Árið 2018 voru rúmlega 24 þúsund fasteignir auglýstar til sölu á landinu öllu en það er 47 prósent aukning á milli ára en árið 2017 voru rúmlega 16 þúsund fasteignir birtar nýjar inn á fasteignasöluvefi. Það er því ljóst að framboð fasteigna til sölu jókst mikið á nýliðnu ári, á sama tíma og sölutími hélst nokkurn veginn óbreyttur. Mikil aukning hefur orðið á framboði íbúða í fjölbýlishúsum en tæplega 60 prósent aukning var á nýjum auglýsingum fasteigna í fjölbýli í fyrra. Framboð annarra tegunda húsnæðis fór einnig vaxandi á fasteignamarkaðnum í fyrra en 30 prósent aukning var í fjölda auglýstra sérbýla á milli ára. Þetta kemur fram í nýrri mánaðarskýrslu Íbúðalánasjóðs.
Vaxandi áhugi á fasteignakaupum
Ef borinn er saman meðalfjöldi netflettinga á hverja nýja fasteignaauglýsingu yfir tímabilið 2014 til 2018 kemur í ljós að hann fór stigvaxandi á árunum 2014 til 2017. Hver fasteign var skoðuð að meðaltali 550 sinnum árið 2014 en flettingum á hverri fasteign sem til sölu var fjölgaði þar til árið 2017 þegar smellt var að meðaltali rúmlega 1.000 sinnum á hverja fasteignaauglýsingu sem kom ný inn það árið.
Meðalsölutími fasteigna var um 120 dagar árið 2014, hann jókst svo upp í 150 daga að meðaltali árið 2015 en lækkaði svo niður í tæplega 100 daga árið 2017. Það má því gera ráð fyrir því að vaxandi áhugi hafi orðið á fasteignakaupum hafi aukist síðan 2015, þar sem flettingum fjölgaði á sama tíma og sölutími styttist.
Á nýliðnu ári dróst fjöldi flettinga á hverja fasteign þó ögn saman en hver fasteign var skoðuð 870 sinnum. Aftur á móti ef horft er til heildarfjölda flettinga fasteignaauglýsinga á netinu voru þær alls um 21 milljón talsins á árinu 2018 samanborið við tæplega 17 milljónir flettinga fasteignaauglýsinga árið 2017 og 14 milljónir árið 2016. Sölutími á höfuðborgarsvæðinu breyttist lítið árið 2018 frá fyrra ári. Utan höfuðborgarsvæðisins fór meðalsölutími fasteigna hinsvegar lækkandi á nýliðnu ári líkt og þróunin hefur verið allt frá árinu 2015. Til að mynda var tíminn sem það tók að selja íbúð í fjölbýli utan höfuðborgarsvæðisins um 100 dagar árið 2018 samanborið við um 270 daga árið 2015.
Oftast smellt á auglýsingar í 108 og 104
Á árinu 2018 voru flestar auglýstar fasteignir í miðbæ Reykjavíkur, þar á eftir í Hlíðunum, og síðan Kórahverfinu í Kópavogi og Garðabæ. Ef horft er til hverfaskiptingar á höfuðborgarsvæðinu
eftir póstnúmerum kemur fram að oftast er smellt
á hverja auglýsingu vegna fasteigna í hverfunum 108 Reykjavík og 104 Reykjavík ef tekið er mið af meðalfjölda flettinga. Að meðaltali
voru virkar fasteignaauglýsingar skoðaðar um 1.200
sinnum í þeim hverfum í fyrra.
Ef horft er til landsins alls kemur í ljós að á nokkrum svæðum eru fasteignaauglýsingar að meðaltali skoðaðar oftar en í nokkru hverfi höfuðborgarsvæðisins. Að meðaltali var hver auglýst fasteign í dreifbýli í kringum Akureyri skoðuð tæplega 1.600 sinnum á árinu 2018 en líkt en þó var framboð auglýstra fasteigna þar heldur takmarkað eða innan við 100 eignir. Einnig var hver auglýst fasteign skoðuð að meðaltali oftar á Akranesi og Akureyri utan Glerár en í nokkru af hverfum höfuðborgarsvæðisins.
Leiguverð hækkaði um 8,3 prósent en íbúðaverð um 6,2 prósent
Árið 2018 var í fyrsta skipti síðan 2013 þar sem leiguverð hækkaði meira en íbúðaverð milli ára. Leiguverð hækkaði um 8,3 prósent milli ára á sama tíma og íbúðaverð hækkaði um 6,2 prósent á höfuðborgarsvæðinu. Íbúðaverð hafði hækkað um 19 prósent milli ára
á sama tíma árið 2017 og leiguverð hækkaði um 12 prósent.
