Tillögur verkefnastjórnar um framtíðarskipan húsnæðismála eru róttækar og boða miklar breytingar, verði þær að lögum. Þær eru fullar af góðum vilja til að takast á við neyðarástand í málaflokknum, en það er oftast ekki nóg til að rétta við það sem er að. Hluti tillagnanna eru nefnilega beinleiðis varasamur og gætu valdið miklum skaða.
Í grófum dráttum snúnast tillögurnar um fernt. Í fyrsta lagi á að leggja niður Íbúðalánasjóð og koma á fót svokölluðu „dönsku-kerfi“ þar sem lánveitingar til húsnæðiskaupa fara í gegnum sérstök og samhæfð húsnæðislánafélög. Þetta þýðir að allar fjármálastofnanir sem ætla að stunda húsnæðisútlán þurfa að stofna dótturfélög sem gefa út sértryggð húsnæðisveðskuldabréf til að fjármagna sig. Í tillögunum segir að „umgjörð allra húsnæðisveðlána taki almennt mið af þröngri jafnvægisreglu þannig að jafnvægi ríki á milli útlána og fjármögnunar þeirra“. Þetta verður varla skilið öðruvísi en að lög muni ákveða hver vaxtamunur nýju húsnæðislánafélaganna má vera. Til viðbótar eiga öll lán sem þessi félög veita að vera óverðtryggð.
Í öðru lagi á að sameina vaxtabætur og húsaleigubætur í eitt bótakerfi sem mun verða kallað húsnæðisbætur. Auknu fjármagni verður síðan heitið í þennan bótaflokk til að gera fleirum kleift að fá meiri opinberan styrk við að glíma við mánaðarlegan húsnæðiskostnað.
Í þriðja lagi ætla stjórnvöld að veita stofnstyrki og ýmsa aðra hvata til að byggja upp leigumarkað sem raunhæfan kost fyrir þá sem annað hvort kjósa ekki eða geta ekki keypt sér húsnæði. Þessi stofnframlög verða til boða fyrir leigufélög sem rekin eru án hagnaðarsjónarmiða.
Í fjórða lagi verður hvatt til aukins sparnaðar, meðal annars með því að gera það að varanlegum valkosti að greiða niður höfuðstól húsnæðislána með séreignasparnaði, en sú leið var kynnt til leiks sem tímabundið úrræði í skuldaniðurfellingatillögum ríkisstjórnarinnar í mars síðastliðnum.
Það sem er gott
Það ríkir neyðarástand á húsnæðismarkaði og uppsöfnuð þörf fyrir litlar íbúðir er gríðarleg. Hér hefur verið byggt lítið sem ekkert á undanförnum fimm árum. Þeir sem búa í leiguhúsnæði hefur því fjölgað gríðarlega, úr því að vera 15,4 prósent heimila árið 2007 í að vera 24,9 prósent þeirra. Fjölgunin er mest á meðal þeirra sem eru með lægstar tekjur. Þar hefur hlutfallið farið úr 9,5 prósent heimila í 28,9 prósent. Samhliða hefur fasteignaverð hækkað mjög hratt og leiguverð enn meira.
Í tillögunum er reynt að bregðast við þessum vanda með róttækum og sértækum aðgerðum, sem er nauðsynlegt. Eins og staðan er í dag þá er byggingarkostnaður húsnæðis hærri en markaðsvirði þess og því verður hið opinbera að stiga inn í með fjármögnun, annað hvort í formi styrkja eða niðurfellingar á gjöldum, til að gera það gerlegt að byggja húsnæði sem fólk hefur efni á því að búa í. Það er verið að skapa hvata.
Samhliða upptöku „danska-kerfisins“ er reynt að koma í veg fyrir þá vankanta sem það kerfi sannarlega hefur. Í Danmörku er kerfið nefnilega mjög skuldsett, sérstaklega vegna þess að árið 2003 var heimilað að lántakendur gátu valið að borga ekkert af höfuðstól lána sinna í allt að tíu ár. Þetta verður ekki heimilt í „íslensk-danska-kerfinu“.
Sameining bótakerfanna í eitt er líka góð hugmynd. Þannig sitja allir þeir sem þurfa á opinberum styrk til að greiða af húsnæðiskostnaði sínum við sama borð og þeir sem þurfa mest á því að halda fá hæstu styrkina.
Svo er auðvitað frábært að ríkisábyrgð á skuldabréfum til fjármögnunar húsnæðislánum verði afnumin. Þá þurfa skattgreiðendur aldrei aftur að greiða reikningin þegar illa fer.
