1800 íbúðir í Reykjavík til leigu á Airbnb - Er vefsíðan góð eða slæm fyrir borgina?

kjarninn_reykjavik_vef.jpg
Auglýsing

Rúm­lega 1800 íbúðir og her­bergi í Reykja­vík eru skráð á hús­næð­is­leigu­síð­unni Air­bn­b.com. Verðið fyrir nótt­ina er afar mis­jafnt, allt frá um fjögur þús­und krónum fyrir dýnu­pláss á háa­lofti, til þak­íbúða á besta stað í Reykja­vík fyrir 130 þús­und krónur á nóttu. Algengt ásett verð fyrir íbúð mið­svæðis í Reykja­vík er um 150 til 170 doll­arar fyrir gistinótt, eða um tutt­ugu til 23 þús­und krón­ur.

Töl­fræðin sem gefin er upp á Air­bnb bendir til að útleiga á íbúðum í Reykja­vík sé mik­il. Ef slegnar eru inn mis­mun­andi dag­setn­ingar á næstu sex vikum þá er oft­ast minna en 20 pró­sent skráðra íbúða enn laus­ar. Flestar eru þegar bók­aðar af erlendum ferða­mönn­um.

Auglýsing


Mun fleiri íbúðir eru til útleigu í gegnum Air­bnb í sumar heldur en síð­asta sum­ar. Í febr­úar var greint frá því að aukn­ing á fram­boði var 137 pró­sent milli jan­úar 2014 og jan­úar 2015. Þá voru íbúð­irnar til leigu um 1.300 tals­ins. þeim hefur fjölgað enn meira síðan þá og eru nærri tvö þús­und tals­ins. Fyrir íbúða­eig­end­ur, eða leigj­end­ur, getur það gefið miklar tekjur að leigja út íbúð­ina eða her­bergi til skamms tíma, oft­ast aðeins nokkra daga í senn. Ef erlendir ferða­menn dvelja í fimm daga og greiða tutt­ugu þús­und fyrir nótt­ina fær leigusal­inn hund­rað þús­und krónur fyr­ir.



En er útleiga íbúða­eig­enda og leigj­enda til ferða­manna góð eða slæm fyrir borg­ina? Þessu velta borg­ar­yf­ir­völd víða um heim fyrir sér þessi miss­er­in. Í San Francisco, þar sem hug­myndin um Air­bnb vakn­aði fyrst, hyggst borg­ar­stjórn setja þak á fjölda leyfi­legra gistin­átta í skamm­tíma­leigu. Stað­reyndin er sú að hags­munir íbúða­eig­enda geta farið þvert á hags­muni borg­ar­innar í heild. Áhrifin eru ekki síst mæl­an­leg í hækk­andi leigu­verði íbúða á vin­sælum svæð­um.

Hags­munir ekki endi­lega þeir sömu

Áhyggjur borg­ar­yf­ir­valda í San Francisco snúa ekki að þjón­ustu Air­bnb sem slíkr­ar. Ef íbúða­eig­endur nýta sér síð­una sjaldan og leigja út til skamms tíma, í skamman tíma, þá skap­ast engin vanda­mál, einkum ef eig­endur greiða til­skylda virð­is­auka- og gistin­átta­skatta.



Áhrif Air­bnb geta fyrst orðið nei­kvæð ef íbúða­eig­endur nýta hús­næði sitt alfarið í skamm­tíma­út­leigu til ferða­manna. Það getur verið íbúða­eig­endum í hag að leigja íbúð sína í gegnum Air­bnb í stað þess að gera lang­tíma­leigu­samn­ing, ein­fald­lega vegna þess að miklu hærri fjár­hæðir fást með skamm­tíma­leigu. Borg­ar­hag­fræð­ingar í San Francisco reikn­uðu það út að virði lang­tíma­leigu­samn­ings í eitt ár er jafnt niður í allt að 120 dögum í skamm­tíma­leigu. Það þýðir að eig­and­inn þarf aðeins að leigja út íbúð­ina í gegnum Air­bnb í 120 daga á ári til þess að hafa jafn háar tekjur af því og einum leigj­anda í heilt ár. Allar nætur sem hann selur umfram 120 skila sér því í auknum tekjum en ella.



Þetta má heim­færa til Reykja­vík­ur, þótt setja þurfi fyr­ir­vara um nákvæmni for­senda um kostn­að, ­sem eru blaða­manns. Raun­hæft dæmi er tveggja her­berga íbúð mið­svæðis í Reykja­vík, til dæmis í Vest­ur­bæn­um. Á lang­tíma­leigu­mark­aði kostar íbúðin 175 þús­und á mán­uði. Leigu­tekjur leigusal­ans eru þá 2,1 milljón króna á tólf mán­uð­um. Kostn­aður vegna gjalda og við­halds er í þessu dæmi 20 pró­sent og tekjur leigusal­ans að frá­dregnum kostn­aði því um 1.575 þús­und krónur á ári.



