Leigumarkaðurinn, hækkanir á leiguverði og starfshættir þeirra sem bjóða fram leiguhúsnæði hafa verið mikið í umræðunni síðustu misseri. Dósent í lögfræði telur ástæðu til að endurskoða lög um húsaleigu þar sem þau nái ekki nægilega vel utan um starfsemi stóru leigufélagana og þá hefur félagsmálaráðherra boðað forsvarsmenn stærstu leigufélaga á sinn fund til þess að skýra hækkanirnar.
Leigumarkaðurinn hefur stækkað hratt síðustu ár og eru nú hátt í 50.000 manns á leigumarkaði, eða um 10.000 fleiri en fyrir sjö árum síðan. Þegar markaður stækkar á slíkum hraða getur verið ástæða til þess að staldra við og skoða hvort gildandi reglur henti við núverandi aðstæður og jafnframt hvort allir séu upplýstir um reglurnar.
Í 37. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 kemur fram að aðilum er frjálst að semja um leigufjárhæð og jafnframt með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Þó er kveðið á um að leiga skuli jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Þá vaknar spurningin, hvað er sanngjörn og eðlileg leiga? Er rétt að miða við kostnaðinn sem felst í eignarhaldi og rekstri á íbúð? Er rétt að miða við kaupmátt og greiðslugetu leigjenda? Er rétt að miða við markaðsleigu? Í framhaldi af því koma upp vangaveltur um það hvað sé markaðsleiga og hvernig hún verði til.
Ef markaðurinn starfar í sinni fullkomnustu mynd ætti hann að endurspegla allar þessar stærðir og enginn þyrfti að skera úr um hvort leiguverð væri sanngjarnt eða ekki. Ef leiguverð væri of hátt, eða hærra en sem nemur greiðslugetu leigjenda, væri einfaldlega engin eftirspurn og engin viðskipti myndu eiga sér stað fyrr en leiguverð myndi lækka.
Það er hins vegar ólíklegt að slíkt gerist þar sem húsnæði er nauðsynjavara. Fólk getur ekki sniðgengið húsnæði, jafnvel þótt því misbjóði verðið. Öruggt aðgengi að húsnæði eru mannréttindi samkvæmt 25. gr. mannréttindayfirlýsingu Sameinuðu þjóðanna og ekki að ástæðulausu, við komumst ekki af án húsnæðis. Auk þessa er húsnæði margslungin vara. Það kostar að framleiða, eiga og viðhalda húsnæði. Þessir kostnaðarliðir eru misháir og missveigjanlegir. Vextir hér á landi hafa lækkað síðustu misseri, sem stuðlar að lægri fjármögnunarkostnaði. Húsnæði hefur hins vegar hækkað í verði, sem vegur upp á móti lækkun vaxta þegar kemur að fjármögnunarkostnaði. Svona mætti lengi telja.
Leigumarkaðurinn hér á landi er stór og ekkert sem bendir til þess að hann fari minnkandi. Semja þarf leikreglur sem bæði leigjendur og leigusalar geta við unað, svo að landsmenn allir geti búið við öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum.
Höfundur er hagfræðingur og deildarstjóri Leigumarkaðsmála hjá Íbúðalánasjóði
