„Katrín Jakobsdóttir, þingmaður, sagði í nýlegu útvarpsviðtali: „Það er bara mín sýn að húsnæði sé ekki bara eitthvað sem eigi að lúta einhverjum markaðslögmálum.“ Í frjálsu samfélagi mun húsnæðismarkaður þó alltaf lúta markaðslögmálum að því leyti að þegar hið opinbera stýrir verði munu þáttakendur á markaði bregðast við. Raunar er verðstýring á leiguhúsnæði eitt af fáum álitamálum sem hagfræðingar virðast nokkuð sammála um að sé slæm hugmynd vegna þess að hún leysir engan vanda. Leiguþak minnkar framboð leiguhúsnæðis með því að draga úr hvata til útleigu og nýbyggingar leiguíbúða og rýrir gæði húsnæðisins vegna minni hvata til viðhalds.“
Þetta segir greiningardeild Arion banka í Markaðspunktum, fréttapósti sínum, í dag þar sem fjallað er um stöðuna á leigumarkaði og hugmyndir um leiguþak. Greiningardeildin vitnar í Nguyen Co Thach, fyrrverandi utanríkisráðherra Víetnam, á fjölmennum blaðamannafundi árið 1989. „Bandaríkjamönnum tókst ekki að eyðileggja Hanoi, en við höfum eyðilagt borgina okkar með mjög lágu leiguverði. Við gerðum okkur grein fyrir því að það var heimskulegt og að við þyrftum að breyta um stefnu,“ sagði hann.
„Það er óþarfi að læra af okkar eigin mistökum þegar við getum lært af mistökum annarra,“ segir greiningardeildin.
Leiguverð ekki hækkað mikið umfram laun
Í Markaðspunktum er farið yfir þróun á fasteigna- og leigumarkaði frá ársbyrjun og hún borin saman við launaþróunina.
Staðan á húsnæðismarkaði virðist vera mörgum hugleikin um þessar mundir og þykir hún afar erfið, sér í lagi fyrir ungt fjölskyldufólk sem á ekki nægilegt eigið fé til að leggja út fyrir eigin íbúð. Vegna þessa eru stórir hópar ungs fólks á leigumarkaði í dag sem myndu heldur kjósa að búa í eigin húsnæði. Þær áhyggjuraddir heyrast að of erfitt sé að standast greiðslumat og að gera þurfi fleirum kleift að eignast sitt eigið húsnæði, en þó er alls ekki víst að miklar tilslakanir á lánamarkaði leiði til ákjósanlegra ástands á húsnæðismarkaði. Skemmst er að minnast seinustu fasteignabólu sem sprakk með eftirminnilegum hætti fyrir rétt um sjö árum síðan. Umræðan undanfarið hefur frekar snúið að úrræðum fyrir leigjendur, s.s. húsaleigubótum og verðþaki á leigutekjur. Á þessu er þó einungis stigs- en ekki eðlismunur og gæti reynst um úlf í sauðagæru að ræða.
Frá ársbyrjun 2011 hefur leiguverð hækkað um 40,2%, á meðan íbúðarhúsnæði hefur hækkað um 41,8% í verði. Á sama tímabili hækkaði launavísitalan um 36,5% en almennt verðlag án húsnæðis hefur aðeins hækkað um 15,1% (18,3% með húsnæði). Húsnæðiskostnaður hefur því vissulega hækkað töluvert umfram almennt verðlag, en ekki svo langt umfram almenn laun. Leiguverð íbúðarhúsnæðis hefur þó verið að gefa eftir að undanförnu. Frá janúar 2015 hefur íbúðaverð hækkað um 3,9%, laun hafa hækkað um 5,0%, verðlag án húsnæðis hefur hækkað um 2,3% en leiguverð einungis um 0,6%.
Upplifa sig í slæmri stöðu
Þá vísar greiningardeildin til nýlegrar samantektar Þjóðskrár, og Kjarninn fjallaði um, á ávöxtun leigusala af íbúðarhúsnæði. Bent er á að ársávöxtun leigusala, á bilinu 7,4 prósent á höfuðborgarsvæðinu, sé ekki langt umfram ávöxtunar á ríkisskuldabréfum auk þess sem raunávöxtun sé mögulega lægri vegna tilfallandi kostnaðar.
„En hvað veldur því að leigjendur upplifa sig þrátt fyrir þetta í mjög slæmri stöðu? Er húsnæðiskostnaður sérlega hár hér á landi? Þegar gögn frá Eurostat eru skoðuð kemur í ljós að húsnæðiskostnaður sem hlutfall af ráðstöfunartekjum hefur í raun farið minnkandi hérlendis síðan 2011. Árið 2006 náði þetta hlutfall 26% á Íslandi, en var komið niður í 21,4% árið 2014. Samanburður við önnur Evrópulönd leiðir í ljós að húsnæðiskostnaður sem hlutfall af ráðstöfunartekjum var nánast sá sami á Íslandi og í Evrópusambandinu að meðaltali árið 2013, en nýrri samanburðartölur eru ekki enn fáanlegar. Hér er ekki verið að gera lítið úr því að húsnæðiskostnaður sé hár. Hins vegar er hann ekki hærri en í þeim löndum sem við berum okkur gjarnan saman við og kallar alls ekki á sérstaka íhlutun hins opinbera á leigumarkaði,“ segir í greiningunni.
Allar líkur séu á að framboð leiguíbúða myndi minnka við leiguþak, í hlutfalli við það hversu langt fyrir neðan jafnvægisverð slíkt leiguþak yrði. „Slík þróun mun síst koma til með að leysa eftirspurnarvandann þó að þeir sem verði svo heppnir að næla sér í íbúð geti gert það á lægra verði en ella. Til að fá einhverja áhættuþóknun fyrir að leigja út húsnæði munu þeir leigusalar sem eftir standa að öllum líkindum grípa til þess ráðs að veita minni fjármunum í uppbyggingu og viðhald á húsnæði sínu og er því einnig nokkuð fyrirsjáanlegt að gæði íbúða á markaði munu rýrna að meðaltali.“
