Betra og stöðugra húsnæðisverð innan seilingar

Guðjón Sigurbjartsson skrifar um húsnæðismál.

Auglýsing

Hús­næð­is­verð hér er hærra en vera þyrfti og sveifl­ast mjög mikið með alvar­legum afleið­ing­um. Mik­il­vægt er að greina ástæður vand­ans vel og grípa til við­eig­andi ráð­staf­ana. 

Helstu ástæður sem nefndar hafa verið eru lóða­skort­ur, tregt aðgengi bygg­ing­ar­að­ila að lán­um, auk­inn kaup­máttur og lágir láns­vexti af hús­næð­is­lán­um. Sitt sýn­ist hverjum og eng­inn botn hefur náðst í mál­ið.

Hús­næð­is- og mann­virkja­stofnun (HMS) áætlar að fram til árs­ins 2040 þurfi að með­al­tali 1.900 nýjar íbúðir inn á mark­að­inn á ári. Síð­ustu 10-20 ár hefur eft­ir­spurn sveifl­ast frá nokkur hund­ruð íbúðum á ári upp í um 5.000.

Ef hér væru öfl­ugir bygg­ing­ar­að­ilar sem gætu fram­leitt nýjar íbúðir miðað við lang­tíma­þörf lítt háð sölu­sveifl­um, myndi safn­ast upp lager af óseldum íbúðum í kreppum sem seld­ust þegar betur árar í efna­hags­líf­inu. Laus­lega áætlað færi lag­er­inn mest upp í um 5.000 íbúð­ir. Til þess að fjár­magna slíkan lager þyrfti um 150 millj­arða króna miðað við að 30 millj­ónir króna meðal kostn­að­ar­verð.

Sveiflur riðla skipu­lagi og hækka kostn­að­ar­verð

Þegar eft­ir­spurn eftir íbúðum hryn­ur, hrynur bygg­ing­ar­iðn­að­ur­inn líka. Við það tapar hann þekk­ingu og bún­aði, jafn­vel úr land­i. Þegar úr ræt­ist tekur það hann mörg ár að byggja sig upp aft­ur. Þegar það er langt komið kemur stundum nýtt hrun og með nýrri koll­steypu. 

Vegna sveifln­anna er fram­leiðni bygg­ing­ar­iðn­að­ar­ins hér mjög lág í alþjóð­legum sam­an­burð­i. Á árunum 2013 til 2014 var fram­leiðni vinnu­afls til dæmis 48% lægri hér en að með­al­tali en í Nor­egi, sam­kvæmt úttekt sem Ævar Rafn Haf­þórs­son hag­fræð­ingur vann undir leið­sögn Dr. Þór­ólfs Matth­í­as­son­ar, pró­fess­ors árið 2016 1). „Ef bygg­ing­ar­mark­aður hrynur með reglu­legu milli­bili riðl­ast skipu­lag­ið. Ef mark­að­ur­inn fylgir mann­fjölda­aukn­ingu og er sam­felldur er lík­legt að skipu­lagið sé betra. Kostn­að­ar­samt er að end­ur­hefja verk sem hafa stöðvast í miðjum klíð­u­m.“ Vinnu­afl hér er vafa­laust gott en sveifl­urnar gera út af við verk­skipu­lagið og það er ástæð­an.

Auglýsing
Framleiðni kann að hafa lag­ast nokkuð frá þessum tíma en veru­legar fram­farir nást ekki nema að hægt verði að fram­leiða hús­næði jafnt og þétt sam­kvæmt lang­tíma­á­ætl­un. Við það mun fram­leiðni aukast og með­al­kostn­að­ar­verð lækka. Þar með gæti verð íbúða lækkað tals­vert, jafn­vel um 15%. 

Ef nóg er til á lager af íbúð­ar­hús­næði í upp­hafi upp­sveiflu myndi verð­þensla vegna skorts á íbúðum vera veru­lega minni en við þá skort­stöðu sem stundum skap­ast. Gefum okkur að topp­ur­inn gæti lækk­aði um 15%.

