Mynd: Pexels.com

Eigendur húsnæðis hafa hagnast um tvö þúsund milljarða en staða leigjenda versnar

Húsnæðisverð hefur hækkað næst mest í heiminum á Íslandi á síðustu árum. Það hefur skilað eigendum húsnæðis mikilli verðmætaaukningu, alls 2.051 milljarði króna frá 2010. Á sama tíma hefur aldrei verið erfiðara að kaupa fyrstu eign og flestir á leigumarkaði af illri nauðsyn frekar en vilja. Leiguverð hefur hækkað langt umfram ráðstöfunartekjur frá 2011.

Áætlaðar eignir heimila eru um 7.400 milljarðar króna og er um 78 prósent heildareigna heimilanna húsnæðiseignir. Því eiga landsmenn um 4.200 milljarða króna sem bundið er í húsnæði. Eigið fé heimila hefur alls aukist um 2.051 milljarð króna frá árinu 2010, eða um 96 prósent. Eigendur húsnæðis hafa því að meðaltali aukið sameiginlegan auð sinn um 256 milljarða króna á hverju ári frá 2010.

Raunverð íbúða hefur alls hækkað um 56 prósent á tímabilinu og er það næst mesta hækkun í heiminum. Það hefur hækkað 1,5 sinnum meira hérlendis en í Svíþjóð, 2,2 meira en í Noregi og rúmlega fjórfalt meira en í Noregi.

Þegar búið er að draga frá verðbætur og vaxtagjöld þá nemur hrein verðmætaaukning húsnæðiseigenda 1.476 milljörðum króna á tímabilinu. Þetta er meðal þess sem fram kemur í nýrri íbúðamarkaðsskýrslu Greiningar Íslandsbanka sem birt var í dag.

Auglýsing

Þar segir einnig að spár Íslandsbanka geri ráð fyrir því að íbúðaverð muni alls hækka um 8,2 prósent í ár, um 5,5 prósent á næsta ári og 4,4 prósent á árinu 2020. Því ætti virði eigna þeirra sem eiga húsnæði að halda áfram í nánustu framtíð, en hægjast mun á því. Helstu ástæður þess eru, að mati Íslandsbanka, hægari kaupmáttaraukning, minni fólksfjölgun og áframhaldandi aukning á framboði nýrra íbúða.

Tæplega átta af tíu lánum eru verðtryggð

Íslendingar taka mun frekar verðtryggð lán en óverðtryggð. Þannig eru 77 prósent heildarskulda heimila landsins verðtryggðar. Slík lán hafa verið hagkvæmasti kosturinn sem boðist hefur íslenskum neytendum á undanförnum árum þar sem verðbólga hefur að mestu verið undir 2,5 prósent verðbólgumarkmiðum Seðlabanka Íslands frá febrúar 2014. Síðustu misseri hefur hún þó skriðið yfir markmiðið og stendur nú í 2,7 prósentum. Samhliða hafa lánskjör batnað umtalsvert, þótt þau séu enn langt frá því að vera á pari við það sem er í boði hjá öðrum þjóðum sem Ísland ber sig saman við. Þannig eru vextir á ódýrustu verðtryggðu lánunum sem bera breytilega vexti nú 2,51 prósent og alls bjóða níu íslenskir lífeyrissjóðir sjóðsfélögum sínum slík lán með vöxtum sem eru undir þremur prósentum.

Verðtryggðir breytilegir vextir hjá bönkunum þremur eru hins vegar á bilinu 3,65 til 3,98 prósent. Ódýrastir hjá ríkisbankanum Landsbanka og dýrastir hjá hinum ríkisbankanum, Íslandsbanka.

Í greiningunni segir að útlit sé fyrir vaxandi verðbólgu næstu misserin auk þess sem veiking krónunnar að undanförnu muni að óbreyttu skila sér í hærra verðlagi innfluttra vara. Þess vegna telur Íslandsbanki að verðbólga verði 3,5 prósent á næsta ári og 3,2 prósent árið 2020.