Í skýrslunni kemur fram að leigjendur búa að jafnaði í minni íbúðum en húsnæðiseigendur og þeir eru færri á hverju heimili að meðaltali. Núverandi húsnæði leigjenda er að meðaltali 78 fermetrar að stærð samanborið við 142 fermetra meðal húsnæðiseigenda. Að meðaltali búa 2,4 einstaklingar á hverju heimili leigjenda samanborið við 2,9 á hverju heimili húsnæðiseigenda. Samkvæmt könnun sem Íbúðalánsjóður stóð fyrir á dögunum telja 38 prósent leigjenda húsnæðið sem þeir búa í vera of lítið samanborið við 16 prósent húsnæðiseigenda.
Meðalverð sérbýlis rúmlega 78 milljónir króna
Sé litið til síðustu tveggja ára hefur vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu sem gefin er út af Þjóðskrá Íslands hækkað um ríflega 20 prósennt. Meðalverð fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu á árinu 2018 samkvæmt verðsjá Þjóðskrár Íslands var rúmar 44 milljónir króna og meðalverð sérbýlis rúmlega 78 milljónir króna.
Tekjur fólks hafa ekki haldið í við þessar hækkanir
á fasteignamarkaði en launavísitala sem reiknuð er
á landsvísu og gefin út af Hagstofu Íslands hækkaði
aðeins um 13,3 prósent milli desember 2016 og desember
2018.
Lántakendur þurfa hafa meira eigið fé á milli handanna
Þróunin undanfarna mánuði og ár hefur verið sú að þrír stærstu lífeyrissjóðirnir, LSR, Gildi og Lífeyrissjóður verzlunarmanna, hafa allir lækkað hámarksveðhlutfall sitt úr 75 prósentum niður í 70 prósent.Lægstu vextir á verðtryggðum lánum hafa lækkað undanfarið en vextir óverðtryggðra lána höfðu hækkað eilítið síðastliðið haust og því eykst munurinn á greiðslubyrði verðtryggðra og óverðtryggðra lána enn meira. Þessi breyttu skilyrði leiða því til þess að lántakendur þurfa að hafa meira eigið fé á milli handanna til þess að kaupa sér íbúð eða taka viðbótarlán á hærri vaxtakjörum.
Í skýrslunni segir að aðili sem tók 75 prósent lán hjá einum af stærstu lífeyrissjóðunum til þess að kaupa sér íbúð á meðalverði fjölbýlis árið 2018, sem var eins og áður sagði 44 milljónir, þurfti fyrir þessa veðhlutfallslækkun að eiga um 11,1 milljón en hann þarf nú að eiga 13,3 milljónir eða fjármagna kaupin með dýrara láni. Taki hann viðbótarlán er mánaðarleg greiðslubyrði af óverðtryggðu láni og láni með jöfnum afborgunum hærra en af verðtryggðu jafngreiðsluláni auk þess sem lánstíminn er styttri. Það leiðir til þess að erfiðara er fyrir lántakendur að standast greiðslumat þar sem hærri mánaðarlegar greiðslur þýða að viðkomandi þarf að hafa hærri tekjur.
7.000 íbúðir í byggingu
Um 7.000 íbúðir eru þessa dagana í byggingu hér á landi samkvæmt skýrslunni. Af þessum 7.000 íbúðum eru ríflega 5.000 íbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu. Næst á eftir höfuðborgarsvæðinu eru flestar íbúðir í byggingu á Suðurnesjum eða um 634 talsins.
Í skýrslunni kemur einnig fram að alls var 1,5 milljörðum króna úthlutað úr ríkissjóði til fjármögnunar á 267 leiguíbúðum fyrir tekju- og eignaminni leigjendur eða aðra félagshópa í síðari úthlutun ársins 2018. Alls hefur stofnframlögum verið úthlutað sex sinnum frá 2016 til 2018, samtals um 9 milljörðum króna, til uppbyggingar eða kaupa á tæplega 1.700 íbúðum. Markmið með veitingu stofnframlaga er að bæta húsnæðisöryggi efnaminni fjölskyldna og einstaklinga með því að auka aðgengi að öruggu og viðeigandi íbúðarhúsnæði til leigu, að því er segir í skýrslu íbúðalánasjóðs.
