Góður vilji en augljósar brotalamir

borgin_vef.jpg
Auglýsing

Til­lögur verk­efna­stjórnar um fram­tíð­ar­skipan hús­næð­is­mála eru rót­tækar og boða miklar breyt­ing­ar, verði þær að lög­um. Þær eru fullar af góðum vilja til að takast á við neyð­ar­á­stand í mála­flokkn­um, en það er oft­ast ekki nóg til að rétta við það sem er að. Hluti til­lagn­anna eru nefni­lega bein­leiðis vara­samur og gætu valdið miklum skaða.

Í grófum dráttum snúnast til­lög­urnar um fernt. Í fyrsta lagi á að leggja niður Íbúða­lána­sjóð og koma á fót svoköll­uðu „dönsku-­kerfi“ þar sem lán­veit­ingar til hús­næð­is­kaupa fara í gegnum sér­stök og sam­hæfð hús­næð­is­lána­fé­lög. Þetta þýðir að allar fjár­mála­stofn­anir sem ætla að stunda hús­næðis­út­lán þurfa að stofna dótt­ur­fé­lög sem gefa út sér­tryggð hús­næð­is­veð­skulda­bréf til að fjár­magna sig. Í til­lög­unum segir að „um­gjörð allra hús­næð­is­veð­lána taki almennt mið af þröngri jafn­væg­is­reglu þannig að jafn­vægi ríki á milli útlána og fjár­mögn­unar þeirra“. Þetta verður varla skilið öðru­vísi en að lög muni ákveða hver vaxta­munur nýju hús­næð­is­lána­fé­lag­anna má vera. Til við­bótar eiga öll lán sem þessi félög veita að vera óverð­tryggð.

Í öðru lagi á að sam­eina vaxta­bætur og húsa­leigu­bætur í eitt bóta­kerfi sem mun verða kallað hús­næð­is­bæt­ur. Auknu fjár­magni verður síðan heitið í þennan bóta­flokk til að gera fleirum kleift að fá meiri opin­beran styrk við að glíma við mán­að­ar­legan hús­næð­is­kostn­að.

almennt_08_05_2014

Auglýsing

Í þriðja lagi ætla stjórn­völd að veita stofn­styrki og ýmsa aðra hvata til að byggja upp leigu­markað sem raun­hæfan kost fyrir þá sem annað hvort kjósa ekki eða geta ekki keypt sér hús­næði. Þessi stofn­fram­lög verða til boða fyrir leigu­fé­lög sem rekin eru án hagn­að­ar­sjón­ar­miða.

Í fjórða lagi verður hvatt til auk­ins sparn­að­ar, meðal ann­ars með því að gera það að var­an­legum val­kosti að greiða niður höf­uð­stól hús­næð­is­lána með sér­eigna­sparn­aði, en sú leið var kynnt til leiks sem tíma­bundið úrræði í skulda­nið­ur­fell­inga­til­lögum rík­is­stjórn­ar­innar í mars síð­ast­liðn­um.

Það sem er gott



Það ríkir neyð­ar­á­stand á hús­næð­is­mark­aði og upp­söfnuð þörf fyrir litlar íbúðir er gríð­ar­leg. Hér hefur verið byggt lítið sem ekk­ert á und­an­förnum fimm árum. Þeir sem búa í leigu­hús­næði hefur því fjölgað gríð­ar­lega, úr því að vera 15,4 pró­sent heim­ila árið 2007 í að vera 24,9 pró­sent þeirra. Fjölg­unin er mest á meðal þeirra sem eru með lægstar tekj­ur. Þar hefur hlut­fallið farið úr 9,5 pró­sent heim­ila í 28,9 pró­sent. Sam­hliða hefur fast­eigna­verð hækkað mjög hratt og leigu­verð enn meira.

Í til­lög­unum er reynt að bregð­ast við þessum vanda með rót­tækum og sér­tækum aðgerð­um, sem er nauð­syn­legt. Eins og staðan er í dag þá er bygg­ing­ar­kostn­aður hús­næðis hærri en mark­aðsvirði þess og því verður hið opin­bera að stiga inn í með fjár­mögn­un, annað hvort í formi styrkja eða nið­ur­fell­ingar á gjöld­um, til að gera það ger­legt að byggja hús­næði sem fólk hefur efni á því að búa í. Það er verið að skapa hvata.

