Virði húsnæðis á Íslandi, samkvæmt fasteignamati, var metið á 5.941 milljarð króna í lok árs 2020 og hækkaði um 120 milljarða króna milli ára. Þeim fjölskyldum sem áttu húsnæði fjölgaði um 3.803 og voru 113.167 í lok áðurnefnds árs.
Eigið fé landsmanna í íbúðarhúsnæði rýrnaði hins vegar um 17,1 milljarð króna, eða 0,4 prósent, milli ára. Það er í fyrsta sinn í áratug sem það gerist, en árið 2010 voru Íslendingar enn að takast á við margháttaðar afleiðingar bankahruns og mikið uppgjör stóð yfir. Þannig háttaði málum ekki á árinu 2020.
Ástæða þessa er að skuldir vegna íbúðarkaupa jukust mikið, eða alls um 136,8 milljarða króna. Það er vöxtur um 8,2 prósent frá árinu 2019. Skuldirnar jukust fjórfalt hraðar en eignir landsmanna í íbúðarhúsnæði á árinu 2020.
Þetta kemur fram í umfjöllun um álagningu einstaklinga á árinu 2021 í Tíund, fréttablaði Skattsins, sem Páll Kolbeins rekstrarhagfræðingur skrifar.
Erfiðara að kaupa íbúðir
Þar skrifar hann að fasteignir hafi orðið dýrari með árunum og að erfiðara hafi orðið fyrir fólk að kaupa íbúðir. „Á tíunda áratugnum dugðu tæpar tvöfaldar heildartekjur landsmanna til að kaupa upp allar fasteignir og lóðir sem voru taldar fram á skattframtölum. Á uppgangsárunum fyrir hrun hækkaði íbúðarverð nokkuð miðað við tekjurnar en árið 2005 þurfti 2,4 árstekjur til að kaupa upp allar fasteignir í eigu einstaklinga. Þetta hlutfall lækkaði nokkuð í hruninu en hækkaði síðan aftur þegar landið fór að rísa og hélst síðan stöðugt fram til ársins 2017 en þá fór íbúðarverð aftur að hækka miðað við tekjurnar.“
Aðgerðir stjórnvalda ýttu undir skuldsetningu
Ástæður þess að skuldsetning landsmanna hafi aukist svona mikið á að stórum hluta rætur sínar að rekja til aðgerða stjórnvalda og Seðlabanka Íslands til að bregðast við efnahagslegum afleiðingum kórónuveirufaraldursins. Seðlabankinn lækkaði stýrivexti niður í 0,75 prósent samhliða því að hann afnám sveiflujöfnunarauka á banka og ríkið lækkaði bankaskatt um milljarða króna. Hið nýja svigrúm til útlána nýttu bankarnir fyrst og síðast til að lána til íbúðarkaupa. Sparnaður landsmanna hrannaðist á sama tíma upp vegna þess að ómögulegt var að eyða honum t.d. í ferðalög vegna ferðatakmarkana, og samningsbundnar launahækkanir tóku gildi. Kaupmáttur landsmanna jókst því mikið sem þýddi að geta þeirra til að skuldsetja sig varð meiri.
Hlutdeild banka í útistandandi íbúðalánum er nú um 70 prósent en var 55 prósent í byrjun árs 2020. Á sama tíma hefur vaxtamunur bankanna þriggja: Landsbankans, Arion banka og Íslandsbanka haldist svipaður en hagnaður þeirra stóraukist.
Þar sem framboð var langtum minna en eftirspurn var afleiðingin sú að húsnæðisverð hækkaði gríðarlega og skuldsetningin sem margir þurftu að gangast undir til að eignast þak yfir höfuðið aukist samhliða. Frá byrjun árs í fyrra hefur verð á húsnæði á höfuðborgarsvæðinu til að mynda hækkað um 24 prósent.
Rúmlega 30 prósent fjölskyldna eiga skuldlaust húsnæði
Það eru þó ekki allir að skuldsetja sig í botn til að eignast húsnæði. Alls 34.737 fjölskyldur bjuggu í skuldlausu húsnæði í lok árs 2020. Það er 30,7 prósent allra fjölskyldna, en í umfjöllun Páls kemur fram að þetta hlutfall hafi ekki verið hærra síðan um miðjan tíunda áratug síðustu aldar.
Þótt skuldirnar hafi hækkað umtalsvert á árinu 2020 þá dróst sú upphæð sem greidd var í vexti umtalsvert saman. Ástæðan eru áðurnefndar stýrivaxtalækkanir Seðlabanka Íslands sem lækkaði vexti niður í 0,75 prósent vorið 2020, sem eru lægstu vextir Íslandssögunnar. Fyrir vikið lækkuðu vaxtagreiðslur heimilanna af íbúðalánum um 6,6 milljarða króna á umræddi ári, þegar þeir greiddu 73,1 milljarða króna í vexti af íbúðalánum. Meðalvaxtagreiðsla var um 889.009 krónur sem eru lægstu meðalvextir sem hafa sést síðan árið 2003.
Búast má við því að þessar tölur hafi breyst skarpt á árinu 2021. Eðlisbreyting varð á lántökum landsmanna samhliða lækkun vaxta. Sú eðlisbreyting fólst aðallega í því að fólk flykktist í óverðtryggð lán, aðallega á breytilegum vöxtum. Hlutfall þeirra sem var með óverðtryggða vexti var 27,5 prósent í byrjun árs 2020 en er nú komið yfir 50 prósent.
Hlutfall lána sem er á breytilegum vöxtum, og fylgir því stýrivaxtahækkunum, hefur sömuleiðis aldrei verið hærra. Í nýlegum Peningamálum sagði enda að „áhrif vaxtabreytinga Seðlabankans koma því fyrr fram en áður og ljóst er að nýlegra vaxtahækkana er þegar farið að gæta í greiðslubyrði hluta heimila.“
Stýrivaxtahækkunarferli, sem hófst vorið 2021, og hefur skilað stýrivöxtum í tvö prósent samhliða því að skuldsetning heimila hefur sennilegast aukist verulega í fyrra sökum áframhaldandi hækkunar á húsnæðisverði, mun því án nokkurs vafa skila hærri vaxtagreiðslum landsmanna.
Virði fasteigna Íslendinga erlendis aukist um 21 milljarð á fimm árum
Íslendingar eiga líka fasteignir erlendis. Þær voru metnar á 34,2 milljarða króna í lok árs 2020 og höfðu hækkað um 4,6 milljarða króna milli ára. Það er aukning um 15,5 prósent.
Páll skrifar að á fimm árum hafi fasteignir í útlöndum í eigu Íslendinga og annarra sem skattskyldir eru hér á landi aukist umtalsvert, eða um 21,3 milljarða frá árinu 2015. Það er aukning upp á, 165,3 prósent.
Ekki er um stóran hóp Íslendinga að ræða sem á fasteignir erlendis sem gerð er grein fyrir á íslenskum skattframtölum. Alls töldu 1.054 fjölskyldur fram fasteignir í útlöndum vegna ársins 2020 sem var 71 fleiri fjölskyldur en árið á undan. Þeim hefur hins vegar fjölgað hratt á áðurnefndu fimm ára tímabili þar sem árið 2015 áttu 415 fjölskyldur íbúðarhúsnæði erlendis.