Vissu­lega þyrfti að bæta fjár­magns­kostn­aði af óseldum íbúðum við kostn­að­ar­verð þeirra. Fjár­magns­kostn­að­ur­inn gæti í þessu dæmi numið 2-3% á ári og ef íbúðir væru óseldar í 3-4 ár yrði saman safn­aður fjár­magns­kostn­aður um 10%. En kostn­að­ar­verð íbúða lækkar mjög mikið við betra verk­skipu­lag og því myndi heildar kostn­að­ar­verð íbúða lækka veru­lega þrátt fyrir fjár­magns­kostn­að­inn sem kæmi í krepp­um.

Ef bygg­ing­ar­að­ilar hefðu nægt fjár­magn til að kaupa lóðir og fram­leiða íbúðir sam­kvæmt lang­tíma­eft­ir­spurn gætu sveit­ar­fé­lög und­ir­búið lóðir og selt þær jafn óðum sem myndi bæta fjár­hag sveit­ar­fé­laga líka.

Sam­kvæmt ofan­greindu mætti lækka verð íbúð­ar­hús­næðis um 5% -30% með nægri fjár­mögnun og betra skipu­lagi. Lækkun íbúða­verðs kæmi líka fram í minni hækkun verð­tryggðra lána.

Fjár­hags­legir burðir og vilji er allt sem þarf

Bankar hafa ekki viljað fjár­magna bygg­ing­ar­að­ila til nægi­lega langs tíma, sem er skrít­ið. Líf­eyr­is­sjóð­irnir hins vegar bæði gætu og ættu að fjár­magna jafna bygg­ingu íbúða gegnum dýpstu kreppur jafn­vel þó fjár­bind­ingin yrði 150 – 300 millj­arðar króna. ­Mark­miðið væri að lækka íbúða­verð til almenn­ings án þess að fórna við­un­andi ávöxt­un­ar­kröfu.

Sterk inn­koma líf­eyr­is­sjóð­anna með þessum hætti verður að vera vel útfærð því þeir hafa þannig yfir­burða stöðu þegar kemur að fjár­hags­legum styrk að þeir geta rústað bygg­ing­ar­iðn­að­in­um.  

Rammar og við­mið

Hugs­an­leg ættu nokkrir þeirra að taka sig saman um að stofna bygg­inga­fé­lag eða -fé­lög í þessu skyn­i. Hugs­an­lega ættu að verða til nokkur slík félög til að viss sam­keppni fengi þrif­ist. Hugs­an­lega ætti að miða við að líf­eyr­is­sjóð­irnir mættu ein­ungis fram­leiða til­tekið hlut­fall af heild­ar­fjölda íbúða sem þarf á mark­að­inn miðað við lang­tíma­spá, vegna yfir­burða stöðu þeirra.

Sam­kvæmt nýja stjórn­ar­sátt­mál­anum virð­ast stjórn­völd ætla að beita sér fyrir end­ur­bótum í hús­næð­is­mál­un­um. Von­andi taka þau ofan­greinda mögu­leika inn í mynd­ina. Það þyrftu þau að gera í tíma fyrir kom­andi kjara­samn­inga því úrbætur á hús­næð­is­markað geta verið snar þáttur í auk­inni vel­sæld lands­manna.

Til­vís­an­ir:

  1. Fram­leiðni á bygg­inga­mark­að­i: ­Sam­an­burður við Noreg - Ævar Rafn Haf­þórs­son og Þórólfur Matth­í­as­son.
  2. www.hms.is - Hús­næð­is­þing 2021 - Staða og þróun hús­næð­is­mála (skýrsla)

Höf­undur er við­skipta­fræð­ing­ur.

Skiptir Kjarninn þig máli?

