Betra og stöðugra húsnæðisverð innan seilingar

Guðjón Sigurbjartsson skrifar um húsnæðismál.

Auglýsing

Hús­næð­is­verð hér er hærra en vera þyrfti og sveifl­ast mjög mikið með alvar­legum afleið­ing­um. Mik­il­vægt er að greina ástæður vand­ans vel og grípa til við­eig­andi ráð­staf­ana. 

Helstu ástæður sem nefndar hafa verið eru lóða­skort­ur, tregt aðgengi bygg­ing­ar­að­ila að lán­um, auk­inn kaup­máttur og lágir láns­vexti af hús­næð­is­lán­um. Sitt sýn­ist hverjum og eng­inn botn hefur náðst í mál­ið.

Hús­næð­is- og mann­virkja­stofnun (HMS) áætlar að fram til árs­ins 2040 þurfi að með­al­tali 1.900 nýjar íbúðir inn á mark­að­inn á ári. Síð­ustu 10-20 ár hefur eft­ir­spurn sveifl­ast frá nokkur hund­ruð íbúðum á ári upp í um 5.000.

Ef hér væru öfl­ugir bygg­ing­ar­að­ilar sem gætu fram­leitt nýjar íbúðir miðað við lang­tíma­þörf lítt háð sölu­sveifl­um, myndi safn­ast upp lager af óseldum íbúðum í kreppum sem seld­ust þegar betur árar í efna­hags­líf­inu. Laus­lega áætlað færi lag­er­inn mest upp í um 5.000 íbúð­ir. Til þess að fjár­magna slíkan lager þyrfti um 150 millj­arða króna miðað við að 30 millj­ónir króna meðal kostn­að­ar­verð.

Sveiflur riðla skipu­lagi og hækka kostn­að­ar­verð

Þegar eft­ir­spurn eftir íbúðum hryn­ur, hrynur bygg­ing­ar­iðn­að­ur­inn líka. Við það tapar hann þekk­ingu og bún­aði, jafn­vel úr land­i. Þegar úr ræt­ist tekur það hann mörg ár að byggja sig upp aft­ur. Þegar það er langt komið kemur stundum nýtt hrun og með nýrri koll­steypu. 

Vegna sveifln­anna er fram­leiðni bygg­ing­ar­iðn­að­ar­ins hér mjög lág í alþjóð­legum sam­an­burð­i. Á árunum 2013 til 2014 var fram­leiðni vinnu­afls til dæmis 48% lægri hér en að með­al­tali en í Nor­egi, sam­kvæmt úttekt sem Ævar Rafn Haf­þórs­son hag­fræð­ingur vann undir leið­sögn Dr. Þór­ólfs Matth­í­as­son­ar, pró­fess­ors árið 2016 1). „Ef bygg­ing­ar­mark­aður hrynur með reglu­legu milli­bili riðl­ast skipu­lag­ið. Ef mark­að­ur­inn fylgir mann­fjölda­aukn­ingu og er sam­felldur er lík­legt að skipu­lagið sé betra. Kostn­að­ar­samt er að end­ur­hefja verk sem hafa stöðvast í miðjum klíð­u­m.“ Vinnu­afl hér er vafa­laust gott en sveifl­urnar gera út af við verk­skipu­lagið og það er ástæð­an.

Auglýsing
Framleiðni kann að hafa lag­ast nokkuð frá þessum tíma en veru­legar fram­farir nást ekki nema að hægt verði að fram­leiða hús­næði jafnt og þétt sam­kvæmt lang­tíma­á­ætl­un. Við það mun fram­leiðni aukast og með­al­kostn­að­ar­verð lækka. Þar með gæti verð íbúða lækkað tals­vert, jafn­vel um 15%. 

Ef nóg er til á lager af íbúð­ar­hús­næði í upp­hafi upp­sveiflu myndi verð­þensla vegna skorts á íbúðum vera veru­lega minni en við þá skort­stöðu sem stundum skap­ast. Gefum okkur að topp­ur­inn gæti lækk­aði um 15%.