Vextir og verðbætur renna að mestu aftur í ríkissjóð

Þar kemur einnig fram að lánveitendur fjármagni um 1.500 milljarða króna af húsnæðiseign landsmanna. Sé tekið tillit til þess að þorri lánveitenda eru ríkisbankar, lífeyrissjóðir og Íbúðalánasjóður, sem allt eru lánveitendur í eigu almennings, er að lágmarki 95 prósent markaðarins í beinni eða óbeinni eigu landsmanna en fimm prósent í eigu annarra lánveitenda, sem eru þá að mestu Arion banki.

Þá er greint frá því að bankakerfið taki til sín um 52 prósent af vaxta- og verðbótaálögum heimila landsins. Restin, 48 prósent, fer til lífeyrissjóða og Íbúðalánasjóðs. „Að teknu tilliti til eignarhalds renna að lágmarki 83 prósent þessara fjármuna aftur til landsmanna í gegnum ríkissjóð,“ segir í greiningunni.

Aldrei erfiðara að kaupa fyrstu eign

Í greiningunni segir að hlutfall launa aðila á algengum aldri fyrir frystu kaup og verðs á smærri eignum hafi verið um 31 prósent yfir langtímameðaltali síðastliðin ár. Það hefur aldrei verið hærra, sem þýðir þá að aldrei hefur verið erfiðara að kaupa fyrstu eign.

Það er áhyggjuefni fyrir þá sem eru fastir á leigumarkaði en vilja komast í eigið húsnæði. Í greiningu Íslandsbanka segir að 90 prósent leigjenda telji að það sé óhagstætt að vera á leigumarkaði og að yfirgnæfandi meirihluti þeirra sem þar eru væri því heldur til í annað búsetuform. Tölurnar bendi til þess „að leiguhúsnæði sé ill nauðsyn fremur en valkostur.“

Auglýsing

Þetta er undirbyggt með því að benda á að staðvirt meðalleiguverð húsnæðis á höfuðborgarsvæðinu, þar sem flestir leigjendur eru, hafi aukist um 37 prósent frá byrjun árs 2011 til október 2018. Á sama tíma hafi ráðstöfunartekjur algengasta hóps leigjenda einungis aukist um fjögur prósent. Því hafi dregið úr getu leigjenda til að spara, og þar af leiðandi getu þeirra til að kaupa húsnæði.

Þótt staða leigjenda sé ekki beysin þá er bent á það í greiningunni að hlutfall þeirra sem búi við íþyngjandi leigukostnað hérlendis sé 17 prósent hérlendis en tvisvar sinnum hærra í Bretlandi, Noregi og Danmörku.

Langir biðlistar eftir félagslegum íbúðum

Þá er einnig fjallað um félagslega íbúðakerfið. Í lok árs 2016 voru um fimm þúsund slíkar á landinu öllu og hafði þá einungis fjölgað um 500 á níu árum. Um helmingur þeirra, 2.445 talsins, voru í Reykjavík. Til sam­an­burðar má nefna að í Garðabæ eru 35 slík­­­­ar íbúð­ir, 30 í Mos­­­fellsbæ og 16 á Sel­tjarn­­­ar­­­nesi. f nær­liggj­andi sveit­ar­fé­lögin fimm á höf­uð­borg­ar­svæð­inu myndu ætla að ná Reykja­vík í fram­boði á slíku þyrftu þau að fjölga félags­legu hús­næði um 1.080.

Í greiningunni kemur fram að meðalbiðtími eftir félagslegri íbúð er um 13 mánuðir á landinu öllu. Lengstur er biðtíminn í Hafnarfirði , 48 mánuðir) og í Reykjavík (36 mánuðir). „Gefur þetta til kynna talsverða umframeftirspurn eftir félagslegu húsnæði sem umræddum sveitarfélögum hefur ekki tekist að mæta.“

Meira eftir höfundinnÞórður Snær Júlíusson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar