Á síðasta ári fjölgaði fólki hér á landi um rúmlega 10.000 og er það mesta mannfjöldaaukning á einu ári frá upphafi mælinga. Slík aukning skapar, eðli málsins samkvæmt, þrýsting á alla innviði samfélagsins og þar með talinn húsnæðismarkaðinn. Fjölgun landsmanna í fyrra var að mestu leyti tilkomin vegna erlendra ríkisborgara sem fluttu hingað til lands, meðal annars til þess að vinna við mannvirkjagerð og byggja einmitt upp þessa innviði og húsnæði sem okkur hefur skort. Það er mikilvægt að huga að því við hvaða aðstæður þetta fólk býr, því þessi mikla fólksfjölgun hefur átt sér stað á sama tíma og hér hefur ríkt húsnæðisskortur.
Um mitt ár 2017 hafði fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um meira en 20% á einu ári sem er langt umfram langtímameðaltal, en frá 1995 hefur fasteignaverð hækkað að meðaltali um 8,3% á hverju ári. Því hefur verið haldið fram að þessar miklu verðhækkanir hafi að miklu leyti orðið vegna þess að framboð á húsnæði hafi ekki aukist í takt við eftirspurn. Síðustu mánuði hefur svo hægt á verðhækkunum og er hækkunartaktur fasteignaverðs nú um 13% á ársgrundvelli samkvæmt vísitölu íbúðaverðs sem Þjóðskrá birtir.
En hvers vegna hægði á verðhækkununum? Breyttist eitthvað í samspili framboðs og eftirspurnar?
Í fyrra bættust um 1.760 nýjar íbúðir við markaðinn á landinu öllu, sem er ekki nema um rúmlega 200 fleiri íbúðir en bættust við markaðinn á árinu 2016. Aukið framboð fasteigna virðist því ekki geta að fullu útskýrt hvers vegna hægt hefur á verðhækkunum, enda er framboð nýrra íbúða enn sem komið er ekki mikið í sögulegu samhengi.
Þá vaknar sú spurning hvort eftirspurn eftir húsnæði hafi verið að vaxa hægar en áður. Landsmönnum er hins vegar enn að fjölga mjög hratt, eða um samtals tæplega 5.000 manns á seinni helmingi ársins 2017, en til samanburðar fjölgaði landsmönnum um tæplega 6.000 allt árið 2016. Einhvers staðar þarf allt þetta fólk að búa. Hvers vegna virðist þá vera minni þrýstingur á verðlag á íbúðamarkaði en fyrir ári síðan?
Til að varpa ljósi á það álitaefni þarf að huga gaumgæfilega að því við hvaða aðstæður allt það fólk sem flytur hingað til lands býr, og enn fremur, við hvaða aðstæður það myndi kjósa að búa við. Í síðustu uppsveiflu, á árunum 2005-2008, var aðflutningur fólks til landsins umfram brottflutning, rúmlega 15.000 manns. Á árunum 2009-2012, í kjölfar kreppunnar, var svo brottflutningur umfram aðflutning, tæplega 9.000 manns sem var að miklu leyti tilkominn vegna íslenskra ríkisborgara sem fluttu frá landinu. Það er því ljóst, að þó vinnuafl sé færanlegt, og aðflutningur mikill í uppsveiflu, er alls ekki sjálfgefið að allir flytji aftur frá landinu þegar harðnar í ári. Jafnvel þótt bankakreppa skelli á.
Tölur um mannfjöldaaukningu sýna að raunveruleg eftirspurn eftir húsnæði er til staðar. En það er ekki þar með sagt að eftirspurn sé eftir því að kaupa eigið húsnæði. Stór hópur þess fólks sem flytur hingað til lands hefur ekki efni á því að kaupa sér fasteign miðað við núverandi aðstæður á markaði. Það er því æskilegt að leggja áherslu á uppbyggingu leigumarkaðar til að mæta þörfum þessa fólks.
Fjölmörg merki eru um mikinn húsnæðisvanda, sérstaklega hjá ákveðnum hópum. Biðlistar eftir félagslegu húsnæði hjá sveitarfélögunum eru langir, 95% aukning hefur orðið á fjölda utangarðsfólks síðan 2012 samkvæmt skýrslu Reykjavíkurborgar og fjöldi námsmanna er á bið eftir námsmannaíbúð. Þessir hópar, staða þeirra og sú staðreynd að þeir komast ekki inn á eignamarkaðinn eru allt þættir sem sýna okkur að mikil þörf er fyrir öflugan, öruggan og fjölbreyttan leigumarkað á Íslandi.
Höfundur er hagfræðingur hjá Íbúðalánasjóði.
