Drifkraftar húsnæðisverðshækkana gefa eftir

Hagfræðingur Húsaskjóls skrifar um þróunina á húsnæðismarkaðnum.

Auglýsing

Hús­næð­is­verð á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hækk­aði um 1,6% í maí og þar með er árs­hækk­un­ar­takt­ur­inn kom­inn upp í 14,6%. Þessi hækkun er í takt við vænt­ingar Grein­ing­ar­deildar Húsa­skjóls en skv. skamm­tíma­spánni sem gerð var í apríl mun árs­hækk­un­ar­takt­ur­inn ná hámarki í júní áður en hann tekur að lækka.

Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls.

En af hverju ætti mark­að­ur­inn að róast? Til að átta sig á því getur verið gott að velta fyrir sér hvað kom þessum miklu hækk­unum af stað. Það sem kemur upp í hug­ann er lágir vext­ir, greitt aðgengi að lánsfé og tak­mörkuð neyslu­tæki­færi. Síðan kór­ónu­veiran kom til Íslands hafa bank­arnir lánað út tæp­lega 460 ma.kr. nettó sem er aðeins örlítið minna en bank­arnir lán­uðu út síð­ustu fjögur árin þar á und­an.

Heimildir: Seðlabanki Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls.

Þessi gíf­ur­lega inn­spýt­ing fjár­magns á hús­næð­is­mark­að­inn hefur leitt til þess að í miðjum heims­far­aldir fór hús­næð­is­verð á flug. Af nettó útlánum banka­kerf­is­ins frá því að far­ald­ur­inn skall á hefur 94% útlána verið í formi óverð­tryggðra lána með breyti­legum vöxt­um. Með öðrum orðum þá hefur almenn­ingur nýtt sér lága vexti í boði Seðla­bank­ans til auk­innar lán­töku. Nú er Seðla­bank­inn hins vegar að byrja að tipla á brems­una.

Stýri­vextir voru hækk­aðir úr 0,75% upp í 1% 19. maí síð­ast­lið­inn og 30. Júní lækk­aði Fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd hámarks leyfi­legt veð­setn­ing­ar­hlut­fall úr 85% niður í 80%. Þetta þýðir að vilji ein­stak­lingur kaupa íbúð fyrir 60 m.kr. verður við­kom­andi að eiga a.m.k. 12 m.kr. í útborgun í stað 9 m.kr. Þetta á þó ekki við um fyrstu kaup­end­ur, þeim er enn heim­ilt að taka 90% lán.

Auglýsing

Hvorug þess­ara breyt­inga hefur mikil bein áhrif á fast­eigna­mark­að­inn en þær hafa hins vegar áhrif á mark­að­inn í gegnum vænt­ing­ar. Ofan í þetta ráð­leggur Seðla­banka­stjóri lands­mönnum að festa vexti og minnir á að Fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd hafi heim­ild til að fara með leyfi­legt veð­setn­ing­ar­hlut­fall niður í 60-70%. Til að setja það í sam­hengi þyrfti þá að eiga 18-24 m.kr. til að kaupa 60 m.kr. íbúð.

Af þessu að dæma er ljóst að helstu drif­kraftar und­an­far­inna verð­hækk­ana, lágir vextir og gott aðgengi að láns­fé, munu snú­ast og byrja að kæla mark­að­inn.

Tak­mörkuð neyslu­tæki­færi hafa verið nefnd sem ástæða fyrir meira vægi hús­næðis í neyslu­mynstri fólks. Nú er hins vegar yfir 70% lands­manna búnir að fá bólu­setn­ingu og ljóst að steypan fær að víkja fyrir skemmt­ana­lífi og ferða­lög­um.

Loks hefur íbúða­skortur verið nefndur sem ástæða þess­ara miklu hús­næð­is­verðs­hækk­ana. Það er hins vegar stað­reynd að aldrei hafa jafn margar full­gerðar íbúðir komi inn á hús­næð­is­mark­að­inn á Íslandi og einmitt árið 2020. Grein­endur kunna líka að hafa ofmetið sam­drátt í fram­boði á næstu árum ef marka má krana­vísi­töl­una. Útlit er fyrir að skoð­anir verði um fjórð­ungi meiri í ár en í fyrra og af því að dæma er bygg­inga­geir­inn að taka við sér.

Heimildir: Vinnueftirlitið og Greiningardeild Húsaskjóls.

Af öllu þessu er ljóst að þeir kraftar sem hafa keyrt upp fast­eigna­verð eru að dvína og í raun eru þeir lík­legri til að þrýsta verði niður en upp til skamms tíma lit­ið. Þar af leið­andi er eðli­legt að gera ráð fyrir að hægja muni tölu­vert á hækk­un­um. Lækk­andi atvinnu­leysi, fjölgun ferða­manna og auk­inn hag­vöxtur munu hins vegar duga til þess að hús­næð­is­verð mun áfram hækka þó hækk­an­irnar verði tölu­vert minni en und­an­farna mán­uði.

Við þurfum á þínu framlagi að halda

Þú getur tekið beinan þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Við sem vinnum á ritstjórn Kjarnans viljum hvetja þig til að vera með okkur í liði og leggja okkar góða fjölmiðli til mánaðarlegt framlag svo við getum haldið áfram að vinna fyrir lesendur, fyrir fólkið í landinu.

Kjarninn varð níu ára í sumar. Þegar hann hóf að taka við frjálsum framlögum þá varð slagorðið „Frjáls fjölmiðill fyrir andvirði kaffibolla“ til og lesendur voru hvattir til að leggja fram í það minnsta upphæð eins kaffibolla á mánuði.

Mikið vatn hefur runnið til sjávar á þeim níu árum sem Kjarninn hefur lifað. Í huga okkar á Kjarnanum hefur þörfin fyrir fjölmiðla sem veita raunverulegt aðhald og taka hlutverk sitt alvarlega aukist til muna.

Við trúum því að Kjarninn skipti máli fyrir samfélagið.

Við trúum því að sjálfstæð og vönduð blaðamennska skipti máli.

Ef þú trúir því sama þá endilega hugsaðu hvort Kjarninn er ekki allavega nokkurra kaffibolla virði á mánuði.

Vertu með okkur í liði. Þitt framlag skiptir máli.

Ritstjórn Kjarnans: Sunna Ósk Logadóttir, Þórður Snær Júlíusson, Erla María Markúsdóttir, Arnar Þór Ingólfsson, Eyrún Magnúsdóttir og Grétar Þór Sigurðsson.


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Kallað var eftir auknum kaupmætti í kröfugöngu verkalýðsins 1. maí síðastliðinn.
Kaupmáttur hefur rýrnað um 4,2 prósent á þessu ári og hefur ekki verið minni síðan 2020
Í júní síðastliðnum lauk tólf ára samfelldu skeiði þar sem kaupmáttur launa jókst, sé horft til breytinga milli ára. Á síðasta ári hefur kaupmátturinn himns vegar rýrnað um 1,6 prósent og hefur ekki verið minni síðan í lok árs 2020.
Kjarninn 26. september 2022
Guðmundur Ingi Guðbrandsson er félags- og vinnumarkaðsráðherra.
Vill lengja tímabil endurhæfingarlífeyris úr þremur árum í fimm
Stjórnvöld vilja gera fólki kleift að fá greiddan endurhæfingarlífeyri í lengri tíma en nú er gert ráð fyrir í lögum. Tilgangurinn er að reyna að fækka þeim sem fara á örorku og fjölga þeim sem snúa aftur til vinnu.
Kjarninn 26. september 2022
Tæknivarpið
Tæknivarpið
Tæknivarpið - Google Analytics bann og GTA6 myndbroti lekið
Kjarninn 26. september 2022
„Lukkuriddararnir“ í bakgarðinum
Þrír fyrrverandi þingmenn, fjögur erlend stórfyrirtæki, félag í eigu svokallaðs hrunverja og fólk úr sveitum Vesturlands koma við sögu í frásögn Sunnu Óskar Logadóttur af fundi þar sem vindorkufyrirtæki kynntu áform sín.
Kjarninn 26. september 2022
Lenya Rún Taha Karim, varaþingmaður Pírata, var stödd í Kúrdistan þegar Jina Amini, kúrdísk 22 ára kona, lést í haldi lögreglu. Hún ákvað að vera um kyrrt og leggja byltingunni sem þar er hafin lið.
Vögguvísa úr barnæsku sannfærði Lenyu um að vera um kyrrt í Kúrdistan
Baráttusöngur mótmælenda í Íran er kúrdísk vögguvísa sem móðir Lenyu söng fyrir hana sem barn. Það er meðal ástæðna þess að hún ákvað að vera um kyrrt í Kúrdistan og leggja byltingunni lið sem þar er hafin eftir dauða Jina Amini.
Kjarninn 26. september 2022
Adnan Syed var tekið fagnandi þegar hann var leystur úr haldi á mánudag eftir nærri 23 ára fangelsisvist. SJálfur sagði hann ekki orð en brosti út í annað.
Spilaði sakamálahlaðvarp stórt hlutverk í lausn Syed?
Hann er stjarna vinsælasta sakamálahlaðvarps heimsins. En það þurfti meira til en „Serial“ til að leysa Adnan Syed úr haldi eftir 22 ára fangelsisvist.
Kjarninn 25. september 2022
Vilja klára síðustu plötu Eika Einars og koma öllum plötunum hans á Spotify
Síðasta plata tónlistarmannsins Eika Einars var tekin upp rétt áður en hann lést árið 2021. Hópur fólks sem tengdist Eika vill halda minningu hans á lofti, klára plötuna og koma öllum plötunum hans á Spotify. Safnað er fyrir verkefninu á Karolina Fund.
Kjarninn 25. september 2022
Stefán Jón Hafstein
Allt tengist
Kjarninn 25. september 2022
Meira úr sama flokkiAðsendar greinar