Er húsnæðismarkaðurinn grunnurinn að baki vinnudeilu verkalýðsfélaga og Reykjavíkur?

Doktor í hagfræði segir að takist að halda hækkunum á húsaskjólskostnaði í skefjum megi búast við auknum friði á vinnumarkaði, sem leiðir til minni kostnaðar hjá hinu opinbera, auknum þjóðhagslegum stöðugleika og aukinnar framleiðni í hagkerfinu öllu.

Auglýsing

Vinnu­deilan milli verka­lýðs­fé­lag­anna og Reykja­vík­ur­borg veldur vand­ræð­um. Máls­að­ilar hafa báðir rök fyrir sínu máli. Það er t.d. rétt að laun á Íslandi eru há í alþjóð­legum sam­an­burði og það er erfitt að hækka þau mikið frek­ar. Það er líka rétt að það er ósenni­legt að hámenntað fólk muni, almennt, sætta sig við það að lítt menntað fólk sé nærri því með sömu laun og þau. Það er líka rétt að lægstu launin eru lág og það er erfitt að lifa á þeim. Það er því full­kom­lega eðli­legt að barist sé fyrir hærri launum og það er full­kom­lega eðli­legt að bent sé á að það sé þak á hversu hátt sé hægt að ýta laun­um.

Áhrif hús­næð­is­mark­að­ar­ins á vinnu­markað

Almennt má bæta kjör fólks á tvenna vegu. Í fyrsta lagi má hækka tekj­urnar hjá því. Í öðru lagi má lækka útgjöld­in. Það er ekki óraun­hæft að halda því fram að und­ir­liggj­andi ástæða þess að reiðin á vinnu­mark­aði í dag, þrátt fyrir mik­inn tekju­vöxt síð­ustu ár, sé vegna þess að vöxtur útgjalda fólks – sér­stak­lega á neðstu stigum tekju­stig­ans – hafi verið of mik­ill. Og stór hluti af þeim útgjalda­vexti er húsa­skjóls­kostn­að­ur, þ.e. leiga.

Ef við horfum á nokkra mis­mun­andi hópa má sjá hversu mikil áhrif hús­næð­is­mark­aður getur haft á ráð­stöf­un­ar­tekjur eftir útgjöld vegna húsa­skjóls, hvort sem maður leigir það hús­næði af öðrum eða sjálfum sér (býr í eigin eign). 

Auglýsing
Dæmi má sjá á mynd 1: þótt ráð­stöf­un­ar­tekjur eftir skatt hjá hópnum „ein­stæð barn­laus 35-49 ára kona á leigu­mark­aði á höf­uð­borg­ar­svæð­inu“ hafi auk­ist um 50þ.kr. á mán­uði (á föstu verð­lagi, mælt á verð­lagi árs­ins 2018) þá hafa ráð­stöf­un­ar­tekj­urnar aðeins auk­ist um 12þ.kr. á mán­uði þegar tekið er til­lit til hærra leigu­verðs (gert er ráð fyrir 50fm íbúð á höf­uð­borg­ar­svæð­inu þar sem leigu­verð á fer­metra fylgir með­al­verði á mark­að­i). Það er eðli­legt að þessi kona sé fúl þótt hún hafi fengið 20% raun­launa­hækkun yfir tíma­bilið 2011 – 2018 þegar hún sér um 75% af launa­hækk­un­inni fara beint í hærri leig­u. 

Mynd 1 – Ráð­stöf­un­ar­tekjur ein­stæðr­ar, barn­lausrar 35-49 ára konuMynd 1.

Nota má opin­ber gögn til að skoða aðra sam­fé­lags­hópa. Nokkur dæmi eru tekin í töfl­unni hér að neð­an. Allar tölur eru á föstu verð­lagi árs­ins 2018. Athugið að fleiri gögn má finna á tekju­sag­an.­is.

Tafla 1 – Leigj­end­ur, ráð­stöf­un­ar­tekjur á mán­uðitafla 1.

