Heildarvelta á húsnæðismarkaði úr 99 í 560 milljarða á rúmum áratug

Velta fasteignaviðskipta hefur vaxið á hverju ári frá árinu 2009. Húsnæðisverð hefur hækkað um 110 prósent á höfuðborgarsvæðinu á um áratug. Vegna þessa hefur eignastaða húsnæðiseigenda stórbatnað á fáum árum.

Þórður Snær Júlíusson 16. janúar 2020

Mikið hefur verið byggt á undanförnum árum, og von er á miklu magni húsnæðis til viðbótar inn á markaðinn í nánustu framtíð.

Heildarvelta fasteignaviðskipta á landinu öllu jókst um 4,4 prósent í fyrra þegar hún var 560 milljarðar króna. Meðalupphæð hvers samnings var 46 milljónir króna, um tveimur milljónum krónum meira en árið áður. Veltan á fasteignamarkaði hefur vaxið á hverju ári frá árinu 2009, eftir að hafa rúmlega helmingast á hrunárinu 2008. Þetta kemur fram í tölum sem Þjóðskrá birti yfir fasteignamarkaðinn í fyrra í gær.

Þrátt fyrir að veltan hafi aukist var fjöldi kaupsamninga nánast sá sami og hann hefur verið undanfarin ár, um 12.200 talsins.

Flestir kaupsamningarnir voru gerðir á höfuðborgarsvæðinu, eða um 7.700 talsins. Þar var líka mesta veltan – 396 milljarðar króna – og meðalupphæð hvers og eins mun hærri en á landsbyggðinni, eða 54 milljónir króna.

Þegar velta á fasteignamarkaði er skoðuð í sögulegu samhengi þá má sjá að hún að fyrir bankahrun náði hún hámarki árið 2007, þegar veltan var alls 406 milljarðar króna að nafnvirði. Það eru tæplega 700 milljarðar króna að raunvirði dagsins í dag, þegar tekið er tillit til verðbólguþróunar frá því ári. Myndin sýnir nafnvirðisþróun fasteignaveltu yfir landið í heild sinni. Mynd: Þjóðskrá Íslands

Veltan á húsnæðismarkaði dróst verulega saman eftir hrunið og árið 2009 var hún einungis 99 milljarðar króna að nafnvirði, sem væru 135 milljarðar króna í dag. Því var veltan 2009 að raunvirði tæplega fjórðungur þess sem hún var í fyrra, áratug síðar.

Hærra fasteignaverð, betri kjör og sértækar aðgerðir

Frá því í desember 2010 og fram til nóvemberloka 2019 hækkaði verð á öllu íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu um 110 prósent. Það þýðir að sá sem keypti íbúð á svæðinu í byrjun þess tímabils á 30 milljónir króna getur búist við því að hún sé í dag metin á um 63 milljónir króna.

Samhliða þessari miklu hækkun á fasteignaverði hafa aðrar aðstæður verið húsnæðiskaupendum hagstæðar, að minnsta kosti í íslensku samhengi. Verðbólga hefur að mestu verið lág – hún var meðal annars undir verðbólgumarkmiði Seðlabanka Íslands frá febrúar 2014 og fram á seinni hluta ársins 2018 – og stjórnvöld hafa heimilað þeim sem safna í séreignarsparnað að nota hann skattfrjálst til að greiða niður húsnæðislán sín. Í þeirri aðgerð fellst eftirgjöf skatta til þess hóps. Auk þess hafa stjórnvöld gripið til sértækra aðgerða á borð við Leiðréttinguna, þar sem 72,2 milljarðar króna fóru úr ríkissjóði inn á höfuðstól þeirra landsmanna sem voru með verðtryggð lán á árunum 2008 og 2009.

Þá hafa vextir á húsnæðislánum hríðlækkað. Sem dæmi má nefna að fyrir hrun fóru verðtryggðir vextir lægst niður í 4,15 prósent. Í dag eru lægstu verðtryggðu vextir sem í boði eru 1,69 prósent auk þess sem lántakendur geta nú valið um að taka óverðtryggð lán. Lægstu breytilegu óverðtryggði vextir sem bjóðast í dag eru 4,10 prósent, sem eru lægri vextir en buðust á verðtryggðum lánum fyrir bankahrun.

Þessi þróun hefur skilað því að eignarstaða þeirra Íslendinga sem eru í aðstöðu til að kaupa eigið húsnæði hefur stórbatnað á örfáum árum. Eigið fé í fasteignum landsmanna jókst um 2.555 milljarða króna frá árinu 2010 til ársloka 2018.