Sam­hliða upp­töku „danska-­kerf­is­ins“ er reynt að koma í veg fyrir þá van­kanta sem það kerfi sann­ar­lega hef­ur. Í Dan­mörku er kerfið nefni­lega mjög skuld­sett, sér­stak­lega vegna þess að árið 2003 var heim­ilað að lán­tak­endur gátu valið að borga ekk­ert af höf­uð­stól lána sinna í allt að tíu ár. Þetta verður ekki heim­ilt í „ís­lensk-d­anska-­kerf­in­u“.

Sam­ein­ing bóta­kerf­anna í eitt er líka góð hug­mynd. Þannig sitja allir þeir sem þurfa á opin­berum styrk til að greiða af hús­næð­is­kostn­aði sínum við sama borð og þeir sem þurfa mest á því að halda fá hæstu styrk­ina.

Svo er auð­vitað frá­bært að rík­is­á­byrgð á skulda­bréfum til fjár­mögn­unar hús­næð­is­lánum verði afnum­in. Þá þurfa skatt­greið­endur aldrei aftur að greiða reikn­ingin þegar illa fer.

Það sem hræðir



Sú leið sem á að fara við að loka Íbúða­lána­sjóð, og það kerfi sem á að taka upp í stað­inn, hræðir hins veg­ar. Í fyrsta lagi er hálf fjar­stæðu­kennt að „banna“ verð­tryggð lán. Á sumum svæð­um, til dæmis mið­svæðis í Reykja­vík, er hús­næð­is­verð verð­tryggt. Þeir sem kaupa eignir á slíkum svæðum eru ekki að gera sér neinn óleik með því að taka verð­tryggð lán. Auk þess er ljóst að verð­tryggð lán leiða til lægri greiðslu­byrði. Það að fjar­lægja þau sem mögu­leika úr hús­næð­is­lána­búð­ar­borð­inu mun úti­loka ansi marga tekju­hópa frá því að geta keypt sér hús­næði sem ann­ars gætu það.

Í öðru lagi er dálítið erfitt að skilja hvernig eigi að vinda ofan Íbúða­lána­sjóði en á sama tíma eigi að skapa betri kjör á óverð­tryggðum hús­næð­is­lán­um. Í til­lög­unum er talað um að skipta Íbúða­lána­sjóði upp í tvennt. Ann­ars vegar sá hluti eigna­safns hans sem er upp­greið­an­legt, u.m.þ. 30 millj­arðar króna, látið mynda grunn að nýju opin­beru hús­næð­is­lána­fé­lagi. Restin verður látin „renna út“.

Þetta eru and­stæð mark­mið. Ef mark­miðið um betri lána­kjör heppn­ast mun stór hluti þeirra sem eru með verð­tryggð lán borga upp lánin sín og taka nýju lán­in. Þar sem eignir sjóðs­ins eru bundnar við óupp­greið­an­leg verð­tryggð skulda­bréf (mark­aðsvirði þeirra í dag er rúm­lega 900 millj­arðar króna)til allt að 30 ára er ljóst að þær gætu ekki þjón­u­stað þessar skuldir ef á skylli flótti frá Íbúða­lána­sjóði. Þá þyrfti ríkið að brúa bil­ið, sem myndi í besta falli hlaupa á tugum millj­arða króna. Þá skap­ast gríð­ar­stór upp­greiðslu­vandi. Þetta er eitt­hvað sem gæti gerst í mjög náinni fram­tíð. Á næstu fimm til tíu árum.

Í þriðja lagi er verið að ganga af íslenska sér­eigna­sparn­að­ar­kerf­inu dauðu með því að gera það ótíma­bundið að nota hann til greiðslu hús­næð­is­lána. Það er gott að fólk fái að ráða hvernig það spar­ar. En úttektir á sér­eigna­sparn­aði hafa verið heim­il­aðar til að auka tekjur rík­is­sjóðs og stuðla að einka­neyslu­drifnum hag­vexti. Alls hafa Íslend­ingar tekið út 100 millj­arða króna af honum frá 2009 og ljóst að sú tala mun hækka hratt með þeim breyt­ingum sem er verið að boða. Það mun þýða að kostn­aður íslenska rík­is­ins við að halda lífi í sífellt fjölg­andi eldri borg­urum þessa lands mun aukast gríð­ar­lega. Honum verður velt á næstu kyn­slóð­ir.

