekstrarhagnaður Heimavalla áður en búið er að borga af lánum og borga skatta var 9,8 milljarðar króna á síðustu þremur árum. Sá hagnaður er tilkominn með tvennum hætti.

Í fyrsta lagi vegna leigutekna, sem raktar voru hér að ofan, og í öðru lagi vegna „matsbreytinga fjárfestingaeigna“, sem á mannamáli þýðir hækkun á húsnæðisverði. Þær matsbreytingar hafa verið samtals um 7,4 milljarðar króna á árunum 2015 og út árið 2017.

Hagnaður Heimavalla, sem er eign hluthafa eftir að búið er að greiða af lánum og skatta,   hefur líka vaxið feykilega hratt á síðustu árum. Árið 2015 var hann 63,2 milljónir króna en á síðustu tveimur árum var hann 2,2 og 2,7 milljarðar króna. Samanlagt hefur félagið því skilað 4,9 milljarða króna hagnaði á árunum 2016 og 2017.

Með lán sem eiga að stuðla að „viðráðanlegum kjörum“ fyrir leigjendur

Stór hluti þeirra uppkaupa á húsnæði sem átt hefur sér stað í gegnum Heimavelli er fjármagnaður með lánum. Alls eru hreinar vaxtaberandi skuldir félagsins 34,8 milljarða króna og eiginfjárhlutfall þess í eignum sínum því um 31,4 prósent. Það hefur hækkað mikið á síðustu árum með hækkandi fasteignaverði og stækkun Heimavalla, en það var einungis 10,5 prósent í lok árs 2015. Það þýðir að 89,5 prósent af því sem keypt var hafði verið tekið að láni. Vert er að taka fram að hluti þeirra lána kom frá móðurfélaginu Heimavöllum leigufélagi en að teknu tilliti til þeirra lána hækkaði eiginfjárhlutfallið 2015 í 21,1 prósent, og lánshlutfallið fer í 78,9 prósent, samkvæmt upplýsingum í skráningarlýsingunni.


Auglýsing

Heimavellir hafa aldrei borgað út arð. Félagið stefnir þó á að gera það „þegar rekstur félagsins er kominn í jafnvægi“. Það er nefnilega ekki einfalt að greiða út arð úr Heimavöllum eins og er. Stór hluti af núverandi fjármögnun Heimavalla er í formi lána frá Íbúðalánasjóði sem veitt hafa verið á grundvelli reglugerðar um lánveitingar sjóðsins frá árinu 2013 til sveitafélaga, félaga og félagasamtaka sem ætlaðar eru til byggingar eða kaupa á leiguíbúðum. Markmið þeirrar reglugerðar er að „stuðla að framboði á leiguíbúðum fyrir almenning á viðráðanlegum kjörum“.

Skulda Íbúðalánasjóði tæpa 19 milljarða

Í skráningarlýsingu Heimavalla segir að til að „uppfylla form- og efnisskilyrði Reglugerðarinnar mega félög sem veitt hafa verið slík lán ekki vera rekin í hagnaðarskyni og úr þeim má hvorki greiða arð né arðsígildi“. Slík lán eru veitt til 50 ára.

Um síðustu áramót skulduðu Heimavellir 18,6 milljarða króna í slík lán. Það eru rúmlega helmingur af öllum vaxtaberandi skuldum félagsins.

Í skráningarlýsingunni segir að stefna Heimavalla sé að „endurfjármagna þessi lán á næstu misserum enda telja stjórnendur að félaginu muni bjóðast betri kjör og skilmálar á markaði. Ekki er á þessu stigi hægt að segja til um hvenær slíkri endurfjármögnun mun ljúka né á hvaða kjörum hún mun bjóðast. Sú hætta er fyrir hendi að félaginu takist ekki að endurfjármagna lánin á kjörum sem það telur ásættanleg. Komi til þess, og félagið ákveður að eiga eignirnar áfram, munu viðkomandi dótturfélög áfram þurfa að lúta skilyrðum Reglugerðarinnar, þ.m.t. banni við greiðslu arðs eða arðsígildis.“ Þar kemur einnig fram að skráning félagsins á markað sé mikilvægur liður í því að endurfjármagna lánin.