Kjarninn reiðir sig á framlög lesenda. Með því að styrkja Kjarnann mánaðarlega tekur þú þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Við erum til staðar fyrir lesendur og fjöllum um það sem skiptir máli.

Ef Kjarninn skiptir þig máli þá máttu endilega vera með okkur í liði.

Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Aksturskostnaður Ásmundar Friðrikssonar 34 milljónir frá því að hann settist á þing
Kostnaður almennings vegna aksturs þingmanna jókst um ellefu prósent milli ára. Fjórir af þeim fimm þingmönnum sem keyra mest eru í Sjálfstæðisflokknum og fá yfir 30 prósent allra endurgreiðslna vegna aksturs.
Kjarninn 26. janúar 2022
Mette Frederiksen, forsætisráðherra Danmerkur.
Tímabært að „henda grímunni“
Í dag kemur í ljós hvort dönsk stjórnvöld fallist á tillögu farsóttarnefndar um að aflétta nær öllum takmörkunum í landinu á næstu dögum. „Tímabært“ segja margir sérfræðingar en einhverjir eru þó skeptískir á tímasetningu.
Kjarninn 26. janúar 2022
Íslandsbanki býst við að verðhækkanirnar á húsnæðismarkaðnum róist á árinu.
Spá fjögurra prósenta stýrivöxtum eftir tvö ár
Í nýrri þjóðhagsspá Íslandsbanka er gert ráð fyrir að stýrivextir verði 3,25 prósent á árinu. Í ársbyrjun 2024 verði vextirnir svo komnir í fjögur prósent, sem bankinn telur vera nálægt jafnvægisgildi þeirra.
Kjarninn 26. janúar 2022
SÁÁ fordæmir vændiskaup fyrrum formanns og ætlar að ráðast í gagngera skoðun
SÁÁ ætlar að gera nauðsynlegar umbætur á starfi sínu og kappkosta að tryggja öryggi skjólstæðinga sinna sem margir eru í viðkvæmri stöðu. „Umfram allt stöndum við með þolendum.“
Kjarninn 25. janúar 2022
Svandís Svavarsdóttir sjávarútvegs- og landbúnaðarráðherra.
Segir þá samþjöppun sem átt hefur sér stað í sjávarútvegi ekki sanngjarna
Sjávar- og landbúnaðarráðherra og formaður Viðreisnar tókust á um sjávarútvegsmál á þingi í dag.
Kjarninn 25. janúar 2022
Dagur B. Eggertsson borgarstjóri og Sigurður Ingi Jóhannsson innviðaráðherra tóku við félagshagfræðilegri greiningu um Sundabraut í gær.
Sundabraut samfélagslega hagkvæm, fækkar eknum kílómetrum en fjölgar bílferðum
Ábatinn af lagningu Sundabrautar fyrir samfélagið gæti numið allt að 236 milljörðum króna, samkvæmt greiningu Mannvits og COWI. Eknum kílómetrum gæti fækkað um rúmlega 140 þúsund á dag, en daglegum bílferðum gæti að sama skapi fjölgað um þúsundir.
Kjarninn 25. janúar 2022
Andrés Ingi Jónsson þingmaður Pírata.
„Það er lygi hjá Útlendingastofnun“
Miklar umræður sköpuðust á þingi í dag um fyrirkomulag er varðar afgreiðslu umsókna um ríkisborgararétt.
Kjarninn 25. janúar 2022
Lilja Alfreðsdóttir er ráðherra menningarmála.
Ríkisstjórnin setur 450 milljónir króna í aðgerðir fyrir tónlist og sviðslistir
Viðbótarlistamannalaun verða að stóru leyti eyrnamerkt tónlistar- og sviðslistarfólki undir 35 ára aldri og fjármunir verða settir í að styðja við ýmis konar viðburðarhald til að mæta miklum samdrætti í tekjum í kórónuveirufaraldrinum.
Kjarninn 25. janúar 2022
Meira úr sama flokkiAðsendar greinar