Frá því félagslega húsnæðiskerfið var lagt niður árið 1999 hafa húsnæðismálin verið í miklum ólestri. Þetta hefur öðru fremur einkennst af óvenju miklum verðhækkunum á íbúðarhúsnæði. Frá 2000 til 2021 hefur raunverð íbúða hækkað meira hér en í öllum OECD-ríkjunum nema Ungverjalandi. Mestar hækkanir hér voru 2004 til 2008, 2016-17 og á árinu 2021.
Samhliða þessu hefur helsta stuðningskerfi stjórnvalda við íbúðakaupendur, vaxtabótakerfið, nært alveg fjarað út. Við þetta hafa svo bæst miklar sveiflur í framboði húsnæðis tengdar nýfrjálshyggjubólunni í aðdraganda hrunsins (2004-2008), eftirköstum hrunsins (2009-2013) og nú Kóvid-kreppunni (2021 og 2022).
Samspil hækkandi íbúðaverðs og hverfandi vaxtabóta á síðustu árum má sjá á mynd 1.
Þegar félagslega húsnæðiskerfið var aflagt af ríkisstjórn Sjálfstæðisflokks og Framsóknarflokks var því lofað að vaxtabótakerfið yrði helsti vettvangur félagslegra úrræða í framhaldinu. Strax eftir að einkabönkunum var hleypt inn á húsnæðislánamarkaðinn árið 2004 hófu stjórnvöld að lækka vaxtabæturnar verulega, þrátt fyrir að á sama tíma væri íbúðaverð ört hækkandi. Í staðinn áttu íbúðakaupendur möguleika á því að skuldsetja sig í meiri mæli en áður hafði þekkst hér á landi - með tilheyrandi aukinni greiðslubyrði. Því hefði frekar mátt ætla að vaxtabótakerfið yrði eflt á þeim tíma, því þörfin fyrir það jókst.
Veikara stoðkerfi – veikari séreignarstefna
Í staðinn hafa verið byggðar almennar leiguíbúðir fyrir lágtekjufólk með niðurgreiðslum kostnaðar í formi stofnframlaga frá ríki og sveitarfélögum og á síðasta ári komu hlutdeildarlán til sögunnar fyrir fyrstu kaupendur með mjög lágar tekjur. Þó þessi úrræði séu ágæt viðbót þá nýtast þau einungis mjög litlum hluta þeirra sem þurfa. Sem staðgengill vaxtabótakerfisins eru þau alls ófullnægjandi, enda var aldrei um það samið að vaxtabótakerfið yrði aflagt þegar verkalýðshreyfingin fór fram á þessu nýju úrræði (sjá nánar um þetta í Kjarafréttum Eflingar hér).
Niðurstaða en sú að stoðkerfi íbúðakaupenda, stoðkerfi séreignarstefnunnar, hefur stórlega veikst. Eins og við er að búast hefur það grafið undan séreignarstefnunni sem hefur verið helsta markmið íslenskrar húsnæðisstefnu frá því snemma á síðustu öld, bæði að hálfu stjórnvalda sem og í verkamannabústaðakerfinu og síðar í félagslega húsnæðiskerfinu.
Niðurlagning félagslega húsnæðiskerfisins var ekki einungis óheillaskref heldur hefur það ásamt niðurlagningu vaxtabótakerfisins skilið húsnæðismálin eftir í hinum mesta ólestri. Flestir hrópa að vandinn sé einungis sá að ekki sé byggt nógu mikið sem stendur. Það skiptir líka máli en stoðkerfið er sérstaklega mikilvægt þegar horft er til kaupgetu fjölskyldufólks.
Mynd 2 sýnir að hlutfall fólks sem býr í eigin húsnæði hefur farið úr um 85-86% niður í tæplega 74% frá 2004 til 2018.
Fjármálahrunið 2008 setti stórt strik í getu þjóðarinnar til að búa í eigin húsnæði, með verulegri hækkun greiðslubyrði íbúðaskulda samhliða lækkun kaupmáttar. Kaupmáttur hefur komið til baka en þó ekki gagnvart íbúðakaupum, sem hafa hækkað langt umfram laun. Þess vegna var eyðilegging vaxtabótakerfisins svo skaðleg.
Síðan er athyglisvert að hlutfall þeirra sem búa í eigin húsnæði lækkaði aftur 2017 og 2018 eftir verulegar verðhækkanir og áframhaldandi rýrnun vaxtabóta. Hlutfall eigin húsnæðis hefur væntanlega farið enn neðar á árunum 2020 og 2021.
Rýrnun vaxtabóta dró úr ávinningi af lækkun vaxtakostnaðar
En lækkuðu ekki vextir umtalsvert á síðustu árum, meðal annars fyrir tilstilli Lífskjarasamningsins?
Jú - og það hefði verið veruleg kjarabót ef vaxtabæturnar hefðu ekki horfið samhliða vaxtalækkuninni. Þannig át rýrnun vaxtabótanna upp þann ávinning sem átti að verða af lækkun íbúðavaxta. Þetta er sýnt á mynd 3.
Myndin sýnir samspil milli þróunar vaxtagjalda meðaltekjufólks og þess sem sama fólk fékk í stoðgreiðslur frá ríkinu í formi vaxtabóta og barnabóta, allt mælt sem hlutfall af heildartekjum meðaltekjufólks. Þróunin var mjög óhagstæð í aðdraganda hrunsins þar sem vaxtagjöld fóru langt fram úr stoðgreiðslunum - um leið og íbúðaverð hækkaði mikið.
Eftir að vaxtagjöld fóru lækkandi, úr ofurhæðum bólu- og hrunáranna, á uppsveiflunni eftir hrunárin þá er lækkun stoðgreiðslnanna til fjölskyldna í beinu hlutfalli við lækkun vaxtagjaldanna, eins og myndin sýnir. Sem sagt: Veiking vaxtabótakerfisins át upp þann ávinning sem heimili íbúðaeigenda hefðu haft af vaxtalækkuninni. Og nú eru vextir aftur hækkandi.
Niðurstaða
Það hefur því augljóslega verið grafið undan séreignarstefnu í húsnæðismálum á Íslandi eftir að félagslega húsnæðiskerfið var aflagt og enn frekar þegar vaxtabótakerfið var eyðilagt á síðustu 7-8 árum. Engin fullnægjandi úrræði hafa komið í staðinn. Það er því óvenju erfitt að eignast íbúðarhúsnæði nú á dögum fyrir fjölskyldur með lágar tekjur og meðaltekjur.
Á fyrri skeiðum stóð Sjálfstæðisflokkurinn vörð um séreignarstefnu í húsnæðismálum, að sagt var (lánafyrirgreiðsla til íbúðarkaupa var þó lengst af ófullnægjandi). Verkamannabústaðakerfið og síðar félagslega húsnæðiskerfið skiptu lægri tekjuhópa þó sennilega meira máli sem stoðkerfi eignarhalds á íbúðarhúsnæði en stjórnarseta Sjálfstæðisflokksins, en verkalýðshreyfingin stóð vörð um þessi kerfi meðan þeirra naut við.
Það er síðan athyglisvert að það er sá hluti Sjálfstæðisflokksins sem hefur að mestu farið með húsbóndavald í fjármálaráðuneytinu frá 2013 sem hefur grafið undan vaxtabótakerfinu - og þar með undan séreignarstefnunni.
Höfundur er prófessor emeritus við HÍ og starfar sem sérfræðingur hjá Eflingu-stéttarfélagi.
