Góður vilji en augljósar brotalamir

borgin_vef.jpg
Auglýsing

Til­lögur verk­efna­stjórnar um fram­tíð­ar­skipan hús­næð­is­mála eru rót­tækar og boða miklar breyt­ing­ar, verði þær að lög­um. Þær eru fullar af góðum vilja til að takast á við neyð­ar­á­stand í mála­flokkn­um, en það er oft­ast ekki nóg til að rétta við það sem er að. Hluti til­lagn­anna eru nefni­lega bein­leiðis vara­samur og gætu valdið miklum skaða.

Í grófum dráttum snúnast til­lög­urnar um fernt. Í fyrsta lagi á að leggja niður Íbúða­lána­sjóð og koma á fót svoköll­uðu „dönsku-­kerfi“ þar sem lán­veit­ingar til hús­næð­is­kaupa fara í gegnum sér­stök og sam­hæfð hús­næð­is­lána­fé­lög. Þetta þýðir að allar fjár­mála­stofn­anir sem ætla að stunda hús­næðis­út­lán þurfa að stofna dótt­ur­fé­lög sem gefa út sér­tryggð hús­næð­is­veð­skulda­bréf til að fjár­magna sig. Í til­lög­unum segir að „um­gjörð allra hús­næð­is­veð­lána taki almennt mið af þröngri jafn­væg­is­reglu þannig að jafn­vægi ríki á milli útlána og fjár­mögn­unar þeirra“. Þetta verður varla skilið öðru­vísi en að lög muni ákveða hver vaxta­munur nýju hús­næð­is­lána­fé­lag­anna má vera. Til við­bótar eiga öll lán sem þessi félög veita að vera óverð­tryggð.

Í öðru lagi á að sam­eina vaxta­bætur og húsa­leigu­bætur í eitt bóta­kerfi sem mun verða kallað hús­næð­is­bæt­ur. Auknu fjár­magni verður síðan heitið í þennan bóta­flokk til að gera fleirum kleift að fá meiri opin­beran styrk við að glíma við mán­að­ar­legan hús­næð­is­kostn­að.

almennt_08_05_2014

Auglýsing

Í þriðja lagi ætla stjórn­völd að veita stofn­styrki og ýmsa aðra hvata til að byggja upp leigu­markað sem raun­hæfan kost fyrir þá sem annað hvort kjósa ekki eða geta ekki keypt sér hús­næði. Þessi stofn­fram­lög verða til boða fyrir leigu­fé­lög sem rekin eru án hagn­að­ar­sjón­ar­miða.

Í fjórða lagi verður hvatt til auk­ins sparn­að­ar, meðal ann­ars með því að gera það að var­an­legum val­kosti að greiða niður höf­uð­stól hús­næð­is­lána með sér­eigna­sparn­aði, en sú leið var kynnt til leiks sem tíma­bundið úrræði í skulda­nið­ur­fell­inga­til­lögum rík­is­stjórn­ar­innar í mars síð­ast­liðn­um.

Það sem er gott



Það ríkir neyð­ar­á­stand á hús­næð­is­mark­aði og upp­söfnuð þörf fyrir litlar íbúðir er gríð­ar­leg. Hér hefur verið byggt lítið sem ekk­ert á und­an­förnum fimm árum. Þeir sem búa í leigu­hús­næði hefur því fjölgað gríð­ar­lega, úr því að vera 15,4 pró­sent heim­ila árið 2007 í að vera 24,9 pró­sent þeirra. Fjölg­unin er mest á meðal þeirra sem eru með lægstar tekj­ur. Þar hefur hlut­fallið farið úr 9,5 pró­sent heim­ila í 28,9 pró­sent. Sam­hliða hefur fast­eigna­verð hækkað mjög hratt og leigu­verð enn meira.