Það er vert að benda á að hlut­falls­legur vöxtur ráð­stöf­un­ar­tekna lág­tekju­hópa virð­ist almennt meiri en hjá hátekju­hópum innan svip­aðra aðstæðna, sjá t.d. 3,1% árlegan vöxt ráð­stöf­un­ar­tekna ein­stæðra kvenna í 3. tekju­tí­und á leigu­mark­aði sam­an­borið við 2,5% í til­felli ein­stæða karla í 9. tekju­tí­und sem einnig eru á leigu­mark­aði. Hið sama má sjá þegar lág­tekju hjón á leigu­mark­aði eru borin saman við hátekju­hjón á leigu­mark­aði. Þetta er merki þess að tek­ist hefur að auka ráð­stöf­un­ar­tekjur lág­tekju­fólks, eftir skatta og bæt­ur, hlut­falls­lega meira en hátekju­fólks (vert er að hafa í huga að aukn­ingin í krónum talið er meiri hjá hátekju­fólki en hjá lág­tekju­fólki).

Bætum nú áhrifum leigu­mark­að­ar­ins – þ.e. mark­að­ar­ins með húsa­skjól – inn í mynd­ina. Í töfl­unni hér að neðan er met­inn húsa­skjóls­kostn­aður á föstu verð­lagi fyrir hvern hóp, en þetta er vit­an­lega nálgun í sjálfu sér sem má bæta á ýmsa vegu. Gert er ráð fyrir 50m íbúð í til­viki ein­stæð­inga en 90fm íbúð í til­viki hjóna með 1-2 börn. Þau leigja á með­al­mark­aðs­verði á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hverju sinni. Athugið að taflan er á föstu verð­lagi árs­ins 2018 (væri miðað við verð­lag árs­ins 2019 væru töl­urnar um 2,0% hærri). 

Tafla 2 – Met­inn húsa­skjóls­kostn­aður (leiga) eftir hóp­um, þús.kr. á mán­uðitafla 2.

Í snar­heitum má sjá að árleg aukn­ing (raun)­leigu­kostn­aðar var 4,6% fyrir litlu íbúð­ina en 6,8% fyrir þá stóru. Þessar tölur eru byggðar á tölum Þjóð­skrár og Hag­stofu Íslands.

Auð­velt er að draga töl­urnar í töflu 2 frá töl­unum í töflu 1 til að fá mat hvers hóps á ráð­stöf­un­ar­tekjum eftir húsa­skjóls­kostnað eftir árum. Það mat má finna í töflu 3.

Tafla 3 – Ráð­stöf­un­ar­tekjur á mán­uði að frá­dregnum (metn­um) húsa­skjóls­kostn­aðitafla 3.

Hér má sjá að hækk­unin á ráð­stöf­un­ar­tekjum ein­stæð­inga hefur dreg­ist veru­lega sam­an. Í til­felli ein­stæðra kvenna í 3. tekju­tí­und hefur breyt­ingin á ráð­stöf­un­ar­tekjum á mán­uði lækkað úr 48 þús­und krónum fyrir leigu­kostnað (húsa­skjóls­kostn­að) í 12 þús­und krónur eftir húsa­skjóls­kostn­að. Það er hóp­ur­inn á mynd 1. Hlut­falls­leg hækkun ráð­stöf­un­ar­tekna eftir húsa­skjóls­kostnað er 1,6% fyrir tíma­bilið 2012-2018. Árlegur hag­vöxtur á tíma­bil­inu 2012-2018 var um 4,0% til við­mið­un­ar. Um þrír fjórðu hlutar hækk­unar ráð­stöf­un­ar­tekna fóru í hærri húsa­skjóls­kostn­að.

Áhrifin á vinnu­markað

Það er mjög lík­legt að þessi tak­mark­aða hækkun ráð­stöf­un­ar­tekna eftir húsa­skjóls­kostnað hafi sitt að segja á vinnu­mark­aði. Ef stór hluti fólks finnur lítt fyrir auknum kaup­mætti eftir að það hefur greitt hærri húsa­skjóls­kostnað er eðli­legt að það berj­ist fyrir því að laun þess séu hækkuð -  því lítt virð­ist vera gert fyrir þennan hóp á leigu­mark­að­i. 

Það er rétt hjá þeim sem benda á það að það eru aug­ljós­lega tak­mörk fyrir því hversu há laun geta ver­ið. Laun á Íslandi eru há í alþjóð­legum sam­an­burði og séu þau of há mun sam­keppn­is­hæfni lands­ins líða fyrir það. Það er líka rétt hjá þeim sem benda á það að ráð­stöf­un­ar­tekjur hátekju­hópa, eftir húsa­skjóls­kostn­að, hafa hækkað meira en í til­viki lág­tekju­hópa. Og miklar launa­hækk­an­ir, í krónum talið, hjá hátekju­fólki eru fátt annað en bensín á eld óánægju lág­tekju­hópa – sér­stak­lega þegar það sér leig­una éta upp meiri­hlut­ann af hækkun ráð­stöf­un­ar­tekna. 

Úr verður óánægja lág­launa­fólks á vinnu­mark­aði, verk­föll og óstöð­ug­leiki. Og það er ólík­legt að var­an­leg lausn, og stöð­ug­leiki, á vinnu­mark­aði finn­ist án þess að styrkja stöðu lág­launa­fólks á hús­næð­is­mark­að­i. 

Hugs­an­legar lausnir

Ég starfa sem fast­eigna­hag­fræð­ing­ur. Af reynslu minni af fast­eigna­mörk­uðum dettur mér í hug eft­ir­far­andi útlínur hugs­an­legra lausna í til­viki Íslands, sem blanda má saman á ýmsan máta (t.d. gæti hús­næði byggt af hinu opin­bera á Íslandi verið selt til erlenda félaga). Mark­miðið er að minnka þrýst­ingin á leigu­mark­aði og þar með á vinnu­mark­aði, bæta lífs­gæði vinn­andi fólks (sér­stak­lega lág­launa­fólks) og við­halda sam­keppn­is­hæfni hag­kerf­is­ins í alþjóð­legu sam­hengi. Hafið einnig í huga að sumar af þessum lausnum geta verið hluti af hinni nauð­syn­legu inn­viða­upp­bygg­ingu sem þarf að ger­ast til að mæta auknum slaka í hag­kerf­inu:

  • Bygg­ing opin­bers hús­næðis sem er selt við lok bygg­ingar. Grund­vall­ar­vandi á leigu­mark­aði er skortur á litlum íbúð­um. Um miðja 20. öld var algengt í Evr­ópu að ríki og sveit­ar­fé­lög byggðu hús­næði ætlað lág­launa­fólki, sem síðan var selt eða rekið af opin­beru leigu­fé­lagi. Á Íslandi mætti hið opin­bera líta á slíka upp­bygg­ingu sem inn­viða­upp­bygg­ingu. Hik­laust ætti að selja slíkt hús­næði til fjár­festa (t.d. leigu­fé­laga) sem sér­hæfa sig í rekstri íbúð­ar­hús­næðis að því skil­yrði upp­fylltu að leigu­verð á fer­metra væri fyr­ir­fram ákveðið og árleg hækkun þess fasti í ákveð­inn tíma, t.d. 20 ár. 

  • Aukin vernd til leigu­taka. Í Zurich borg í Sviss má hækka leigu íbúð­ar­hús­næðis ef a) verð­bólga á sér stað, b) vextir hækka (leigu­taki getur beðið um lækkun leigu ef vextir lækka) og c) ef gæði hús­næðis eru bætt, t.d. nýtt eld­hús. Leigu­sali getur á sama tíma kraf­ist sann­gjarns trygg­inga­fjár (3 mán­uði) við upp­haf leigu, gert leigj­anda að yfir­gefa íbúð­ina séu tafir á greiðslu leigu eða ef sýnt er að illa er gengið um íbúð­ina. Þessar reglur veita leigu­taka og leigu­sala lang­tíma­ör­yggi um virkni leigu­mark­aðar í Zurich: hvor­ugur aðili hefur yfir­gnæf­andi laga­lega vernd gagn­vart hin­um. Leigu­takar í Sviss vilja í flestum til­fellum vera á leigu­mark­aði sem býr til lang­tíma­eft­ir­spurn eftir leigu­hús­næði, eft­ir­spurn sem stór­fjár­festar á borð við líf­eyr­is­sjóði og stór leigu­fé­lög kapp­kosta við að mæta með upp­bygg­ingu á íbúð­ar­hús­næði. Um 80% af hús­næði í Zurich er leigu­hús­næði. Á Íslandi er skortur á vernd leigu­taka sem leiðir til óstöðugrar lang­tíma­eft­ir­spurnar á leigu­mark­aði sem aftur dregur úr lang­tíma­fram­boði, sér­stak­lega frá fjár­festum (ís­lenskir líf­eyr­is­sjóð­ir) sem ótt­ast orðstírs­á­hætt­una við að vera á óstöð­ugum leigu­mark­aði og vera álitnir „hrægammar“.

