Ekki er allt með felldu í því sam­spili hag­stærða á Íslandi sem veldur miklum hækk­unum á hús­næð­is­mark­aði, sem leiðir svo af sér verð­bólgu sem leiðir af sér vaxta­hækk­anir sem leiða af sér hærri afborg­anir af hús­næð­is­lán­um. Þetta skynji flestir og spurn­ingin er hvort það sé ekki kom­inn tími til að breyta þessu kerfi?

Að þessu spyrja hag­fræð­ing­arnir Gylfi Zoega, pró­fessor við Háskóla Íslands, og Kjartan B. Braga­son, sem er sjálf­stætt starf­andi, í grein sem þeir skrifa saman í nýjasta tölu­blaði Vís­bend­ing­ar. 

Í grein­inni benda þeir á að það væri til dæmis hægt að „láta hækk­anir á verði íbúð­ar­hús­næðis koma hægar inn í vísi­tölu neyslu­verðs eins og margoft hefur verið bent á. Það væri einnig hægt að láta fast­eigna­gjöld fara eftir stærð híbýla en ekki mark­aðs­verði vegna þess að stærð mælir fremur þjón­ustu­þörf en mark­aðs­verð­mæti, fjölda ein­stak­linga sem búa í eign.“ 

Þá gætu ríki, sveit­ar­fé­lög eða líf­eyr­is­sjóðir látið byggja hús­næði til þess að mæta óvæntri eft­ir­spurn í fram­tíð­inni og dregið þannig úr verð­sveifl­um. „Hægt væri að banna Air­bnb í þétt­býli þegar skortur er á íbúð­ar­hús­næði og setja reglur um að vextir á lánum til þess að kaupa íbúð­ar­hús­næði til leigu séu hærri en til kaupa á eigin hús­næð­i.“

Vænt­ingar um hærra gengi valda geng­is­hækkun

Hér eigi sér stað flókið sam­spil þar sem fólks­fjölgun – í formi aðfluttra umfram brott­fluttra – geti valdið veru­legum ófyr­ir­séðum breyt­ingum á eft­ir­spurn og/ eða fram­boði á hús­næði með til­heyr­andi verð­hækk­unum eða lækk­unum auk þess sem vaxta­breyt­ingar Seðla­bank­ans hafi mikil áhrif á hús­næð­is­verð. „Sam­spil hús­næð­is­verðs, fast­eigna­mats, verð­bólgu og vaxta verður nú enn flókn­ara þegar í ljós kemur að sveiflur raun­gengis auka aðflutn­ing fólks til lands­ins sem síðan veldur hækkun hús­næð­is­verðs, sem veldur hærri verð­bólgu­mæl­ingu, hækkun höf­uð­stóls verð­tryggðra lána, hærri fast­eigna­gjöldum og hækk­andi vöxtum seðla­banka. En hvað veldur hærra raun­geng­i?.“ 

Þeir svara spurn­ing­unni svo sjálfir og segja ýmsa þætti koma þar við sögu. Bætt við­skipta­kjör, auk­inn sjáv­ar­afli, fleiri erlendir ferða­menn, færri Íslend­ingar sem fara til útlanda og erlendar fjár­fest­ingar leiða til að mynda til hærra raun­geng­is. „Ekki þarf annað en að vænt­ingar mynd­ist um hærra gengi krón­unnar og útflytj­endur flýti sér að skipta erlendum gjald­eyri í krónur sem síðan veldur geng­is­hækkun og þar með hærra raun­gengi sem svo hefur þau áhrif sem hér hefur verið lýst.“

Hægt er að lesa grein Gylfa og Kjart­ans í heild sinni með því að ger­­­­­ast áskrif­andi að Vís­bend­ingu.