Það sem hræðir
Sú leið sem á að fara við að loka Íbúðalánasjóð, og það kerfi sem á að taka upp í staðinn, hræðir hins vegar. Í fyrsta lagi er hálf fjarstæðukennt að „banna“ verðtryggð lán. Á sumum svæðum, til dæmis miðsvæðis í Reykjavík, er húsnæðisverð verðtryggt. Þeir sem kaupa eignir á slíkum svæðum eru ekki að gera sér neinn óleik með því að taka verðtryggð lán. Auk þess er ljóst að verðtryggð lán leiða til lægri greiðslubyrði. Það að fjarlægja þau sem möguleika úr húsnæðislánabúðarborðinu mun útiloka ansi marga tekjuhópa frá því að geta keypt sér húsnæði sem annars gætu það.
Í öðru lagi er dálítið erfitt að skilja hvernig eigi að vinda ofan Íbúðalánasjóði en á sama tíma eigi að skapa betri kjör á óverðtryggðum húsnæðislánum. Í tillögunum er talað um að skipta Íbúðalánasjóði upp í tvennt. Annars vegar sá hluti eignasafns hans sem er uppgreiðanlegt, u.m.þ. 30 milljarðar króna, látið mynda grunn að nýju opinberu húsnæðislánafélagi. Restin verður látin „renna út“.
Þetta eru andstæð markmið. Ef markmiðið um betri lánakjör heppnast mun stór hluti þeirra sem eru með verðtryggð lán borga upp lánin sín og taka nýju lánin. Þar sem eignir sjóðsins eru bundnar við óuppgreiðanleg verðtryggð skuldabréf (markaðsvirði þeirra í dag er rúmlega 900 milljarðar króna)til allt að 30 ára er ljóst að þær gætu ekki þjónustað þessar skuldir ef á skylli flótti frá Íbúðalánasjóði. Þá þyrfti ríkið að brúa bilið, sem myndi í besta falli hlaupa á tugum milljarða króna. Þá skapast gríðarstór uppgreiðsluvandi. Þetta er eitthvað sem gæti gerst í mjög náinni framtíð. Á næstu fimm til tíu árum.
Í þriðja lagi er verið að ganga af íslenska séreignasparnaðarkerfinu dauðu með því að gera það ótímabundið að nota hann til greiðslu húsnæðislána. Það er gott að fólk fái að ráða hvernig það sparar. En úttektir á séreignasparnaði hafa verið heimilaðar til að auka tekjur ríkissjóðs og stuðla að einkaneysludrifnum hagvexti. Alls hafa Íslendingar tekið út 100 milljarða króna af honum frá 2009 og ljóst að sú tala mun hækka hratt með þeim breytingum sem er verið að boða. Það mun þýða að kostnaður íslenska ríkisins við að halda lífi í sífellt fjölgandi eldri borgurum þessa lands mun aukast gríðarlega. Honum verður velt á næstu kynslóðir.
Það sem verður ekki leyst
Það sem vantar algjörlega í tillögurnar er lausn á þeim fjármögnungarvanda sem blasir við húsnæðiskaupendum. Í dag lána bankar ekki fyrir nema 80-85 prósent af verði húsnæðis. Það sem upp á vantar er nánast ómögulegt fyrir venjulegt launafólk að safna sér miðað við hvað það kostar að lifa á Íslandi nútímans. Því er komin upp ákveðin stéttarskipting innan þeirra hópa sem eru að fara inn á húsnæðismarkaðinn. Þeir sem fá meðgjöf frá sínum nánustu, til dæmis foreldrum, geta myndað eign og búið í betra húsnæði. Hinir verða einfaldlega að leigja með öllu því óöryggi og rótleysi sem fylgir skammtímaleigumarkaði og borga miklu hærra hlutfall launa sinna í húsnæðiskostnað.
Það á í raun ekki að vera hið opinbera sem leysir þetta vandamál. Bankar landsins eiga að sjá sér hag í því að gera það. Húsnæðislán eru stærstu lán sem flestir taka á lífsleiðinni og með því að „ná“ fólki í slík eru bankar oft að eignast kúnna fyrir lífstíð. Þeir ættu því að leggja meiri vinnu í að greina getu kúnna sinna til að standa við greiðslur af lánum út frá þeim þáttum sem einkenna þá (menntun, laun, eignir, aldur osfr.) og vera óhræddari við að lána mun hærra hlutfall af verði eignar. Jafnvel allt að 100 prósent.
Það voru nefnilega ekki sú staðreynd að veitt voru 90 eða 100 prósent lán fyrir hrun sem sköpuðu það óhugnarástand sem hér varð, heldur að þau voru í mörgum tilfellum veitt fólki sem gat illa staðið undir þeim. Það þarf að gera kröfu á bankanna að þeir vinni grunnvinnuna sína betur og velji hlutfallið út frá „gæðum“ lántakans.
Greiningin birtist fyrst í nýjasta Kjarnanum. Lestu hann hér.
