Það vantar um 17.000 nýjar íbúðir inn á húsnæðismarkaðinn fyrir lok 2019, samkvæmt nýlegri úttekt Íbúðarlánasjóðs. Til langs tíma þyrftu um 2.200 íbúðir að koma inn á markaðinn á ári og útlit er fyrir að sá fjöldi náist í ár og næsta ár sem þýðir það að vöntunin minnkar lítið næstu ár.
Ástæður vandans
Þéttingarstefnan í Reykjavik er mikilvæg en hefur stuðlað að hærri kostnaðarverðum en ella. Ekki hafa verið í boði nægilega vel staðsettar og auðbyggjanlegar lóðir til að byggingaaðilar hafi treyst sér til að selja íbúðir þar, sem þurfa að vera ódýrari en íbúðir miðssvæðis, út af ferðatíma. Eftirspurn eftir íbúðahúsnæði sveiflast mikið eftir efnahagsástandi. Byggingariðnaðurinn er veikburða og framleiðni léleg í samanburði við nágrannalöndin. Vextir hér eru háir. Kostnaðarverð nýrra íbúða er því talsvert hærra en það gæti verið.
Nýjar lausnir
Til að ná jafnvægi á húsnæðismarkaði þarf kaupmáttur að aukast eða húsnæðisverð að lækka, helst hvort tveggja.
Kaupmáttur fólks hefur vissulega aukist talsvert undanfarin ár og útlit er fyrir að hann vaxi áfram. En húsnæðiskostnaður hefur aukist hraðar. Útlit er fyrir svipaða þróun næstu ár og að vandinn muni vaxa þó stuðningur skattgreiðenda gegnum opinber úrræði hjálpi sumum.
En markaðsbresturinn er um 100 milljarðar króna miðað við að um 10.000 manns vanti að meðaltali um 10 milljónir króna til að geta keypt sína fyrstu íbúð. Þetta er ekki nákvæmur útreikningur en gefur hugmynd um að vandinn er stór.
Skattgreiðendur leggja árlega fram um 15 milljarða króna í húsnæðisstuðning í formi vaxtabóta, húsaleigubóta og beins stuðnings við fyrstu íbúðakaup. Markaðsbresturinn er það stór að hann verður ekki bættur nema að litlu leyti með auknum niðurgreiðslum skattgreiðenda.
Raunhæfastar eru aðgerðir sem stuðla að stórlækkun kostnaðarverða og vaxta.
Lækkum byggingarkostnað um 30-50%
Kostnaðarverð nýrra íbúða ræðst af skipulagi, verði lóða, byggingarkostnaði og vaxtakjörum.
Lóðaverð ræðst af tilkostnaði og markaðsaðstæðum meðal annars fjarlægð frá atvinnusvæðum og þjónustu. Mikilvægt er að sveitarfélögin tryggi nægt lóðaframboð bæði á þéttingarreitum og aðgengilegum byggingarsvæðum þar sem byggja má talsverðan fjölda íbúða í einu til að ná niður byggingarkostnaði. Ekki má heldur þrengja um of að byggingarmöguleikum með óþarfa kröfum í skipulagi. Samgöngur þurfa einnig að vera góðar þannig að það taki ekki eilífðartíma að sækja vinnu og þjónustu.
Sveitarfélögin á höfuðborgarsvæðinu þurfa að taka upp náið samstarf um lóðaframboð og haga húsnæðisstuðningi sínum, kaupum á félagslegu húsnæði, byggingju félagslegs húsnæðis og öðrum húsnæðisaðgerðum eftir markaðsaðstæðum til að jafna sveiflur í byggingariðnaði og kostnaðarverð íbúða eftir föngum.
Byggingaraðilar þurfa stöðugleika og aðgang að vel menntuðu og hæfu starfsfólki til að bæta verkferla, auka framlegð, stytta byggingartíma og lækka byggingarkostnað.
Innlendir byggingaraðilar þurfa til lengri tíma litið að framleiða um 2.200 íbúðir á ári. Kúfinn, það er ofangreindar 13.000 íbúðir sem vantar á markaðinn ætti að taka út fyrir sviga í hagkerfinu og bjóða út í áföngum á alþjóðamarkaði í samráði við verkalýðsfélög og aðra hagsmunaaðila.
Nýta þarf einingaíbúðir fjöldaframleiddar erlendis sem raða má í sambýli eins og kubbum. Breyta þarf kröfum þannig að meira verði framleitt af litlum ódýrum íbúðum.
Vextir hér eru um 2% hærri en í nágrannalöndunum. Árlegar afborganir af 30 milljóna kr. láni eru um 600.000 krónum hærri hér en í Evrunni. Við borgum íbúðirnar okkar um 2,5 sinnum á meðan Evrópubúar borgar sínar um 1,5 sinnum.
Ofangreint lækkar kostnaðarverð nýrra íbúða um 30-50% sem skiptir sköpum.
Höfundur er viðskiptafræðingur.