Það sem verður ekki leyst



Það sem vantar algjör­lega í til­lög­urnar er lausn á þeim fjár­mögn­ung­ar­vanda sem blasir við hús­næð­is­kaup­end­um. Í dag lána bankar ekki fyrir nema 80-85 pró­sent af verði hús­næð­is. Það sem upp á vantar er nán­ast ómögu­legt fyrir venju­legt launa­fólk að safna sér miðað við hvað það kostar að lifa á Íslandi nútím­ans. Því er komin upp ákveðin stétt­ar­skipt­ing innan þeirra hópa sem eru að fara inn á hús­næð­is­mark­að­inn. Þeir sem fá með­gjöf frá sínum nánustu, til dæmis for­eldrum, geta myndað eign og búið í betra hús­næði. Hinir verða ein­fald­lega að leigja með öllu því óör­yggi og rót­leysi sem fylgir skamm­tíma­leigu­mark­aði og borga miklu hærra hlut­fall launa sinna í hús­næð­is­kostn­að.

Það á í raun ekki að vera hið opin­bera sem leysir þetta vanda­mál. Bankar lands­ins eiga að sjá sér hag í því að gera það. Hús­næð­is­lán eru stærstu lán sem flestir taka á lífs­leið­inni og með því að „ná“ fólki í slík eru bankar oft að eign­ast kúnna fyrir lífs­tíð. Þeir ættu því að leggja meiri vinnu í að greina getu kúnna sinna til að standa við greiðslur af lánum út frá þeim þáttum sem ein­kenna þá (mennt­un, laun, eign­ir, aldur osfr.) og vera óhrædd­ari við að lána mun hærra hlut­fall af verði eign­ar. Jafn­vel allt að 100 pró­sent.

Það voru nefni­lega ekki sú stað­reynd að veitt voru 90 eða 100 pró­sent lán fyrir hrun sem sköp­uðu það óhugnar­á­stand sem hér varð, heldur að þau voru í mörgum til­fellum veitt fólki sem gat illa staðið undir þeim. Það þarf að gera kröfu á bank­anna að þeir vinni grunn­vinn­una sína betur og velji hlut­fallið út frá „gæð­um“ lán­tak­ans.

Grein­ingin birt­ist fyrst í nýjasta Kjarn­an­um. Lestu hann hér.

Skora á Almenna innheimtu ehf. að hætta innheimtu á ólöglegum lánum
Fyrir liggur að vextir á smálánum eru margfalt hærri en heimilt er samkvæmt lögum, en þrátt fyrir það eru lántakendur enn krafðir um endurgreiðslu á ólöglegum vöxtum af innheimtufyrirtækinu Almenn innheimta ehf..
Kjarninn 19. júlí 2019
Birna Lárusdóttir
Viljum við fara aftur á byrjunarreit?
Kjarninn 19. júlí 2019
Húsavík á kortið í alþjóðlegu strandhreinsunarátaki
Húsavík heimsækja árlega yfir 100 þúsund ferðamenn í þeim tilgangi að skoða hvali. Ferðaþjónustufyrirtæki á svæðinu sameinuðust í átaki í að hreins strandlengjuna, og vel tókst til.
Kjarninn 19. júlí 2019
Sjálfstæðisflokkur ekki mælst minni frá hruni – Miðjan í andstöðunni nú stærri en stjórnin
Fylgi Sjálfstæðisflokksins hefur ekki mælst lægra frá hruni, samanlagt fylgi ríkisstjórnarflokkanna hefur ekki mælst lægra á kjörtímabilinu og frjálslynda miðjublokkin er nú stærri en ríkisstjórnin.
Kjarninn 19. júlí 2019
Fylgi Miðflokks hærra en Vinstri grænna
Fylgi Miðflokksins eykst verulega á milli mánaða og mælist nú 14,4 prósent. Fylgi flokksins mælist nú hærra en bæði Vinstri grænna og Samfylkingarinnar.
Kjarninn 19. júlí 2019
Tæknivarpið
Tæknivarpið
Tæknivarpið – Apple Pay og Enski Boltinn í boði fyrir alla
Kjarninn 19. júlí 2019
Þota ALC flogin til Evrópu
Bandaríska flugleigufélagið ALC hefur átt í deilum við Isavia um þotuna. Isavia vildi kyrrsetja vélina til að tryggja greiðslur upp í tveggja milljarða króna skuldir WOW air.
Kjarninn 19. júlí 2019
Friðrik Sophusson, stjórnarformaður Íslandsbanka og Brynjólfur Bjarnason, stjórnarformaður Arion banka.
Segir sameiningu Arion banka og Íslandsbanka geta borgað sig
Brynjólfur Bjarnason og Friðrik Sophusson, stjórnarformenn Íslandsbanka og Arion banka, telja að skoða ætti sameiningu bankanna ef slíkt myndi skila auknu hagræði og betri rekstri.
Kjarninn 19. júlí 2019
Meira eftir höfundinnÞórður Snær Júlíusson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar
None