Hugsað út fyrir kassann

Guðjón Sigurbjartsson viðskiptafræðingur skrifar um aðgerðir til að ná jafnvægi á húsnæðismarkaði og segir þær aðgerðir raunhæfastar sem stuðla að stórlækkun kostnaðarverða og vaxta.

Auglýsing

Það vantar um 17.000 nýjar íbúðir inn á hús­næð­is­mark­að­inn fyrir lok 2019, sam­kvæmt nýlegri úttekt Íbúð­ar­lána­sjóðs. Til langs tíma þyrftu um 2.200 íbúðir að koma inn á mark­að­inn á ári og útlit er fyrir að sá fjöldi náist í ár og næsta ár sem þýðir það að vönt­unin minnkar lítið næstu ár.

Tafla: Hagstofa Íslands, hagdeild Íbúðalánasjóðs

Ástæður vand­ans

Þétt­ing­ar­stefnan í Reykja­vik er mik­il­væg en hefur stuðlað að hærri kostn­að­ar­verðum en ella.  Ekki hafa verið í boði nægi­lega vel stað­settar og auð­byggj­an­legar lóðir til að bygg­inga­að­ilar hafi treyst sér til að selja íbúðir þar, sem þurfa að vera ódýr­ari en íbúðir miðs­svæð­is, út af ferða­tíma.  Eft­ir­spurn eftir íbúða­hús­næði sveifl­ast mikið eftir efna­hags­á­standi. Bygg­ing­ar­iðn­að­ur­inn er veik­burða og fram­leiðni léleg í sam­an­burði við nágranna­lönd­in. Vextir hér eru háir. Kostn­að­ar­verð nýrra íbúða er því tals­vert hærra en það gæti ver­ið.

Auglýsing
Í vest­rænum ríkjum telst það til grund­vallar mann­rétt­inda að eiga kost á öruggu hús­næði á við­ráð­an­legum kjör­um. Fá hruni hafa margir þeirra sem eru að koma nýir inn á hús­næð­is­mark­að­inn ekki haft efni á að kaupa sér íbúð. Það ásamt fjölda inn­flytj­enda og fjölda ferða­manna veldur því að eft­ir­spurn eftir leigu­hús­næði er mikil og leigu­verð há. Tugir þús­unda eru því fastir í fátækt­ar­gildru og ekki útlit fyrir að úr ræt­ist næstu ára­tugi, nema eitt­hvað nýtt komi til.

Nýjar lausnir

Til að ná jafn­vægi á hús­næð­is­mark­aði þarf kaup­máttur að aukast eða hús­næð­is­verð að lækka, helst hvort tveggja.

Kaup­máttur fólks hefur vissu­lega auk­ist tals­vert und­an­farin ár og útlit er fyrir að hann vaxi áfram. En hús­næð­is­kostn­aður hefur auk­ist hrað­ar. Útlit er fyrir svip­aða þróun næstu ár og að vand­inn muni vaxa þó stuðn­ingur skatt­greið­enda gegnum opin­ber úrræði hjálpi sum­um.

En mark­aðs­brest­ur­inn er um 100 millj­arðar króna miðað við að um 10.000 manns vanti að með­al­tali um 10 millj­ónir króna til að geta keypt sína fyrstu íbúð. Þetta er ekki nákvæmur útreikn­ingur en gefur hug­mynd um að vand­inn er stór.

Skatt­greið­endur leggja árlega fram um 15 millj­arða króna í hús­næð­is­stuðn­ing í formi vaxta­bóta, húsa­leigu­bóta og beins stuðn­ings við fyrstu íbúða­kaup. Mark­aðs­brest­ur­inn er það stór að hann verður ekki bættur nema að litlu leyti með auknum nið­ur­greiðslum skatt­greið­enda.

Raun­hæf­astar eru aðgerðir sem stuðla að stór­lækkun kostn­að­ar­verða og vaxta.

Lækkum bygg­ing­ar­kostnað um 30-50%

Kostn­að­ar­verð nýrra íbúða ræðst af skipu­lagi, verði lóða, bygg­ing­ar­kostn­aði og vaxta­kjör­um.

Lóða­verð ræðst af til­kostn­aði og mark­aðs­að­stæðum meðal ann­ars fjar­lægð frá atvinnu­svæðum og þjón­ustu. Mik­il­vægt er að sveit­ar­fé­lögin tryggi nægt lóða­fram­boð bæði á þétt­ing­ar­reitum og aðgengi­legum bygg­ing­ar­svæðum þar sem byggja má tals­verðan fjölda íbúða í einu til að ná niður bygg­ing­ar­kostn­aði. Ekki má heldur þrengja um of að bygg­ing­ar­mögu­leikum með óþarfa kröfum í skipu­lagi.  Sam­göngur þurfa einnig að vera góðar þannig að það taki ekki eilífð­ar­tíma að sækja vinnu og þjón­ustu.

Sveit­ar­fé­lögin á höf­uð­borg­ar­svæð­inu þurfa að taka upp náið sam­starf um lóða­fram­boð og haga hús­næð­is­stuðn­ingi sín­um, kaupum á félags­legu hús­næði, bygg­ingju félags­legs hús­næðis og öðrum hús­næð­is­að­gerðum eftir mark­aðs­að­stæðum til að jafna sveiflur í bygg­ing­ar­iðn­aði og kostn­að­ar­verð íbúða eftir föng­um.