Í til­lög­unum er reynt að bregð­ast við þessum vanda með rót­tækum og sér­tækum aðgerð­um, sem er nauð­syn­legt. Eins og staðan er í dag þá er bygg­ing­ar­kostn­aður hús­næðis hærri en mark­aðsvirði þess og því verður hið opin­bera að stiga inn í með fjár­mögn­un, annað hvort í formi styrkja eða nið­ur­fell­ingar á gjöld­um, til að gera það ger­legt að byggja hús­næði sem fólk hefur efni á því að búa í. Það er verið að skapa hvata.

Sam­hliða upp­töku „danska-­kerf­is­ins“ er reynt að koma í veg fyrir þá van­kanta sem það kerfi sann­ar­lega hef­ur. Í Dan­mörku er kerfið nefni­lega mjög skuld­sett, sér­stak­lega vegna þess að árið 2003 var heim­ilað að lán­tak­endur gátu valið að borga ekk­ert af höf­uð­stól lána sinna í allt að tíu ár. Þetta verður ekki heim­ilt í „ís­lensk-d­anska-­kerf­in­u“.

Sam­ein­ing bóta­kerf­anna í eitt er líka góð hug­mynd. Þannig sitja allir þeir sem þurfa á opin­berum styrk til að greiða af hús­næð­is­kostn­aði sínum við sama borð og þeir sem þurfa mest á því að halda fá hæstu styrk­ina.

Svo er auð­vitað frá­bært að rík­is­á­byrgð á skulda­bréfum til fjár­mögn­unar hús­næð­is­lánum verði afnum­in. Þá þurfa skatt­greið­endur aldrei aftur að greiða reikn­ingin þegar illa fer.

Það sem hræðir



Sú leið sem á að fara við að loka Íbúða­lána­sjóð, og það kerfi sem á að taka upp í stað­inn, hræðir hins veg­ar. Í fyrsta lagi er hálf fjar­stæðu­kennt að „banna“ verð­tryggð lán. Á sumum svæð­um, til dæmis mið­svæðis í Reykja­vík, er hús­næð­is­verð verð­tryggt. Þeir sem kaupa eignir á slíkum svæðum eru ekki að gera sér neinn óleik með því að taka verð­tryggð lán. Auk þess er ljóst að verð­tryggð lán leiða til lægri greiðslu­byrði. Það að fjar­lægja þau sem mögu­leika úr hús­næð­is­lána­búð­ar­borð­inu mun úti­loka ansi marga tekju­hópa frá því að geta keypt sér hús­næði sem ann­ars gætu það.

Í öðru lagi er dálítið erfitt að skilja hvernig eigi að vinda ofan Íbúða­lána­sjóði en á sama tíma eigi að skapa betri kjör á óverð­tryggðum hús­næð­is­lán­um. Í til­lög­unum er talað um að skipta Íbúða­lána­sjóði upp í tvennt. Ann­ars vegar sá hluti eigna­safns hans sem er upp­greið­an­legt, u.m.þ. 30 millj­arðar króna, látið mynda grunn að nýju opin­beru hús­næð­is­lána­fé­lagi. Restin verður látin „renna út“.

Þetta eru and­stæð mark­mið. Ef mark­miðið um betri lána­kjör heppn­ast mun stór hluti þeirra sem eru með verð­tryggð lán borga upp lánin sín og taka nýju lán­in. Þar sem eignir sjóðs­ins eru bundnar við óupp­greið­an­leg verð­tryggð skulda­bréf (mark­aðsvirði þeirra í dag er rúm­lega 900 millj­arðar króna)til allt að 30 ára er ljóst að þær gætu ekki þjón­u­stað þessar skuldir ef á skylli flótti frá Íbúða­lána­sjóði. Þá þyrfti ríkið að brúa bil­ið, sem myndi í besta falli hlaupa á tugum millj­arða króna. Þá skap­ast gríð­ar­stór upp­greiðslu­vandi. Þetta er eitt­hvað sem gæti gerst í mjög náinni fram­tíð. Á næstu fimm til tíu árum.