Vissu­lega þyrfti að bæta fjár­magns­kostn­aði af óseldum íbúðum við kostn­að­ar­verð þeirra. Fjár­magns­kostn­að­ur­inn gæti í þessu dæmi numið 2-3% á ári og ef íbúðir væru óseldar í 3-4 ár yrði saman safn­aður fjár­magns­kostn­aður um 10%. En kostn­að­ar­verð íbúða lækkar mjög mikið við betra verk­skipu­lag og því myndi heildar kostn­að­ar­verð íbúða lækka veru­lega þrátt fyrir fjár­magns­kostn­að­inn sem kæmi í krepp­um.

Ef bygg­ing­ar­að­ilar hefðu nægt fjár­magn til að kaupa lóðir og fram­leiða íbúðir sam­kvæmt lang­tíma­eft­ir­spurn gætu sveit­ar­fé­lög und­ir­búið lóðir og selt þær jafn óðum sem myndi bæta fjár­hag sveit­ar­fé­laga líka.

Sam­kvæmt ofan­greindu mætti lækka verð íbúð­ar­hús­næðis um 5% -30% með nægri fjár­mögnun og betra skipu­lagi. Lækkun íbúða­verðs kæmi líka fram í minni hækkun verð­tryggðra lána.

Fjár­hags­legir burðir og vilji er allt sem þarf

Bankar hafa ekki viljað fjár­magna bygg­ing­ar­að­ila til nægi­lega langs tíma, sem er skrít­ið. Líf­eyr­is­sjóð­irnir hins vegar bæði gætu og ættu að fjár­magna jafna bygg­ingu íbúða gegnum dýpstu kreppur jafn­vel þó fjár­bind­ingin yrði 150 – 300 millj­arðar króna. ­Mark­miðið væri að lækka íbúða­verð til almenn­ings án þess að fórna við­un­andi ávöxt­un­ar­kröfu.

Sterk inn­koma líf­eyr­is­sjóð­anna með þessum hætti verður að vera vel útfærð því þeir hafa þannig yfir­burða stöðu þegar kemur að fjár­hags­legum styrk að þeir geta rústað bygg­ing­ar­iðn­að­in­um.  

Rammar og við­mið

Hugs­an­leg ættu nokkrir þeirra að taka sig saman um að stofna bygg­inga­fé­lag eða -fé­lög í þessu skyn­i. Hugs­an­lega ættu að verða til nokkur slík félög til að viss sam­keppni fengi þrif­ist. Hugs­an­lega ætti að miða við að líf­eyr­is­sjóð­irnir mættu ein­ungis fram­leiða til­tekið hlut­fall af heild­ar­fjölda íbúða sem þarf á mark­að­inn miðað við lang­tíma­spá, vegna yfir­burða stöðu þeirra.

Sam­kvæmt nýja stjórn­ar­sátt­mál­anum virð­ast stjórn­völd ætla að beita sér fyrir end­ur­bótum í hús­næð­is­mál­un­um. Von­andi taka þau ofan­greinda mögu­leika inn í mynd­ina. Það þyrftu þau að gera í tíma fyrir kom­andi kjara­samn­inga því úrbætur á hús­næð­is­markað geta verið snar þáttur í auk­inni vel­sæld lands­manna.

Til­vís­an­ir:

  1. Fram­leiðni á bygg­inga­mark­að­i: ­Sam­an­burður við Noreg - Ævar Rafn Haf­þórs­son og Þórólfur Matth­í­as­son.
  2. www.hms.is - Hús­næð­is­þing 2021 - Staða og þróun hús­næð­is­mála (skýrsla)

Höf­undur er við­skipta­fræð­ing­ur.

Skiptir Kjarninn þig máli?

Kjarninn reiðir sig á framlög lesenda. Með því að styrkja Kjarnann mánaðarlega tekur þú þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Við erum til staðar fyrir lesendur og fjöllum um það sem skiptir máli.

Ef Kjarninn skiptir þig máli þá máttu endilega vera með okkur í liði.

Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Ingibjörg Dögg Kjartansdóttir er ritstjóri Stundarinnar, en Jón Trausti Reynisson er framkvæmdastjóri útgáfufélagsins auk þess að vera blaðamaður á miðlinum.
Útgáfufélag Stundarinnar tapaði rúmlega milljón krónum á síðasta ári
Tekjur útgáfufélags Stundarinnar námu 233,9 milljónum króna á síðasta ári og jukust þær um fjögur prósent á milli ára. Tapið af rekstrinum nam 1,2 milljónum króna í fyrra, samanborið við rúmlega sjö milljóna hagnað árið 2020.
Kjarninn 12. ágúst 2022
Þórdís Kolbrún Reykfjörð Gylfadóttir er utanríkisráðherra.
Inga Hrefna nýr aðstoðarmaður Þórdísar Kolbrúnar
Utanríkisráðherra er nú komin með tvo aðstoðarmenn. Alls má ríkisstjórnin ráða 27 aðstoðarmenn. Laun og starfs­­kjör aðstoð­­ar­­manna ráð­herra mið­­ast við kjör skrif­­stofu­­stjóra í ráðu­­neytum sam­­kvæmt ákvörð­unum kjara­ráðs.
Kjarninn 12. ágúst 2022
Jón Gunnarsson er dómsmálaráðherra.
Leggur til að sameina héraðsdómstóla landsins í eina stofnun
Jón Gunnarsson dómsmálaráðherra er með áform um að sameina þá átta héraðsdómstóla sem eru í landinu í eina stofnun. Forsenda sameiningarinnar er að sameinaður dómstóll hafi starfsstöðvar á landsbyggðinni.
Kjarninn 12. ágúst 2022
Kolafarmi frá Suður-Afríku skipað upp í pólskri höfn í sumar.
Pólverjum er vandi á höndum
Stærsti framleiðandi kola í Evrópu utan Rússlands er í vanda staddur eftir að hafa bannað innflutning á rússneskum kolum vegna innrásarinnar í Úkraínu.
Kjarninn 12. ágúst 2022
Kristján Loftsson forstjóri Hvals hf. virðir hér fyrir sér dauðan hval í Hvalfirði í júlímánuði.
Lögregla væntir þess að Hvalur hf. skili dróna svissneska ríkisútvarpsins í dag
Teymi frá svissneska ríkisfjölmiðlafyrirtækinu SRG SSR flaug dróna yfir hvalstöð Hvals hf. fyrr í vikunni. Starfsmenn Hvals hf. hirtu af þeim drónann og lögreglan á Akranesi hefur krafið fyrirtækið um að skila dróna Svisslendinganna.
Kjarninn 12. ágúst 2022
Hildur Björnsdóttir oddviti Sjálfstæðisflokksins í Reykjavík.
Hildur varði 9,3 milljónum í prófkjörsslaginn og átti eina og hálfa milljón afgangs
Hildur Björnsdóttir oddviti Sjálfstæðisflokksins átti 1,5 milljónir eftir í kosningasjóði sínum þegar prófkjör Sjálfstæðisflokksins í borginni var um garð gengið. Það fé ætlar hún að færa félagi sem hún sjálf stjórnar, en það heitir Frelsisborgin.
Kjarninn 12. ágúst 2022
Skúli Mogensen hefur byggt upp mikla ferðaþjónustu í Hvammsvík i Hvalfirði.
Áformin einkennist af „einhvers konar firringu“
Zephyr Iceland, sem áformar vindorkuver í Hvalfirði, „forðast að snerta á kjarna málsins“ í matsáætlun á framkvæmdinni. Kjarninn er sá að mati Skúla Mogensen, eiganda sjóbaðanna í Hvammsvík, að áformin einkennast af „einhvers konar firringu“.
Kjarninn 12. ágúst 2022
Vatnsyfirborð Rínarfljóts hefur lækkað stöðugt síðustu vikur.
Hættuástand að skapast í Rínarfljóti – Munu skipin geta siglt?
Vatnsyfirborð Rínarfljóts gæti á næstu dögum orðið hættulega lágt að mati þýskra yfirvalda. Sífellt erfiðara er að flytja vörur um ána, m.a. kol og bensín. Gríðarmiklir þurrkar hafa geisað víða í Evrópu með margvíslegum afleiðingum.
Kjarninn 11. ágúst 2022
Meira úr sama flokkiAðsendar greinar