Bygg­ing­ar­að­ilar þurfa stöð­ug­leika og aðgang að vel mennt­uðu og hæfu starfs­fólki til að bæta verk­ferla, auka fram­legð, stytta bygg­ing­ar­tíma og lækka bygg­ing­ar­kostn­að.

Inn­lendir bygg­ing­ar­að­ilar þurfa til lengri tíma litið að fram­leiða um 2.200 íbúðir á ári.  Kúf­inn, það er ofan­greindar 13.000 íbúðir sem vantar á mark­að­inn ætti að taka út fyrir sviga í hag­kerf­inu og bjóða út í áföngum á alþjóða­mark­aði í sam­ráði við verka­lýðs­fé­lög og aðra hags­muna­að­ila.

Nýta þarf ein­inga­í­búðir fjölda­fram­leiddar erlendis sem raða má í sam­býli eins og kubb­um.  Breyta þarf kröfum þannig að meira verði fram­leitt af litlum ódýrum íbúð­um.

Vextir hér eru um 2% hærri en í nágranna­lönd­un­um.  Ár­legar afborg­anir af 30 millj­óna kr. láni eru um 600.000 krónum hærri hér en í Evr­unni.  Við borgum íbúð­irnar okkar um 2,5 sinnum á meðan Evr­ópu­búar borgar sínar um 1,5 sinn­um.

Ofan­greint lækkar kostn­að­ar­verð nýrra íbúða um 30-50% sem skiptir sköp­um. 

Höf­undur er við­skipta­fræð­ing­ur.

Ert þú í Kjarnasamfélaginu?

Kjarninn er opinn vefur en líflínan okkar eru frjáls framlög frá lesendum, Kjarnasamfélagið. Sú stoð undir reksturinn er okkur afar mikilvæg.

Með því að skrá þig í Kjarnasamfélagið gerir þú okkur kleift að halda áfram að vinna í þágu almennings og birta vandaðar fréttaskýringar, djúpar greiningar á efnahagsmálum og annað fréttatengt gæðaefni. 

Kjarninn hefur verið til taks fyrir kröfuharða lesendur undanfarin sjö ár og við ætlum okkur að standa vaktina áfram. 

Fyrir þá sem nú þegar eru stoltir styrkjendur Kjarnans þá leyfum við okkur að benda á að hægt er að óska eftir að hækka mánaðarlega framlagið með því að senda póst á takk@kjarninn.is


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Ríkisbankarnir tveir á meðal þriggja stærstu eigenda Icelandair Group
Þeir 23 milljarðar hluta sem seldust í hlutafjárútboði Icelandair fyrr í mánuðinum voru teknir til viðskipta í Kauphöllinni í dag. Icelandair hefur uppfært lista yfir 20 stærstu hluthafa félagsins.
Kjarninn 30. september 2020
Seðlabankinn hyggst selja 66 milljónir evra í október
Í næsta mánuði ætlar Seðlabankinn að selja um 3 milljónir evra hvern viðskiptadag til að auka dýpt á gjaldeyrismarkaðnum.
Kjarninn 30. september 2020
Á öðrum ársfjórðungi varð 97 prósenta tekjusamdráttur í rekstri móðurfélagsins sem sinnir rekstri Keflavíkurflugvallar.
Isavia tapaði 7,6 milljörðum á hálfu ári
Tap opinbera hlutafélagsins Isavia nam 7,6 milljörðum á fyrstu sex mánuðum ársins. Sveinbjörn Indriðason forstjóri segir að jafnvel sé útlit fyrir að flugumferð fari ekki af stað fyrr en í lok fyrsta ársfjórðungs á næsta ári.
Kjarninn 30. september 2020
Gunnar Hólmsteinn Ársælsson
Baneitraðir Rússar
Kjarninn 30. september 2020
Ben van Beurden, framkvæmdastjóri Royal Dutch Shell
Allt að níu þúsund uppsagnir hjá Shell á næstu tveimur árum
Olíufyrirtækið Shell hyggst leggjast í endurskipulagningu á næstu árum og segja upp allt að níu þúsund starfsmanna sinna. Eitt af nýju verkefnum fyrirtækisins er kolefnisförgun í Noregshafi.
Kjarninn 30. september 2020
Gauti Jóhannesson (D) og Stefán Bogi Sveinsson (B) leiða flokkana tvo sem mynda meirihluta.
Sjálfstæðisflokkur og Framsókn vinna saman í Múlaþingi
Sjálfstæðisflokkur og Framsóknarflokkur hafa komist að samkomulagi um myndun meirihluta í Múlaþingi, nýja sameinaða sveitarfélaginu á Austurlandi.
Kjarninn 30. september 2020
Jón Sigurðsson, stjórnarformaður Stoða.
Stoðir töpuðu tæpum hálfum milljarði króna á fyrri hluta ársins 2020
Stoðir, sem eru einn umsvifamesti einkafjárfestirinn á íslenska markaðnum, á eignir upp á tæpa 25 milljarða króna og skuldar nánast ekkert. Verði af sameiningu TM og Kviku munu stoðir verða stærsti einkafjárfestirinn í báðum einkareknu bönkum landsins.
Kjarninn 30. september 2020
Gísli Herjólfsson, framkvæmdastjóri Controlant
Controlant hefur safnað tveimur milljörðum í hlutafjárútboði
Íslenskt upplýsingatæknifyrirtæki sem segist munu gegna lykilhlutverki í dreifingu á bóluefni gegn COVID-19 hefur tryggt sér tveggja milljarða króna fjármögnun í hlutafjárútboði.
Kjarninn 30. september 2020
Meira úr sama flokkiAðsendar greinar