Í þriðja lagi er verið að ganga af íslenska sér­eigna­sparn­að­ar­kerf­inu dauðu með því að gera það ótíma­bundið að nota hann til greiðslu hús­næð­is­lána. Það er gott að fólk fái að ráða hvernig það spar­ar. En úttektir á sér­eigna­sparn­aði hafa verið heim­il­aðar til að auka tekjur rík­is­sjóðs og stuðla að einka­neyslu­drifnum hag­vexti. Alls hafa Íslend­ingar tekið út 100 millj­arða króna af honum frá 2009 og ljóst að sú tala mun hækka hratt með þeim breyt­ingum sem er verið að boða. Það mun þýða að kostn­aður íslenska rík­is­ins við að halda lífi í sífellt fjölg­andi eldri borg­urum þessa lands mun aukast gríð­ar­lega. Honum verður velt á næstu kyn­slóð­ir.

Það sem verður ekki leyst



Það sem vantar algjör­lega í til­lög­urnar er lausn á þeim fjár­mögn­ung­ar­vanda sem blasir við hús­næð­is­kaup­end­um. Í dag lána bankar ekki fyrir nema 80-85 pró­sent af verði hús­næð­is. Það sem upp á vantar er nán­ast ómögu­legt fyrir venju­legt launa­fólk að safna sér miðað við hvað það kostar að lifa á Íslandi nútím­ans. Því er komin upp ákveðin stétt­ar­skipt­ing innan þeirra hópa sem eru að fara inn á hús­næð­is­mark­að­inn. Þeir sem fá með­gjöf frá sínum nánustu, til dæmis for­eldrum, geta myndað eign og búið í betra hús­næði. Hinir verða ein­fald­lega að leigja með öllu því óör­yggi og rót­leysi sem fylgir skamm­tíma­leigu­mark­aði og borga miklu hærra hlut­fall launa sinna í hús­næð­is­kostn­að.

Það á í raun ekki að vera hið opin­bera sem leysir þetta vanda­mál. Bankar lands­ins eiga að sjá sér hag í því að gera það. Hús­næð­is­lán eru stærstu lán sem flestir taka á lífs­leið­inni og með því að „ná“ fólki í slík eru bankar oft að eign­ast kúnna fyrir lífs­tíð. Þeir ættu því að leggja meiri vinnu í að greina getu kúnna sinna til að standa við greiðslur af lánum út frá þeim þáttum sem ein­kenna þá (mennt­un, laun, eign­ir, aldur osfr.) og vera óhrædd­ari við að lána mun hærra hlut­fall af verði eign­ar. Jafn­vel allt að 100 pró­sent.

Það voru nefni­lega ekki sú stað­reynd að veitt voru 90 eða 100 pró­sent lán fyrir hrun sem sköp­uðu það óhugnar­á­stand sem hér varð, heldur að þau voru í mörgum til­fellum veitt fólki sem gat illa staðið undir þeim. Það þarf að gera kröfu á bank­anna að þeir vinni grunn­vinn­una sína betur og velji hlut­fallið út frá „gæð­um“ lán­tak­ans.

Grein­ingin birt­ist fyrst í nýjasta Kjarn­an­um. Lestu hann hér.

Skiptir Kjarninn þig máli?

Kjarninn reiðir sig á framlög lesenda. Með því að styrkja Kjarnann mánaðarlega tekur þú þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Við erum til staðar fyrir lesendur og fjöllum um það sem skiptir máli.

Ef Kjarninn skiptir þig máli þá máttu endilega vera með okkur í liði.

Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Eilífðarefnin finnast í regnvatni alls staðar um heiminn. Uppruni þeirra er oftast á vesturlöndum en það eru fátækari íbúar heims sem þurfa að súpa seyðið af því.
Regnvatn nánast alls staðar á jarðríki óhæft til drykkjar
Okkur finnst mörgum rigningin góð en vegna athafna mannanna er ekki lengur öruggt að drekka regnvatn víðast hvar í veröldinni, samkvæmt nýrri rannsókn.
Kjarninn 8. ágúst 2022
Fleiri farþegar fóru um Flugstöð Leifs Eiríkssonar í júlí síðastliðinum en í sama mánuði árið 2019.
Flugið nær fyrri styrk
Júlí var metmánuður í farþegaflutningum hjá Play og Icelandair þokast nær þeim farþegatölum sem sáust fyrir kórónuveirufaraldur. Farþegafjöldi um Keflavíkurflugvöll var meiri í júlí síðastliðnum en í sama mánuði árið 2019.
Kjarninn 8. ágúst 2022
Verðfall á mörkuðum erlendis er lykilbreyta í þróun eignarsafns íslenskra lífeyrissjóða. Myndin tengist fréttinni ekki beint.
Eignir lífeyrissjóðanna lækkuðu um 361 milljarða á fyrri hluta ársins
Fallandi hlutabréfaverð, jafn innanlands sem erlendis, og styrking krónunnar eru lykilþættir í því að eignir íslensku lífeyrissjóðanna hafa lækkað umtalsvert það sem af er ári. Eignirnar hafa vaxið mikið á síðustu árum. Í fyrra jukust þær um 36 prósent.
Kjarninn 8. ágúst 2022
Uppþornað stöðuvatn í norðurhluta Ungverjalands.
Enn ein hitabylgjan og skuggalegur vatnsskortur vofir yfir
Það er ekki aðeins brennandi heitt heldur einnig gríðarlega þurrt með tilheyrandi hættu á gróðureldum víða í Evrópu. En það er þó vatnsskorturinn sem veldur mestum áhyggjum.
Kjarninn 8. ágúst 2022
Þrjár af hverjum fjórum krónum umfram skuldir bundnar í steypu
Lektor í fjármálum segir ekki ólíklegt að húsnæðisverð muni lækka hérlendis. Það hafi gerst eftir bankahrunið samhliða mikilli verðbólgu. Alls hefur hækkun á fasteignaverði aukið eigið fé heimila landsins um 3.450 milljarða króna frá 2010.
Kjarninn 8. ágúst 2022
Fylgistap ríkisstjórnarflokkanna minna en nær allra annarra stjórna eftir bankahrun
Einungis ein ríkisstjórn sem setið hefur frá 2009 hefur mælst með meira fylgi tíu mánuðum eftir að hún tók við völdum en hún fékk í kosningunum sem færði henni þau völd. Sú ríkisstjórn beið afhroð í kosningum rúmum þremur árum síðar.
Kjarninn 8. ágúst 2022
Gylfi Zoega er annar höfundur greinar sem birtist í nýjasta tölublaði Vísbendingar.
„Hægt væri að banna Airbnb í þéttbýli þegar skortur er á íbúðarhúsnæði“
Ef fleiri flytja til landsins en frá því verður til flókið samspil hagstærða sem valda breytingum á eftirspurn og/ eða framboði á húsnæði með tilheyrandi verðhækkunum eða lækkunum. Tveir hagfræðingar leggja til að kerfinu verði breytt.
Kjarninn 7. ágúst 2022
Arnar Jónsson leikari áformar að gefa út plötu með eigin upplestri á ljóðum úr ólíkum áttum, sem hann segist vilja veita framhaldslíf.
Landskunnur leikari gefur út ljóðaplötu
„Ljóðið hefur fylgt mér frá því ég var pjakkur fyrir norðan og allar götur síðan,“ segir Arnar Jónsson leikari, sem hefur undanfarin ár safnað saman sínum uppáhaldsljóðum og hyggst nú gefa út eigin upplestur á þeim, bæði á vínyl og rafrænt.
Kjarninn 7. ágúst 2022
Meira eftir höfundinnÞórður Snær Júlíusson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar
None