  • Áfram­hald­andi upp­bygg­ing á óhagn­að­ar­drifnum leigu­fé­lögum. Ára­tug­a­reynsla er á rekstri óhagn­að­ar­drif­inna leigu­fé­laga í þýsku­mæl­andi löndum Evr­ópu. Þau eru fjár­mögnuð af mis­mun­andi hóp­um, s.s. ein­stak­lingum (sem búa sjálfir í íbúð­un­um), verka­lýðs­fé­lög­um, stétt­ar­fé­lögum og sveit­ar­fé­lög­um. Leggja á áherslu á hátt stofn­fram­lag (eigið fé) og litla skuld­setn­ingu slíkra félaga til að þau geti tryggt öruggan rekstur þrátt fyrir lága leigu.

  • Minni eig­in­fjár­krafa á útlánum banka til bygg­ing­ar­verk­taka. Eft­ir­lits­að­ilar á fjár­mála­mark­aði geta hvatt til auk­inna útlána til upp­bygg­ingar hús­næðis með því að lækka eig­in­fjár­kröfu banka á lánum þeirra til bygg­ing­ar­verk­taka og ann­arra aðila sem ann­ast upp­bygg­ingu hús­næð­is, sem geta þá fjár­magnað fleiri verk­efni. Úr verður aukið fram­boð af hús­eign­um.

  • Aðkoma erlendra félaga. Fjölda­mörg félög og fag­fjár­festa­sjóðir í Evr­ópu byggja upp, leigja út og reka íbúð­ar­hús­næði, bæði í Evr­ópu sem og í Banda­ríkj­un­um. Há leiga m.v. fast­eigna­verð á Íslandi í sam­an­burði við erlendis er hvati fyrir þessi félög til að koma til Íslands, byggja nokkrar blokkir, leigja þær út og reka til langs tíma. Opin­berir jafnt sem fag­að­ilar geta bætt aðkomu þess­ara félaga með því að bjóða snögga lóða­út­hlutun og sér­fræði­þjón­ust­u. 

Athugið að sveit­ar­fé­lög á höf­uð­borg­ar­svæð­inu sem vilja flýta þétt­ingu byggðar ættu sér­stak­lega að taka þessar til­lögur til greina þar sem aðkoma stór­fjár­festa er nauð­syn­leg til þess að fjár­magna stórar bygg­ing­ar, sem eru nauð­syn­legar eigi að takast að þétta byggð. 

Sem fyrr segir er mark­miðið með þessum til­lögum að draga úr hækkun húsa­skjóls­kostn­að­ar, sem hefur verið svo mikil að hækkun ráð­stöf­un­ar­tekna lág­launa­hópa, eftir leigu, hefur verið tak­mörkuð þrátt fyrir miklar launa­hækk­an­ir. Tak­ist að halda hækk­unum á húsa­skjóls­kostn­aði í skefjum má búast við auknum frið á vinnu­mark­aði, sem aftur leiðir til minni kostn­aðar hjá hinu opin­bera, auknum þjóð­hags­legum stöð­ug­leika og auk­innar fram­leiðni í hag­kerf­inu öllu. 

Fólk sem er á móti þessum hug­myndum er hvatt til þess að koma með aðrar lausnir sem stuðla myndu að auknum stöð­ug­leika á vinnu­mark­aði og bættum lífs­kjörum lág­launa­fólks án þess að tefla sam­keppn­is­hæfni lands­ins í hættu.

Höf­undur er doktor í hag­fræði.

Ert þú í Kjarnasamfélaginu?

Kjarninn er opinn vefur en líflínan okkar eru frjáls framlög frá lesendum, Kjarnasamfélagið. Sú stoð undir reksturinn er okkur afar mikilvæg.