Til viðbótar við Íbúðalánasjóð er nefndur einn annar lánveitandi Heimavalla í lýsingunni. Það er Landsbankinn, sem er nánast að öllu leyti í eigu íslenska ríkisins.

Heimavellir tóku yfir félög sem Íbúðalánasjóður hafði lánað

Íbúðalánasjóður staðfestir í svari við fyrirspurn Kjarnans um fjármögnun Heimavalla að sjö dótturfélög Heimavallarsamsteypunnar – þau eru alls 17 – séu með leiguíbúðarlán upp á 18,6 milljarða króna hjá sjóðnum. Þar segir einnig að þessar lánveitingar hafi að langstærstum hluta upphaflega verið til smærri leigufélaga víðsvegar um landið, allt frá Vestfjörðum til Austurlands og Suðurnesja. Þau leigufélög hafi Heimavellir síðan yfirtekið á síðari stigum.

Heimavallarsamsteypan.
Mynd: Úr skráningarlýsingu Heimavalla.

Sjóðurinn segir að hluti af þessum lánum, alls um átta milljarðar króna, sé samkvæmt reglugerðinni sem samþykkt var árið 2013. Restin, um 10,6 milljarðar króna, séu svokölluð almenn leiguíbúðalán en um þær lánveitingar hafi gilt mun rýmri reglur en gildi í dag. Þegar þeim hafi verið breytt með lögum hafi verið  „sett sem skilyrði að rekstur félaga sem tækju leiguíbúðalán væri með hagsmuni leigutaka að leiðarljósi og skorður settar fyrir því með hvaða hætti heimilt væri að ráðstafa hagnaði“.

Búið að ná hámarksstærð

Miðað við áætlanir Heimavalla, sem birtar eru í skráningarlýsingu fyrirtækisins, þá hefur fjöldi íbúða sem félagið ætlar að eignast náð nánast hámarki. Í lok árs 2018 er búist við því að þær verði 2.026 en fækka svo niður í 1944 á árinu 2019 með sölu ákveðinna eigna. Árið 2020 eiga þær að vera 2.026.

Heimavellir hafa fest kaup á talsverðum fjölda nýbygginga sem koma munu til afhendingar á næstu tveimur árum. „Alls er um að ræða 301 íbúð í Reykjavík, Kópavogi, Mosfellsbæ og Hafnarfirði. Að auki er félagið að láta endurinnrétta rými sem áður hýstu setustofur á Ásbrú sem skilar 28 stúdíóíbúðum til viðbótar við fyrrnefndar 301. Nýjar íbúðir félagsins eru við Hlíðarenda (póstnr. 101) og Ofanleiti í Reykjavík (póstnr. 103), Einivelli í Hafnarfirði (póstnr. 221) og Boðaþing í Kópavogi (póstnr. 203).

Samhliða kaupum á nýjum íbúðum hefur félagið unnið markvisst að því að endurskipuleggja eignasafn sitt. Í þessu felst að óhentugar leigueiningar eru seldar og hagkvæmari íbúðir keyptar í staðinn. Á árinu 2017 seldi félagið 240 íbúðir úr eignasafninu sem voru að mestu stórar og/eða stakar íbúðir eða aðrar eignir sem sýndu sig vera óhentugar til útleigu. Það er markmið félagsins að eiga sem mest heilar húseignir eða fjölbýlishús þar sem meirihluti íbúðanna eru í eigu Heimavalla. Rekstur heillra húseigna er mun hagkvæmari en rekstur stakra íbúða. Félagið mun vinna áfram að endurskipulagningu safnsins á næstu misserum þar sem áhersla verður lögð á að selja út stakar íbúðir og stórar íbúðir sem ná ekki framlegðarmarkmiðum félagsins.“

Útboð olli vonbrigðum og verðið tók dýfu á fyrsta degi

Eignarhald Heimavalla er nokkuð dreift. Stærsti einstaki eigandinn er Stálskip ehf. með 8,59 prósenta hlut. Það félag var í áratugi útgerðarfélag en seldi kvóta og skip í upphafi árs 2014 og breytti sér í kjölfarið í fjárfestingarfélag. Eigendur eru enn sama fjölskylda og átti Stálskip á árum áður, hjónin Guðrún Lárusdóttir og Ágúst Sigurðsson og börn þeirra.

Heimavellir eiga 567 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu og til stendur að fjölga þeim á næstu misserum.
Mynd: Birgir Þór Harðarson

Viðskiptafélagarnir Tómas Kristjánsson og hjónin Finnur Reyr Stefánsson og Steinunn Jónsdóttir eiga sitthvor 7,54 prósentin í félaginu í gegnum félögin Gana og Snæból ehf. Þá á sami hópur 95 prósent í Klasa ehf. sem á 3,85 prósent í Heimavöllum. Samanlögð eign þessara þriggja félaga er því 18,93 prósent. Aðrir stórir einkafjárfestar eru m.a. félag í eigu Magnúsar Pálma Örnólfssonar, félag í eigu Róberts Wessman og Hilmars Þórs Kristinssonar og félag í eigu Jóns Ármanns Guðjónssonar. Þá eiga þrjú íslensk tryggingafélög; Sjóvá, VÍS og Tryggingamiðstöðin hlut í félaginu auk nokkurra minni lífeyrissjóða.

Í hlutafjárútboðinu sem haldið var í síðasta mánuði voru boðnir til sölu 750 milljónir hluta í Heimavöllum en heimild var til að stækka útboðið upp í 900 milljónir hluta ef eftirspurn gæfi tilefni til. Það gerði hún ekki.

Fjárfestar áttu að gera tilboð á bilinu 1,38- 1,71 krónur á hlut fyrir stærstan hluta þess sem var til sölu. Niðurstaðan varð sú að vegið meðaltal var 1,39 krónur á hlut, eða mjög nálægt lægri mörkunum. Ekki reyndist þörf á að stækka úboðið enda ekki eftirspurn eftir því að kaupa umframhlutafé á því verði sem vonast var eftir. Athygli vakti t.d. að áhugi annarra lífeyrissjóða en þeirra sem þegar voru í eigendahópnum var litill sem enginn.

Bréf Heimavalla voru svo tekin til viðskipta í gærmorgun í Kauphöllinni og verðið í lok dags var ellefu prósentum lægra en meðaltalsgengið í útboðinu. Eftir fyrsta dag á markaði lækkaði heildarvirði Heimavalla í 13,9 milljarða króna.

Með skráningu á markað ávinnst þó tvennt fyrir hluthafa Heimavalla. Í fyrsta lagi þá getur félagið mögulega endurfjármagnað skuldir sínar við Íbúðalánasjóð vegna lánveitinga sem áttu að fara til þeirra sem reka ekki hagnaðardrifna starfsemi, og þar með aflétt hömlum sem eru á arðgreiðslum úr félaginu. Í öðru lagi skapast seljanleiki á bréfum, meðal annars með viðskiptavaka, sem gefur þeim hluthöfum sem vilja selja hluti sína leið til þess. Í ljósi þess að hækkanir á fasteignaverði hafa einungis numið 0,9 prósentum á síðasta hálfa árinu eftir að hafa farið upp um tugi prósenta frá því að Heimavellir voru stofnaðir, gæti það verið leið sem einhverjir þeirra munu vilja nýta sér.

Ath. Í upprunalegu útgáfu fréttaskýringarinnar stóð að Kadeco hefði verið lagt niður. Það er ekki rétt. Hið rétta er að starfsemi félagsins hefur verið breytt. Skýringunni hefur verið breytt í samræmi við þetta.

Meira eftir höfundinnÞórður Snær Júlíusson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar