Mynd: Bára Huld Beck

Upp og niður

Fasteignaverð er eitthvað sem fólk hefur jafnan augun á enda er sparnaður fólks oft bundinn í húsnæði. Mikill uppgangur hefur verið á fasteignamarkaði á undanförnum árum, en nú er verulega farið að hægja á hækkun fasteignaverðs. Blikur eru á lofti á markaðnum en miklar hækkanir á undanförnum árum eiga sér rökréttar skýringar.

Það að koma húsi yfir höf­uðið er einn af grund­vall­ar­þáttum mann­lífs­ins. Að því leyt­inu til er fast­eigna­mark­að­ur­inn við­fangs­efni sem á sér marga snerti- og umræðu­fleti. Þróun hans varðar alltaf almanna­hag.

Und­an­farin ár hefur fast­eigna­mark­að­ur­inn á Íslandi bólgnað veru­lega út þegar horft er til verð­mæt­is. Fast­eigna­mat hús­næðis hefur hækkað úr tæp­lega 5 þús­und millj­örðum árið 2015 í tæp­lega 7.300 millj­arða árið 2018, svo dæmi sé tek­ið. Hækk­unin milli áranna 2017 og 2018 var 13,8 pró­sent, en fast­eigna­matið er reiknað upp úr þing­lýstum kaup­samn­ingum hús­næð­is.

Sem dæmi þá hefur íbúð sem keypt var árið 2015 á um 20 millj­ónir hækkað upp í meira en 30 á tæp­lega þremur árum.

Eng­inn staður í heim­inum hefur upp­lifað við­líka hækk­anir á fast­eignum og Ísland, á und­an­förnum árum, eins og ótrú­legt og það kann að hljóma fyrir ein­hverj­um.

Ekki einu sinni helstu vaxt­ar­svæði Vest­ur­strandar Banda­ríkj­anna, Seattle og San Francisco, hafa upp­lifað eins miklar hlut­falls­legar hækk­anir og höf­uð­borg­ar­svæð­ið. Mest hefur árleg hækkun mælst um 13 pró­sent á Seattle svæð­inu og í San Francisco hefur verðið hækkað mest um 10 pró­sent innan árs. Þessi þrjú svæði eiga þó eitt sam­eig­in­legt. Þessar miklu hækk­anir hafa átt sér rök­réttar skýr­ing­ar, að miklu leyti.

Sé horft til þró­unar á verði fast­eigna á höf­uð­borg­ar­svæð­inu í Banda­ríkja­dal, þá hefur hækk­unin verið veru­lega mik­il, sökum þess að gengi krón­unnar styrkt­ist veru­lega á und­an.

Þannig fór íbúð í miðbæ Reykja­víkur sem kost­aði um 200 þús­und Banda­ríkja­dali árið 2014 upp í um 600 þús­und Banda­ríkja­dali á rúm­lega þremur árum. Það er þre­földun á þremur árum.

Eðli­leg hækkun

Hækk­unin hefur ekki verið órök­rétt á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, sé horft til und­ir­liggj­andi hag­stærða, að mati við­mæl­enda Kjarn­ans. Þannig hefur kaup­máttur launa auk­ist um tæp­lega 40 pró­sent frá árinu 2010 fast­eigna­verð hefur hækkað um 60 pró­sent á sama tíma.

Þá var hús­næð­is­skortur mikið vanda­mál á mark­aðn­um, skömmu eftir hrun­ið, enda lítið sem ekk­ert byggt á þeim tíma. Mik­ill vöxtur í ferða­þjón­ustu ýtti einnig undir hækk­andi fast­eigna­verð, ekki síst vegna mik­ils umfangs leigu­í­búða á Air­bnb og álíka vef­þjón­ust­um. Talið er að allt að þrjú þús­und íbúðir í miðbæ Reykja­víkur hafi verið til leigu á Air­bnb þegar mest var, en tölu­verður sam­dráttur hefur verið á fram­boði þar að und­an­förnu.

Ekki bóla

Í máli Sölva Blön­dal, hag­fræð­ings og sér­fræð­ings í fast­eigna­mörk­uð­um, á fundi Félags við­skipta- og hag­fræð­inga í vik­unni, kom fram að hækk­unin á und­an­förnum árum hefði verið eðli­leg og ekki hægt að sjá að um neina bólu hefði verið að ræða.

Í ofaná­lag þá komu stórir árgangar fyrstu kaup­enda hús­næðis út á mark­að, þeir stærstu síðan 1975, sem efldi eft­ir­spurn­ina eftir hús­næði enn frek­ar.

Staðan núna væri hins vegar svo­lítið snúin og eins og áður myndi þró­unin lík­lega hald­ast í hendur við þróun und­ir­liggj­andi hag­stærða, eins og kaup­mátt launa. Sögu­lega væri mikil fylgni á milli þróun fast­eigna­verðs og kaup­máttar og vafa­lítið myndi það verða þannig áfram.

Hvað eru margar íbúðir í bygg­ingu?

Sam­tals eru 4.845 íbúðir í bygg­ingu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu í dag, sam­kvæmt mati Sam­taka iðn­að­ar­ins, og er áætlað að á þessu ári komi sam­tals 2.000 íbúðir á mark­að.

Á næsta ári má gera ráð fyr­ir að þær verði 2.200 og árið 2020 fari þær upp í allt að 2.600 íbúð­ir. Á næstu 18 mán­uðum eru íbúð­irnar um 5 þús­und sem koma inn á mark­að­inn.

Í máli Sölva á fyrr­nefndum fundi kom fram að margir þeir aðilar sem hafa verið að greina fast­eigna­mark­að­inn hafi gert sjálf­stæðar taln­ingar á fjölda íbúða sem eru í bygg­ingu. Mis­mun­andi tölur hafa komið úr þessum taln­ing­um, en Sölvi sagði að oft væru spár um fjölda íbúða á mark­að­inn byggðar á ofmati. Margt gæti spilað inn, til dæmis að fram­kvæmdir væru lengi að fara af stað sökum seina­gangs við afgreiðslu erinda frá þeim sem vildu byggja. Þannig væru sveit­ar­fé­lög oft með það í hendi sér hversu langan tíma það tæki að koma bygg­ingu af stað.

Skortur á ákveðnum eignum

Flestir eru sam­mála um að skortur sér á íbúð­um, einkum litlum og með­al­stórum eignum á við­ráð­an­legu verði. Þétt­ing­ar­stefna unda­far­inna ára í Reykja­vík hefur ýtt undir hækkun fast­eigna­verðs, að mati Sölva, og einnig fært fram nokkuð mikið fram­boð af lúxu­s­eignum fyrir vel stæða, á kostnað fram­boðs af eignum fyrir þá sem ekki gætu greitt him­in­hátt verð fyrir vel stað­settar eign­ir, til dæmis mið­svæðis í Reykja­vík. Mun­ur­inn á fer­metra­verði eftir hverfum getur verið tölu­verð­ur. Þannig er algengt að verð á íbúðum í Graf­ar­vogi sé á bil­inu 450 til 470 þús­und á fer­metrann, en mið­svæðis í Reykja­vík, fyrir sam­bæri­lega eign, er það nærri 600 til 650 þús­und. Þessi munur á verðum eftir stað­setn­ingum er eðli­leg­ur, að mati flestra við­mæl­enda. Áherslan á upp­bygg­ingu eigna sem eru í dýr­ari kant­inum er hins vegar umdeild­ari. Aug­ljós­lega virð­ist blasa við nú, að betra hefði verið að byggja meira upp af ódýr­ari litlum og með­al­stórum eign­um, en gert hefur ver­ið. Þetta á ekki aðeins við um Reykja­vík heldur einnig önnur sveit­ar­fé­lög á höf­uð­borg­ar­svæð­inu.

Sigurður Hannesson, framkvæmdastjóri Samtaka iðnaðarins.
Mynd: Birgir Þór Harðarson

Sig­urður Hann­es­son, doktor í stærð­fræði og fram­kvæmda­stjóri Sam­taka iðn­að­ar­ins, sagði í grein í Frétta­blað­inu á mið­viku­dag, að 6 nýir íbúar í land­inu væru nú hverja íbúð sem væri byggð. „Of fáar íbúðir voru byggðar á und­an­förnum árum. Á árunum 2010-2017 voru 2.400 íbúðir byggðar í Reykja­vík, stærsta sveit­ar­fé­lagi lands­ins, eða um 300 íbúðir á ári að með­al­tali. Svip­aða sögu má segja um önnur sveit­ar­fé­lög. Í fyrra voru 6 nýir íbúar í land­inu um hverja nýja íbúð og á árinu 2016 voru þeir 4. Þess vegna er upp­safn­aður vandi og hefur Íbúða­lána­sjóður metið að þús­undir íbúða vanti á mark­að­inn til við­bótar við þær íbúðir sem þarf að byggja á hverju ári til að halda í við fjölgun lands­manna. Með ein­földun á reglu­verki er hægt að byggja hag­kvæm­ari íbúð­ir. Hér á landi er ferli við bygg­ing­ar­fram­kvæmdir flókn­ara en á Norð­ur­lönd­un­um, fleiri skref þarf að taka hér en þar. Þá gerir reglu­verkið ráð fyrir sömu kröfum hvort sem um ræðir ein­föld mann­virki eða flókin þegar kemur að bygg­ing­ar­eft­ir­liti. Þannig er sama ferli við að byggja ein­býl­is­hús og hátækni­sjúkra­hús svo dæmi sé tek­ið. Í öðrum löndum hefur verið tekið til­lit til þessa og svo á einnig að gera hér á land­i,“ sagði Sig­urður í grein sinni.

Flestir við­mæl­enda Kjarn­ans, sem hafa góða inn­sýn í verk­taka­starf­semi á fast­eigna­mark­aði, taka undir þessi sjón­ar­mið sem Sig­urður gerir grein fyr­ir. Of mik­ill hæga­gangur hefur skapað mikla spennu sem hefði verið hægt að koma í veg fyr­ir, jafn­vel þó mik­ill upp­gangur í efna­hags­líf­inu hafi ekki verið að öllu leyti fyr­ir­séð­ur.

Veru­leg kólnun

Að und­an­förnu hefur veru­leg kólnun komið fram á fast­eigna­mark­aði. Árleg hækkun mælist nú 3,9 pró­sent og hefur fallið hratt frá því hún náði hámarki á vor­mán­uðum í fyrra, en hún mæld­ist þá 23,5 pró­sent, eins og áður seg­ir. Skýr­ing­arnar eru að ein­hverju leyti þær, að dregið hefur nokkuð úr kaup­mátt­ar­aukn­ingu almenn­ings og að fram­boðið á mark­aðnum hefur auk­ist nokk­uð. Þá er heldur ekki óeðli­legt að það hægist á hækk­un­ar­hrin­unni sem verið hef­ur.

En mun verðið lækka á næst­unni? Flestar spár, þar á meðal spár grein­inga­deilda banka og Seðla­banka Íslands, gera ekki ráð fyrir lækk­unum á næst­unni, en heldur ekki nema lít­ils­háttar hækk­un­um. Þannig má gera ráð fyrir að fólki muni ekki sjá verð­mæti fast­eigna sinna hækka mikið heldur frekar hóf­lega, um 1 til 3 pró­sent næsta árið. Spá Íslands­banka fyrir hækkun á árinu 2018 gerir ráð fyrir 8,2 pró­sent hækk­un, sam­kvæmt skýrslu sem bank­inn birti á mið­viku­dag­inn.

Þétting, hækkanir og skortur á eignum

Nokkur atriði voru dregin saman, í erindi Sölva Blöndal, hagfræðings, í vikunni. Þar var meðal annars rætt um eftirfarandi atriði, sem einkenni þess hvernig markaðurinn hefði þróast.

1. Hækkanir síðustu ára hafa verið í takti við undirliggjandi hagstærðir, s.s. þróun kaupmáttar, fólksfjölgun og skort á framboði á íbúðahúsnæði

2. Stefnan um þéttingu byggðar ásamt íþyngjandi byggingarreglugerð hefur stuðlað að auknu framboði á dýrara íbúðarhúsnæði

3. Ætla má að byggingarkostnaður íbúðarhúsnæðis á rótgrónum svæðum með hærra nýtingarhlutfall sé um 40-50% dýrari en bygging húsnæðis á strjálbýlli svæðum með lægra nýtingarhlutfall

4. Margt bendir til þess að skortur sé að mestu á ódýrari eignum, einkum litlum og meðalstórum

5. Það er erfitt að sjá fyrir sér skarpa nafnlækkun á vísitölu íbúðaverðs miðað við núverandi ástand. Til að svo ætti að verða þyrfti að koma til eftirspurnaráfall, annaðhvort utanaðkomandi og/eða óróleiki á vinnumarkaði með tilheyrandi verðbólguskoti. Það væri klassíska íslenska leiðin.

6. Leiðréttingin getur átt sér stað á þessum dýrari eignum með fernum hætti:

i) Lækkun fasteignaverðs

ii) Launahækkunum sem auka kaupmátt fólks á fasteignamarkaði

iii) Verðbólgu er lækkar verð á fasteignum miðað við aðrar vörur á markaði

iv) Lækkun vaxta sem minnkar fórnarkostnað við fasteignakaup

Það eru líka blikur á lofti. Þær snúa ekki síst að kjara­við­ræð­um, verð­bólgu­horfum og þróun efna­hags­mála í heim­in­um. Margt bendir til harðra kjara­við­ræðna, en þær kröfur sem stétt­ar­fé­lög hafa nú kynnt, þar á meðal Starfs­greina­sam­bandið og VR, gera ráð fyrir tug­pró­senta hækkun lægstu launa, upp í 425 þús­und, og marg­vís­legum aðgerðum af hálfu stjórn­valda.

Við­mæl­endur Kjarn­ans voru á einu máli um, að veru­lega langt væri á milli atvinnu­rek­enda og stétt­ar­fé­laga, jafn­vel þó for­ystu­menn fylk­inga reyndu að bera sig vel og finna fleti til sam­tals. Óhjá­kvæmi­legt virð­ist að tölu­verðir árekstrar verði í kjara­við­ræð­un­um, en í versta falli koma fram verk­föll, sem ávallt hafa víð­tækar afleið­ingar efna­hags­lega.

Á með­an, út í heimi

Eftir ára­langt tíma­bil lágra vaxta í heim­inum eru vextir nú teknir að hækka, og tíma­bil umfangs­mik­illa örv­un­ar­að­gerða seðla­banka er að líða undir lok. Seðla­banki Banda­ríkj­anna er að hækka vexti og Seðla­banki Evr­ópu mun í des­em­ber hætta með áætlun sína um kaup á skulda­bréfum á mark­aði, en þau hafa numið 60 millj­örðum evra mán­að­ar­lega und­an­farin ár. Mark­miðið hefur verið að örva hag­vöxt í Evr­ópu.

Óvíst er hvernig hag­kerfin í Evr­ópu munu bregð­ast við því þegar þessu tíma­bili lýk­ur, en margir gera ráð fyrir meiri hæga­gangi, ekki síst þegar kemur að fast­eigna­mörk­uð­um. Lána­kjör versna með hækk­andi vöxtum og aðgengi almenn­ings að fjár­magni verður þannig erf­ið­ara. Þessi áhrif eru þegar farin að sjást víða í Banda­ríkj­un­um, þar sem veru­lega hefur hægt að fast­eigna­verðs­hækk­un­um, jafn­vel þó mik­ill gangur sér í efna­hags­líf­inu og atvinnu­leysi lítið sem ekk­ert.

Ísland er ekk­ert eyland þegar kemur að vær­ingum í efna­hags­málum í heim­in­um. Ef það heldur fram sem horf­ir, að vaxta­stig muni hækka og til að mynda olíu­verð hald­ast hátt, þá gæti það haft tölu­verð áhrif á Íslandi. Fast­eigna­mark­að­ur­inn, sem grund­vall­ar­mark­aður í hag­kerf­inu, mun alltaf finna fyrir slíku. Það sem helst er hætta á að ger­ist er að gengi krón­unnar haldi áfram að veikj­ast gagn­vart helstu við­skipta­mynt­um, en á und­an­förnum þremur mán­uðum hefur það veikst um tíu pró­sent gagn­vart evru og Banda­ríkja­dal. Þetta hefur ýtt undir verð­bólgu­þrýst­ing og nú benda spár til þess að verð­bólga verði komin í 3,6 pró­sent í des­em­ber mán­uði, að því er segir í nýlegri spá sem birt­ist í hag­sjá Lands­banka Íslands.

Aðgengi að lánsfé hefur verið nokkuð gott á Íslandi und­an­farin ár og vaxta­stig hag­stætt, miðað við það sem Íslend­ingar eiga að venj­ast. Verð­bólga mælist nú 2,7 pró­sent, rétt yfir verð­bólgu­mark­miði, en meg­in­vextir Seðla­banka Íslands eru 4,25 pró­sent.

Eins og svo oft í hag­sögu Íslands þá er það helst verð­bólgu­draug­ur­inn sem getur valdið vand­ræð­um, enda stór hluti fast­eigna­lána lands­manna verð­tryggð­ur. Svo gæti farið að fast­eigna­verð lækk­aði, og þá einkum í gegnum vax­andi verð­bólgu. Stoðir efna­hags­mála á Íslandi eru hins vegar sterkar þessi miss­erin og þrátt fyrir að það myndi þrengja að, þá myndi það ekki breyta mynd­inni á fast­eigna­mark­aði svo mik­ið. Skuldir heim­ila hafa farið lækk­andi og tölu­vert svig­rúm er fyrir dýfu á fast­eigna­mark­aði, þannig að það hún valdi miklum vand­ræðum í hag­kerf­inu. Eðli­legt er að fast­eigna­verð fari upp og nið­ur, ekki síst þegar öfgarnar hafa verið miklar í hag­sveifl­unni, eins og reyndin hefur verið und­an­farna tvo ára­tugi.

Við þurfum á þínu framlagi að halda

Þú getur tekið beinan þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Við sem vinnum á ritstjórn Kjarnans viljum hvetja þig til að vera með okkur í liði og leggja okkar góða fjölmiðli til mánaðarlegt framlag svo við getum haldið áfram að vinna fyrir lesendur, fyrir fólkið í landinu.

Kjarninn varð níu ára í sumar. Þegar hann hóf að taka við frjálsum framlögum þá varð slagorðið „Frjáls fjölmiðill fyrir andvirði kaffibolla“ til og lesendur voru hvattir til að leggja fram í það minnsta upphæð eins kaffibolla á mánuði.

Mikið vatn hefur runnið til sjávar á þeim níu árum sem Kjarninn hefur lifað. Í huga okkar á Kjarnanum hefur þörfin fyrir fjölmiðla sem veita raunverulegt aðhald og taka hlutverk sitt alvarlega aukist til muna.

Við trúum því að Kjarninn skipti máli fyrir samfélagið.

Við trúum því að sjálfstæð og vönduð blaðamennska skipti máli.

Ef þú trúir því sama þá endilega hugsaðu hvort Kjarninn er ekki allavega nokkurra kaffibolla virði á mánuði.

Vertu með okkur í liði. Þitt framlag skiptir máli.

Ritstjórn Kjarnans: Sunna Ósk Logadóttir, Þórður Snær Júlíusson, Erla María Markúsdóttir, Arnar Þór Ingólfsson, Eyrún Magnúsdóttir og Grétar Þór Sigurðsson.


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Meira eftir höfundinnMagnús Halldórsson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar