Leigumarkaðurinn er að stækka á Íslandi en 17 prósent þjóðarinnar er á leigumarkaði samkvæmt nýrri könnun sem unnin var af Zenter, að frumkvæði hagdeildar Íbúðalánasjóðs. Staðan er mjög svipuð því sem var árið 2013 en sé miðað við árin 2006 til 2008, eða í síðustu uppsveiflu, hefur hlutfall þeirra sem búa á leigumarkaði aukist um rúm 5 prósentustig.
Þegar rýnt var í það hvar fólk leigir kemur í ljós að mikill meirihluti leigir á almennum markaði, eða alls 46 prósent. Næst stærstur hluti leigir hjá ættingjum og vinum. Sá hópur hefur stækkað hlutfallslega mest frá því árið 2015 eða úr 18,6 prósent í 22 prósent.
Þetta kemur fram í nýjustu mánaðaskýrslu Íbúðalánasjóðs fyrir nóvember sem kom út í gær.
Þegar fólk var spurt hvort það teldi líklegt eða ekki að það yrði á leigumarkaði eftir 6 mánuði þá leiddu niðurstöður í ljós að hlutfall svarenda sem telur líkur á að vera á leigumarkaði eftir 6 mánuði er hærra en hlutfall þeirra sem eru þar nú þegar. Um 19 prósent þjóðarinnar telja líklegt að þeir muni vera á leigumarkaði eftir hálft ár. Stærstur hluti þeirra sem eru nú þegar á leigumarkaði, eða 90 prósent, telur líklegt að vera þar áfram, auk 15 prósent þeirra sem búa í foreldrahúsum.
Um 1 prósent sem býr í eigin húsnæði telur líklegt að vera á leigumarkaði eftir 6 mánuði. Það má ætla að margt ungt fólk á þrítugsaldri sé farið að huga að því að flytja að heiman á næstu árum. Segir í skýrslunni að nýjustu tölur Hagstofunnar er varða fólk á aldrinum 20 til 29 ára búsett í foreldrahúsum sýni að árið 2015 bjuggu um 20.000 manns á þrítugsaldri í foreldrahúsum, en árið 2005 voru þetta í kringum 14.000 einstaklingar. Þetta bendi til þess að aðstæður á húsnæðismarkaði hafi þrengst verulega undanfarin ár og fólk búi lengur í foreldrahúsum.
Leigjendur vilja flestir kaupa
Þegar leigjendur voru spurðir hvort þeir myndu vilja vera á leigumarkaði eða í eigin húsnæði ef nægjanlegt framboð væri af hvoru tveggja, kemur í ljós að mikill meirihluti leigjenda vill kaupa, eða 80 prósent þeirra. Leigjendur virðast vilja komast í eigið húsnæði þótt þeir telji flestir líkur á að þeir muni vera áfram á leigumarkaði.
Enn fremur kemur fram í skýrslunni að hlutfall leigjenda sem segist geta safnað talsverðu eða svolitlu sparifé aukist úr 28 prósent í 46 prósent milli kannana. Sú niðurstaða sé í takt við aukinn kaupmátt í þjóðfélaginu undanfarin misseri. Kaupmáttur ráðstöfunartekna jókst um 7,4 prósent á árinu 2015 og 6,9 prósent á árinu 2016 samkvæmt gögnum Hagstofunnar, þ.e. alls 14,8 prósent á síðustu tveimur árum. Hins vegar hafi raunverð fasteigna hækkað langt umfram kaupmáttaraukningu upp á síðkastið. Frá desember 2015 fram í september 2017, eða milli þess sem spurningakannanirnar voru framkvæmdar, hafi hækkað raunverð fasteigna um 28 prósent.
Enn hægir á fasteignamarkaðinum
Vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,8 prósent milli mánaða í september, en 12 mánaða hækkun vísitölunnar í september var 19,6 prósent. Frá því um miðbik sumars hafa komið fram skýrar vísbendingar um að hægt hafi á fasteignamarkaðnum á höfuðborgarsvæðinu eftir mikla uppsveiflu fyrr á árinu. Í skýrslunni kemur jafnframt fram að færri viðskipti hafi átt sér stað undanfarna mánuði en á sama tíma í fyrra, og í einstökum hverfum höfuðborgarsvæðisins hafi verð staðið í stað eða jafnvel lækkað undanfarna mánuði. Vegið fermetraverð lækkaði milli annars og þriðja ársfjórðungs þessa árs í fimm póstnúmerum á höfuðborgarsvæðinu.
Mest var lækkunin í póstnúmerinu 109 sem nær til Seljahverfis og NeðraBreiðholts, eða um 5 prósent, en verð lækkaði einnig meðal annars í Vesturbæ Reykjavíkur, eldri hluta Kópavogs og á Seltjarnarnesi. Skýrsluhöfundar telja það ekki endilega vera áhyggjuefni fyrir eigendur fasteigna að verð lækki milli einstakra mánaða eða ársfjórðunga í einstökum hverfum en vert sé að halda áfram að fylgjast með þessari þróun. Á móti komi að fasteignaverð hækkaði mikið milli ársfjórðunga í 103 Reykjavík, sem nær til hluta Háaleitishverfis, og í 113 Reykjavík, sem nær til Grafarholts og Úlfarsárdals.
Verð hækkaði einnig í Garðabæ og miðsvæðis í Hafnarfirði. Í skýrslunni er ítrekað að þegar svo smá markaðssvæði eru undir sé mikilvægt að túlka þróun milli einstakra ársfjórðunga ekki um of. Það sé mat hagdeildar að á fyrri hluta þessa árs hafi fasteignaverð hækkað nokkuð meira en undirliggjandi stærðir réttlæta, svo sem laun og byggingarkostnaður. Í maí á þessu ári hafði fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 23,5 prósent á 12 mánuðum. Allra síðustu mánuði hefur vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hins vegar hækkað nokkurn veginn í takt við langtímaþróun og undirliggjandi efnahagsstærðir.
Á tímabilinu júní til september var hækkun vísitölu íbúðaverðs 8,9 prósent, framreiknað á ársgrundvelli - það er að segja að ef sami taktur helst á þróun fasteignaverðs í 12 mánuði. Til samanburðar var 12 mánaða hækkun launavísitölu 7,4 prósent í september og síðan 1995 hefur 12 mánaða hækkun vísitölu íbúðaverðs að meðaltali verið 8,2 prósent.
Tíminn eykst milli auglýsinga og kaupa
Hagdeild Íbúðalánasjóðs hefur nú þróað nýjar greiningar á fasteignamarkaði með því að keyra saman gögn um kaupsamninga og fasteignaauglýsingar. Með því móti fæst heildstæðari mynd af fasteignamarkaði en áður hefur verið aðgengileg almenningi. Gögn um kaupsamninga eru frá Þjóðskrá Íslands, en gagna um fasteignaauglýsingar er aflað í samstarfi við Félag fasteignasala.
Tíminn milli þess sem fasteignir eru auglýstar og sölu hefur farið minnkandi um allt land síðan árið 2015, samkvæmt skýrslunni. Lengi vel var nokkur munur á milli svæða á höfuðborgarsvæðinu hvað varðar lengd sölu, en þar hefur dregið verulega saman undanfarin misseri. Nú er tímalengdin svipuð á eignum í úthverfum höfuðborgarsvæðisins og miðsvæðis í Reykjavík. Þróunin í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins sker sig úr í þessu tilliti. Í upphafi þessa árs höfðu íbúðir þar að meðaltali verið í sölu í um sex mánuði áður en þær seldust, en í dag er þessi tími innan við tveir mánuðir sem er svipað og á höfuðborgarsvæðinu.
Margar íbúðir seljast undir ásettu verði
Íbúðir seljast að meðaltali undir ásettu verði á öllum markaðssvæðum á landinu. Það á jafnt við um miðborg Reykjavíkur, úthverfi borgarinnar og á landsbyggðinni. Í september seldust um 72 prósent íbúða á höfuðborgarsvæðinu undir ásettu verði, en 14 prósent á ásettu verði og 14 prósent yfir ásettu verði. Segir í skýrslunni að talsverðar væntingar hafi skapast til fasteignamarkaðarins fyrr á árinu, og nokkur umræða verið um að íbúðir seldust í vaxandi mæli á yfirverði.
Gögn renna stoðum undir það, samkvæmt skýrsluhöfundum, en síðasta vetur og vor var mikil aukning í þá áttina og í apríl voru um 30 prósent íbúða á höfuðborgarsvæðinu seldar á yfirverði. Eftir sem áður voru um 54 prósent íbúða seldar undir ásettu verði í þeim mánuði. Verulegur og hraður viðsnúningur hefur þó orðið á þessum síðustu mánuðum. Á höfuðborgarsvæðinu hefur munurinn á kaupverði og ásettu verði aukist mest í Reykjavík vestan Kringlumýrarbrautar, þar sem íbúðir seldust að meðaltali um 2,6 prósent undir ásettu verði í september. Segir enn fremur í skýrslunni að það veki einnig athygli, ef þessi mælikvarði er hafður til hliðsjónar, að það hafi ekki aðeins hægst á markaðnum á höfuðborgarsvæðinu heldur einnig í nágrenni þess.