Ef sami eig­andi kýs að leigja heldur út íbúð­ina sína í gegnum Air­bnb þarf hann aðeins að hýsa ferða­menn í 112 nætur á ári til að fá sömu tekjur og af lang­tíma­leigu­samn­ingi. Er þá gert ráð fyrir að gistinóttin selj­ist á tutt­ugu þús­und krónur og að kostn­aður vegna starf­sem­inn­ar, með gjöldum og við­haldi, sé 30 pró­sent af tekj­um. Gistinæt­urnar 112 jafn­gilda 30 pró­sent nýt­ingu á ári. Nái hann 50 pró­sent nýt­ingu eru tekj­urnar um milljón krónum hærri en af lang­tíma­leigu­samn­ingi.

Dæmið ímyndað en hvat­inn raun­veru­legur

Dæmið hér að ofan má snúa og teygja með til­liti til kostn­aðar og tekna af bæði lang­tíma- og skamm­tíma­leigu. Stað­reyndin er sú að í mýmörgum til­vikum sjá íbúða­eig­endur hag sínum betur borgið með skamm­tíma­út­leigu, ein­fald­lega vegna þess að tekj­urnar af því eru mun hærri. Þetta á sér­stak­lega við á vin­sælum ferða­manna­svæðum mið­svæð­is.



Afleið­ing­arnar á leigu­mark­aði eru þær að fram­boð hús­næðis minnk­ar. Íbúðir hverfa af venju­legum leigu­mark­aði og fær­ast á skamm­tíma­leigu­mark­að, fyrir ferða­menn. Með minnk­andi fram­boði hækkar leigu­verð. Það hefur gerst í San Francisco borg þar sem leigu­verð hefur hækkað um 15 pró­sent á síð­asta ári.

Leigu­verð í Reykja­vík hefur líka hækkað

Ekki liggur fyrir hversu margar af skráðum íbúðum í Reykja­vík á Air­bnb eru í skamm­tíma­leigu allt árið eða stóran hluta þess. Þær upp­lýs­ingar eru ekki aðgengi­leg­ar. Fyrir liggur að stærstur hluti íbúð­anna er leigður út án starfs­leyf­is. Það getur verið vís­bend­ing um að þær íbúðir eru yfir­leitt not­aðar af eig­endum eða lang­tíma­leigj­endum en ekki í starf­semi í anda gisti­heim­ila. Það þarf þó ekki endi­lega að vera, og ástæðan getur ein­fald­lega verið sú að not­and­inn borgar hvorki til­skilin gjöld né hafi sótt um leyfi fyrir útleig­unni.



Vegna verk­falls lög­manna sýslu­manns­ins á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, sem nú er afstað­ið, eru ekki til nýlegar tölur um þróun leigu­verðs á höf­uð­borg­ar­svæð­inu. Þó er vitað að rétt eins og íbúða­verð þá hefur leigu­verð hækkað mest mið­svæðis og í nágrenni við mið­bæ­inn, í póst­núm­er­unum 101, 105 og 107. Sam­kvæmt þing­lýstum leigu­samn­ingum hækk­aði leigu­verð á þriggja her­bergja íbúð í Reykja­vík vestan Kringlu­mýra­brautar og á Sel­tjarn­ar­nesi um sirka 5 pró­sent frá apríl 2014 til mars 2015. Frá jan­úar 2013 til mars 2015, á 25 mán­aða tíma­bili, nemur hækk­unin ríf­lega 20 pró­sent­um. Hækk­unin er langt umfram verð­bólgu­þró­un.

Er Air­bnb góð fyrir Reykja­vík og íbúa borg­ar­inn­ar?

Hækk­andi leigu­verð er slæmt fyrir þá íbúa Reykja­víkur sem eru á leigu­mark­aði vegna þess að útgjöld þeirra aukast. Áhrif á heild­ar­á­bata borg­ar­innar eru þannig nei­kvæð. Í San Francisco borg eru nei­kvæð áhrif þess að missa íbúð af lang­tíma­leigu­markað yfir á skamm­tíma­leigu­markað metin á 33 til 40 millj­ónir árlega. Talan er ekki endi­lega svo há í Reykja­vík.



Á móti er hækk­andi leigu­verð gott fyrir leigu­sala og rík­is­sjóð sem hefur skatt­tekjur af útleig­unni. Er það mat margra, og heldur Air­bnb því sér­stak­lega á lofti í bar­áttu sinni við borg­ar­yf­ir­völd víða, að vef­síðan fjölgi ferða­mönn­um. Kenn­ingin er sú að ferða­menn komi frekar þangað sem íbúðir eða her­bergi eru aðgengi­leg í gegnum Air­bnb. Og það er gott fyrir ferða­manna­iðn­að­inn. Á Íslandi eyddi hver ferða­maður sem kom í júní að með­al­tali um 135 þús­und krónum í ferð­inni með greiðslu­korti. Að hluta hefur pen­ing­unum verið eytt í Reykja­vík. Áhrif þess eru góð á heild­ar­á­bata borg­ar­inn­ar.



Í San Francisco meta borg­ar­hag­fræð­ingar það þannig að Air­bnb er góð fyrir borg­ina og leigu­sala þegar íbúðir eru leigðar til skamms tíma, í skamman tíma. Þegar íbúðir eru aftur á móti teknar af lang­tíma­leigu­mark­aði og leigðar alfarið í gegnum Air­bnb er leigusal­inn eini sig­ur­veg­ar­inn. Það er lík­legt að reikni­dæmið skili svip­aðri nið­ur­stöðu í Reykja­vík.

Ert þú í Kjarnasamfélaginu?

Kjarninn er opinn vefur en líflínan okkar eru frjáls framlög frá lesendum, Kjarnasamfélagið. Sú stoð undir reksturinn er okkur afar mikilvæg.

Með því að skrá þig í Kjarnasamfélagið gerir þú okkur kleift að halda áfram að vinna í þágu almennings og birta vandaðar fréttaskýringar, djúpar greiningar á efnahagsmálum og annað fréttatengt gæðaefni. 

Kjarninn hefur verið til taks fyrir kröfuharða lesendur undanfarin sjö ár og við ætlum okkur að standa vaktina áfram. 

Fyrir þá sem nú þegar eru stoltir styrkjendur Kjarnans þá leyfum við okkur að benda á að hægt er að óska eftir að hækka mánaðarlega framlagið með því að senda póst á takk@kjarninn.is


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Jón Snædal
Dánaraðstoð eða líknardráp
Kjarninn 28. september 2020
Alma Möller, landlæknir.
Fólk sem fékk COVID hefur fengið lungnabólgu löngu síðar
Dæmi eru um að fólk sem fékk COVID-19 í vetur hafi fengið lungnabólgu mörgum vikum síðar. Það er mat bæði landlæknis og sóttvarnalæknis að þó að ónæmi fyrir kórónuveirunni sé til staðar hjá þessum hópi verði hann að fara varlega.
Kjarninn 28. september 2020
Jón Steindór Valdimarsson
Hálfur björgunarhringur dugar skammt
Kjarninn 28. september 2020
Drífa Snædal
Vitræn umræða um efnahagsmál: Átta atriði sem Samtök atvinnulífsins mættu hafa í huga
Kjarninn 28. september 2020
Þórólfur Guðnason sóttvarnalæknir.
„Þetta er alls ekki búið“
„Við megum ekki slaka á,“ segir Þórólfur Guðnason sóttvarnalæknir. „Þetta er alls ekki búið.“ Varúðarráðstafanir séu „klárlega“ komnar til að vera í einhverja mánuði í viðbót.
Kjarninn 28. september 2020
Störukeppni á vinnumarkaði
Samtök atvinnulífsins hafa boðað atkvæðagreiðslu um hvort segja eigi upp Lífskjarasamningnum. Verkalýðshreyfingin telur að forsendur samningsins standi og trúir því ekki að samstaða sé um það á meðal atvinnurekenda að leggja í stríð á vinnumarkaði.
Kjarninn 28. september 2020
Víðir Reynisson, yfirlögregluþjónn hjá almannavarnadeild ríkislögreglustjóra.
Víðir: Viljum við búa í samfélagi með mjög miklu lögreglueftirliti?
„Ég er ekki nú sérstaklega spenntur fyrir því að hér sé lögreglan að banka á dyr og kanna hvort að fólk sé í sóttkví eða ekki. Mér finnst það ekki spennandi veruleiki,“ segir Víðir Reynisson, yfirlögregluþjónn hjá ríkislögreglustjóra.
Kjarninn 28. september 2020
Lykilatriðin úr afhjúpun New York Times á skattamálum Trumps
Honum gengur illa í rekstri, en er virkilega góður í sniðganga skattgreiðslur. New York Times hefur komist yfir skattskýrslur Bandaríkjaforseta á 18 ára tímabili, sem forsetinn hefur reynt að halda leyndum. Kjarninn tók það helsta saman.
Kjarninn 28. september 2020
Meira úr sama flokkiInnlent
None