Með því að skrá þig í Kjarnasamfélagið gerir þú okkur kleift að halda áfram að vinna í þágu almennings og birta vandaðar fréttaskýringar, djúpar greiningar á efnahagsmálum og annað fréttatengt gæðaefni. 

Kjarninn hefur verið til taks fyrir kröfuharða lesendur undanfarin sjö ár og við ætlum okkur að standa vaktina áfram. 

Fyrir þá sem nú þegar eru stoltir styrkjendur Kjarnans þá leyfum við okkur að benda á að hægt er að óska eftir að hækka mánaðarlega framlagið með því að senda póst á takk@kjarninn.is


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Leiðtogar ríkisstjórnar Íslands.
34 milljarðar króna í að viðhalda störfum en 27 milljarðar króna í að eyða þeim
Hlutabótaleiðin mun líkast til kosta 45 sinnum meira en upphaflega var lagt upp með. Hún hefur, að mati ríkisendurskoðunar, verið misnotuð á margan hátt til að ná út fé úr ríkissjóði. Nú býðst sömu fyrirtækjum sem hana nýttu ríkisstyrkir til að reka fólk.
Kjarninn 30. maí 2020
Stækkuð og lituð mynd af frumu (bleikur litur) sem er verulega sýkt af SARS-CoV-2 veirunni (grænn litur).
„Eins og líkaminn væri vígvöllur“
Það er varla annað hægt en að bera óttablandna virðingu fyrir lífveru sem hefur eignast tugmilljónir afkomenda um allan heim á nokkrum mánuðum, segir mannerfðafræðingurinn Agnar Helgason sem sjálfur smitaðist og hefur teiknað upp ættartré veirunnar.
Kjarninn 29. maí 2020
Yfir 4.000 manns hafa látist í Svíþjóð vegna COVID-19. Flest hafa smitin verið í höfuðborginni Stokkhólmi.
Skilja Svíþjóð út undan
Landamæri Danmerkur og Noregs að Svíþjóð verða ekki opnuð um miðjan júní. Þau verða hins vegar opnuð gagnvart Íslandi. Utanríkisráðherra Svíþjóðar segir ákvörðunina pólitíska – ekki vísindalega.
Kjarninn 29. maí 2020
Kolbeinn Óttarsson Proppé var framsögumaður frumvarpsins í stjórnskipunar- og eftirlitsnefnd.
Upplýsingalögum verður ekki breytt í takt við vilja Samtaka atvinnulífsins
Umfjöllun um frumvarp forsætisráðherra um breytingar á upplýsingalögum, þar sem átti að gera það skylt að leita upplýsinga hjá þriðja aðila, hefur verið hætt af stjórnskipunar- og eftirlitsnefnd. Það mun því að óbreyttu ekki verða að lögum.
Kjarninn 29. maí 2020
Starfsfólk Icelandair taki á sig 10 prósent launaskerðingu
Icelandair hefur óskað eftir því að starfsfólk fyrirtækisins taki á sig 10 prósent launaskerðingu eða 10 prósent skert starfshlutfall í júní og júlí. Laun forstjóra og stjórnar munu skerðast sem og laun framkvæmdastjóra.
Kjarninn 29. maí 2020
Pottersen
Pottersen
Pottersen – 36. þáttur: Á flótta og í felum
Kjarninn 29. maí 2020
Um 500 skólar í Suður-Kóreu hafa frestað því að hefja starfsemi á ný vegna fjölgun smita undanfarna daga.
Suður-Kórea stígur skref til baka
Fjölgun nýrra smita í Suður-Kóreu síðustu daga þykir sýna þá hættu sem getur skapast þegar takmörkunum á samkomum fólks er aflétt. Yfirvöld hafa aftur gripið til aðgerða til að hefta útbreiðslu veirunnar.
Kjarninn 29. maí 2020
Védís Hervör Árnadóttir, Ásdís Kristjánsdóttir og Anna Hrefna Ingimundardóttir.
Ásdís Kristjánsdóttir ráðin aðstoðarframkvæmdastjóri SA
Þrjár konur hafa tekið við nýjum stöðum innan Samtaka atvinnulífsins.
Kjarninn 29. maí 2020
Meira úr sama flokkiAðsendar greinar