Hús­næð­is­verð hér er hærra en vera þyrfti og sveifl­ast mjög mikið með alvar­legum afleið­ing­um. Mik­il­vægt er að greina ástæður vand­ans vel og grípa til við­eig­andi ráð­staf­ana. 

Helstu ástæður sem nefndar hafa verið eru lóða­skort­ur, tregt aðgengi bygg­ing­ar­að­ila að lán­um, auk­inn kaup­máttur og lágir láns­vexti af hús­næð­is­lán­um. Sitt sýn­ist hverjum og eng­inn botn hefur náðst í mál­ið.

Hús­næð­is- og mann­virkja­stofnun (HMS) áætlar að fram til árs­ins 2040 þurfi að með­al­tali 1.900 nýjar íbúðir inn á mark­að­inn á ári. Síð­ustu 10-20 ár hefur eft­ir­spurn sveifl­ast frá nokkur hund­ruð íbúðum á ári upp í um 5.000.

Ef hér væru öfl­ugir bygg­ing­ar­að­ilar sem gætu fram­leitt nýjar íbúðir miðað við lang­tíma­þörf lítt háð sölu­sveifl­um, myndi safn­ast upp lager af óseldum íbúðum í kreppum sem seld­ust þegar betur árar í efna­hags­líf­inu. Laus­lega áætlað færi lag­er­inn mest upp í um 5.000 íbúð­ir. Til þess að fjár­magna slíkan lager þyrfti um 150 millj­arða króna miðað við að 30 millj­ónir króna meðal kostn­að­ar­verð.

Sveiflur riðla skipu­lagi og hækka kostn­að­ar­verð

Þegar eft­ir­spurn eftir íbúðum hryn­ur, hrynur bygg­ing­ar­iðn­að­ur­inn líka. Við það tapar hann þekk­ingu og bún­aði, jafn­vel úr land­i. Þegar úr ræt­ist tekur það hann mörg ár að byggja sig upp aft­ur. Þegar það er langt komið kemur stundum nýtt hrun og með nýrri koll­steypu. 

Vegna sveifln­anna er fram­leiðni bygg­ing­ar­iðn­að­ar­ins hér mjög lág í alþjóð­legum sam­an­burð­i. Á árunum 2013 til 2014 var fram­leiðni vinnu­afls til dæmis 48% lægri hér en að með­al­tali en í Nor­egi, sam­kvæmt úttekt sem Ævar Rafn Haf­þórs­son hag­fræð­ingur vann undir leið­sögn Dr. Þór­ólfs Matth­í­as­son­ar, pró­fess­ors árið 2016 1). „Ef bygg­ing­ar­mark­aður hrynur með reglu­legu milli­bili riðl­ast skipu­lag­ið. Ef mark­að­ur­inn fylgir mann­fjölda­aukn­ingu og er sam­felldur er lík­legt að skipu­lagið sé betra. Kostn­að­ar­samt er að end­ur­hefja verk sem hafa stöðvast í miðjum klíð­u­m.“ Vinnu­afl hér er vafa­laust gott en sveifl­urnar gera út af við verk­skipu­lagið og það er ástæð­an.

Framleiðni kann að hafa lag­ast nokkuð frá þessum tíma en veru­legar fram­farir nást ekki nema að hægt verði að fram­leiða hús­næði jafnt og þétt sam­kvæmt lang­tíma­á­ætl­un. Við það mun fram­leiðni aukast og með­al­kostn­að­ar­verð lækka. Þar með gæti verð íbúða lækkað tals­vert, jafn­vel um 15%. 

Ef nóg er til á lager af íbúð­ar­hús­næði í upp­hafi upp­sveiflu myndi verð­þensla vegna skorts á íbúðum vera veru­lega minni en við þá skort­stöðu sem stundum skap­ast. Gefum okkur að topp­ur­inn gæti lækk­aði um 15%.

Vissu­lega þyrfti að bæta fjár­magns­kostn­aði af óseldum íbúðum við kostn­að­ar­verð þeirra. Fjár­magns­kostn­að­ur­inn gæti í þessu dæmi numið 2-3% á ári og ef íbúðir væru óseldar í 3-4 ár yrði saman safn­aður fjár­magns­kostn­aður um 10%. En kostn­að­ar­verð íbúða lækkar mjög mikið við betra verk­skipu­lag og því myndi heildar kostn­að­ar­verð íbúða lækka veru­lega þrátt fyrir fjár­magns­kostn­að­inn sem kæmi í krepp­um.

Ef bygg­ing­ar­að­ilar hefðu nægt fjár­magn til að kaupa lóðir og fram­leiða íbúðir sam­kvæmt lang­tíma­eft­ir­spurn gætu sveit­ar­fé­lög und­ir­búið lóðir og selt þær jafn óðum sem myndi bæta fjár­hag sveit­ar­fé­laga líka.

Sam­kvæmt ofan­greindu mætti lækka verð íbúð­ar­hús­næðis um 5% -30% með nægri fjár­mögnun og betra skipu­lagi. Lækkun íbúða­verðs kæmi líka fram í minni hækkun verð­tryggðra lána.

Fjár­hags­legir burðir og vilji er allt sem þarf

Bankar hafa ekki viljað fjár­magna bygg­ing­ar­að­ila til nægi­lega langs tíma, sem er skrít­ið. Líf­eyr­is­sjóð­irnir hins vegar bæði gætu og ættu að fjár­magna jafna bygg­ingu íbúða gegnum dýpstu kreppur jafn­vel þó fjár­bind­ingin yrði 150 – 300 millj­arðar króna. ­Mark­miðið væri að lækka íbúða­verð til almenn­ings án þess að fórna við­un­andi ávöxt­un­ar­kröfu.

Sterk inn­koma líf­eyr­is­sjóð­anna með þessum hætti verður að vera vel útfærð því þeir hafa þannig yfir­burða stöðu þegar kemur að fjár­hags­legum styrk að þeir geta rústað bygg­ing­ar­iðn­að­in­um.  

Rammar og við­mið

Hugs­an­leg ættu nokkrir þeirra að taka sig saman um að stofna bygg­inga­fé­lag eða -fé­lög í þessu skyn­i. Hugs­an­lega ættu að verða til nokkur slík félög til að viss sam­keppni fengi þrif­ist. Hugs­an­lega ætti að miða við að líf­eyr­is­sjóð­irnir mættu ein­ungis fram­leiða til­tekið hlut­fall af heild­ar­fjölda íbúða sem þarf á mark­að­inn miðað við lang­tíma­spá, vegna yfir­burða stöðu þeirra.

Sam­kvæmt nýja stjórn­ar­sátt­mál­anum virð­ast stjórn­völd ætla að beita sér fyrir end­ur­bótum í hús­næð­is­mál­un­um. Von­andi taka þau ofan­greinda mögu­leika inn í mynd­ina. Það þyrftu þau að gera í tíma fyrir kom­andi kjara­samn­inga því úrbætur á hús­næð­is­markað geta verið snar þáttur í auk­inni vel­sæld lands­manna.

Til­vís­an­ir:

1. Fram­leiðni á bygg­inga­mark­að­i: ­Sam­an­burður við Noreg - Ævar Rafn Haf­þórs­son og Þórólfur Matth­í­as­son.
2. www.hms.is - Hús­næð­is­þing 2021 - Staða og þróun hús­næð­is­mála (skýrsla)

Höf­undur er við­skipta­fræð­ing­ur.