Drifkraftar húsnæðisverðshækkana gefa eftir

Hagfræðingur Húsaskjóls skrifar um þróunina á húsnæðismarkaðnum.

Auglýsing

Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 1,6% í maí og þar með er árshækkunartakturinn kominn upp í 14,6%. Þessi hækkun er í takt við væntingar Greiningardeildar Húsaskjóls en skv. skammtímaspánni sem gerð var í apríl mun árshækkunartakturinn ná hámarki í júní áður en hann tekur að lækka.

Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls.

En af hverju ætti markaðurinn að róast? Til að átta sig á því getur verið gott að velta fyrir sér hvað kom þessum miklu hækkunum af stað. Það sem kemur upp í hugann er lágir vextir, greitt aðgengi að lánsfé og takmörkuð neyslutækifæri. Síðan kórónuveiran kom til Íslands hafa bankarnir lánað út tæplega 460 ma.kr. nettó sem er aðeins örlítið minna en bankarnir lánuðu út síðustu fjögur árin þar á undan.

Heimildir: Seðlabanki Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls.

Þessi gífurlega innspýting fjármagns á húsnæðismarkaðinn hefur leitt til þess að í miðjum heimsfaraldir fór húsnæðisverð á flug. Af nettó útlánum bankakerfisins frá því að faraldurinn skall á hefur 94% útlána verið í formi óverðtryggðra lána með breytilegum vöxtum. Með öðrum orðum þá hefur almenningur nýtt sér lága vexti í boði Seðlabankans til aukinnar lántöku. Nú er Seðlabankinn hins vegar að byrja að tipla á bremsuna.

Stýrivextir voru hækkaðir úr 0,75% upp í 1% 19. maí síðastliðinn og 30. Júní lækkaði Fjármálastöðugleikanefnd hámarks leyfilegt veðsetningarhlutfall úr 85% niður í 80%. Þetta þýðir að vilji einstaklingur kaupa íbúð fyrir 60 m.kr. verður viðkomandi að eiga a.m.k. 12 m.kr. í útborgun í stað 9 m.kr. Þetta á þó ekki við um fyrstu kaupendur, þeim er enn heimilt að taka 90% lán.

Auglýsing

Hvorug þessara breytinga hefur mikil bein áhrif á fasteignamarkaðinn en þær hafa hins vegar áhrif á markaðinn í gegnum væntingar. Ofan í þetta ráðleggur Seðlabankastjóri landsmönnum að festa vexti og minnir á að Fjármálastöðugleikanefnd hafi heimild til að fara með leyfilegt veðsetningarhlutfall niður í 60-70%. Til að setja það í samhengi þyrfti þá að eiga 18-24 m.kr. til að kaupa 60 m.kr. íbúð.

Af þessu að dæma er ljóst að helstu drifkraftar undanfarinna verðhækkana, lágir vextir og gott aðgengi að lánsfé, munu snúast og byrja að kæla markaðinn.

Takmörkuð neyslutækifæri hafa verið nefnd sem ástæða fyrir meira vægi húsnæðis í neyslumynstri fólks. Nú er hins vegar yfir 70% landsmanna búnir að fá bólusetningu og ljóst að steypan fær að víkja fyrir skemmtanalífi og ferðalögum.

Loks hefur íbúðaskortur verið nefndur sem ástæða þessara miklu húsnæðisverðshækkana. Það er hins vegar staðreynd að aldrei hafa jafn margar fullgerðar íbúðir komi inn á húsnæðismarkaðinn á Íslandi og einmitt árið 2020. Greinendur kunna líka að hafa ofmetið samdrátt í framboði á næstu árum ef marka má kranavísitöluna. Útlit er fyrir að skoðanir verði um fjórðungi meiri í ár en í fyrra og af því að dæma er byggingageirinn að taka við sér.

Heimildir: Vinnueftirlitið og Greiningardeild Húsaskjóls.

