Sér­fræð­ingar Capacent telja virði fast­eigna­fé­lag­anna þriggja í Kaup­höll­inni, það eru Eik, Reitir og Reg­inn, vera á bil­inu 12 til 24 pró­sentum hærra en gengi hluta­bréfa félag­anna gefur til kynna í dag. Virði Eikar er metið 19 pró­sent hærra en gengi bréfa félags­ins er í dag, hluta­bréfa­gengi Reita er metið 12 pró­sent yfir verði hluta­bréfa félags­ins í dag og virði Reg­ins er metið 24 pró­sent yfir mark­aðs­gengi.

Fjöl­miðlar hafa greint frá virð­is­mati Capacent á fast­eigna­fé­lög­unum í dag. Í grein­ing­unni er það meðal ann­ars gagn­rýnt hvernig staðið var að hluta­fjár­út­boði Eikar og Reita.

Í grein­ing­unni er Eik sagt „ungt og efni­legt félag“ í örum vexti. Verð­mat­ið, um 19 pró­sentum hærra en gengi bréf­anna í dag, gerir ráð fyrir að stjórn­endum félags­ins tak­ist að bæta nýt­ing­ar­hlut­fall fast­eigna í útleigu. „Á móti kemur að við setjum frekar hátt sér­tækt álag á veg­inn fjár­magns­kostnað félags­ins. Gangi rekstr­ar­á­ætlun eftir sem var birt í skrán­ing­ar­lýs­ingu og þegar meiri reynsla verður komin á rekstur félags­ins mun það leiða til hærra verð­mats. Sömu­leiðis mun verð­matið lækka ef þessu verður öfugt far­ið,“ segir í grein­ingu Capacent. Gengi bréfa á mark­aði við lok við­skipta­dags 18. júní var 6,3 krónur á hlut en gengi sam­kvæmt verð­mati Capacent er 7,5 krón­ur.

„Gengi Reita skv. verð­mati er 71,8 sem er 12% yfir gengi á mark­aði. Fá vaxta­tæki­færi virð­ast vera á mark­aði með atvinn­u-hús­næði. Tölu­vert fram­boð virð­ist vera af skrif­stofu­hús­næði og virð­ist helst vera eft­ir­spurn eftir hús­næði fyrir hótel og veit­inga­staði. Fast­eigna­fé­lög eru í eðli sínu ekki mikil vaxt­ar­fé­lög og treysta fremur á stöðugan rekstur og greiðslu arðs,“ segir um Reiti fast­eigna­fé­lag.

„Reitir gátu ekki greitt arð vegna rekstr­ar­árs­ins 2014 vegna íþyngj­andi skil­yrða í fjár­mögn­un. Eig­in­fjár­hlut­fall Reita er hátt eða um 39% og veg­inn fjár­magns­kostn­aður félags­ins er hærri en ella vegna mik­ils vægis eigin fjár í fjár­mögn­un. Lokið hefur verið við end­ur­fjár­mögnun félags­ins og eru íþyngj­andi skil­yrði í fjár­mögnun ekki lengur til stað­ar. Ef dregið væri úr vægi eigin fjár í fjár­mögnun mun veg­inn fjár­magns­kostn­aður lækka og verð­mats­gengi hækk­a.“

Að mati Capacent er stað­setn­ing eigna lyk­ill­inn að verð­mati og fram­tíð­ar­vexti Reg­ins. „Gengi Reg­ins skv. verð­mati er 17,8 sem er 24% yfir gengi á mark­aði. Rétt er að hafa í huga að óvissa er varð­andi rekstur Fastengis sem Reg­inn keypti nýver­ið. Án Fastengis væri gengi félags­ins 16,3 og vel yfir gengi á mark­aði. Fjár­festar geta því keypt upp að geng­inu 16,3 og beðið þangað til að árangur fjár­fest­ingar félags­ins í Fastengi kemur betur í ljós. Við fyrstu sýn virð­ast kaupin hafa verið góð og styrkja enn frekar sjóð­streymi félags­ins.

Út frá verð­mati og jákvæðum áhrifum af kaupum á Fastengi kemur slakt gengi félags­ins á hluta­bréfa­mark­aði að und­an­förnu á óvart. Ekki eru allar eignir félags­ins stað­settar í „Smartlandi“ en sjóð­streymið er sterkt og mat fjár­mála­ráð­gjafar Capacent að hag­stæð­asta verðið á meðal fast­eigna­fé­lag­anna þriggja sé nú í Reg­inn.

Lyk­ill­inn að verð­mati og fram­tíð­ar­vexti Reg­ins liggur í stað­setn­ingu eigna. Félagið mætti bæta upp­lýs­inga­gjöf sína veru­lega t.d. um teg­und­ir, stærð, nýt­ing­ar­hlut­föll og fjölda ein­stakra eigna og leigu­taka fyrir ein­stök svæð­i,“ segir í grein­ing­unni.