Af öllu þessu er ljóst að þeir kraftar sem hafa keyrt upp fasteignaverð eru að dvína og í raun eru þeir líklegri til að þrýsta verði niður en upp til skamms tíma litið. Þar af leiðandi er eðlilegt að gera ráð fyrir að hægja muni töluvert á hækkunum. Lækkandi atvinnuleysi, fjölgun ferðamanna og aukinn hagvöxtur munu hins vegar duga til þess að húsnæðisverð mun áfram hækka þó hækkanirnar verði töluvert minni en undanfarna mánuði.

Styrkir þú Kjarnann?

Kjarninn reiðir sig á framlög lesenda. Með því að styrkja Kjarnann mánaðarlega tekur þú þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Kjarninn hefur verið til taks fyrir kröfuharða lesendur í sjö ár og býður almenningi upp á vandaða umfjöllun þar sem áhersla er á gæði og dýpt.  

Ef þú ert nú þegar styrkjandi leyfum við okkur að benda á að hægt er að óska eftir að hækka styrkinn með því að senda póst á takk@kjarninn.is


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Árvakur hf. gefur út Morgunblaðið, mbl.is og útvarpsstöðina K100.
Útgáfufélag Morgunblaðsins tapaði 75 milljónum þrátt fyrir 100 milljóna ríkisstyrk
Tap Árvakurs, útgáfufélags Morgunblaðsins, minnkaði um 135 milljónir á milli ára. Framkvæmdastjóri fyrirtækisins þakkar veigamiklum hagræðingaraðgerðum fyrir það að reksturinn hafi batnað þrátt fyrir veirufaraldurinn.
Kjarninn 26. júlí 2021
Joe Biden Bandaríkjaforseti.
Bandaríkin ætla að halda ferðabanni gagnvart Evrópu til streitu enn um sinn
Íslendingar og aðrir Evrópubúar munu ekki geta sótt Bandaríkin heim alveg á næstunni án þess að hafa sérstakar undanþágur. Í ljósi útbreiðslu delta-afbrigðis kórónuveirunnar hefur Bandaríkjastjórn ákveðið að halda núverandi ferðatakmörkunum í gildi.
Kjarninn 26. júlí 2021
Eyþór Eðvarðsson
Fjórar spurningar um loftslagsmál sem kjósendur þurfa að fá svar við
Kjarninn 26. júlí 2021
Þrettán starfsmenn Landspítalans í einangrun
Um helgina komu upp smit hjá starfsmönnum í nokkrum starfseiningum Landspítala. Rakning er langt komin og þrettán starfsmenn eru komnir í einangrun og nokkur fjöldi starfsmanna og sjúklinga í sóttkví.
Kjarninn 26. júlí 2021
Benedikt Jóhannesson, einn stofnenda Viðreisnar, mun starfa áfram með flokknum.
Sættir hafa náðst hjá Viðreisn og Benedikt starfar áfram innan flokksins
Benedikt Jóhannesson fyrrverandi formaður Viðreisnar greinir frá því í dag að samkomulag hafi náðst um að hann starfi áfram með flokknum.
Kjarninn 26. júlí 2021
Meirihluti þjóðarinnar er bólusettur og meirihluti þeirra sem eru að greinast með veiruna er bólusettur.
116 óbólusettir greinst á einni viku
Um 64 prósent þeirra sem eru með COVID-19 á landinu eru á aldrinum 18-39 ára. Flestir sem greinst hafa síðustu daga eru bólusettir en 116 óbólusettir einstaklingar hafa greinst með veiruna á einni viku.
Kjarninn 26. júlí 2021
Þórður Snær Júlíusson
Endalok tálmyndar um endurkomu hins eðlilega lífs
Kjarninn 26. júlí 2021
Himinn og haf skilja fátækari ríki heims og þau ríkari að þegar kemur að bólusetningum.
Þórólfur: Hægt að hafa margar skoðanir á siðferði bólusetninga
Að baki þeirri ákvörðun að gefa fólki bólusettu með Janssen örvunarskammt býr að sögn sóttvarnalæknis sú stefna að reyna að bólusetja sem flesta hér á landi með áhrifaríkum hætti. 1,32 prósent íbúa fátækustu ríkja heims hafa verið bólusett.
Kjarninn 26. júlí 2021
Meira úr sama flokkiAðsendar greinar