Ný viðmið Seðlabankans fyrir greiðslumat fasteignalána hafa haft þau áhrif að heimili með 250 þúsund króna mánaðarlega greiðslugetu geta nú mest tekið 53 milljón króna verðtryggt húsnæðislán í stað rúmlega 84 milljón króna láns. Heimili með þessa greiðslugetu geta að hámarki tekið 45 milljón króna óverðtryggt lán. Þessar tölu eru fengnar úr nýrri mánaðarskýrslu hagdeildar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Að mati hagdeildarinnar eru nýju viðmiðin líkleg til þess að draga úr eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði auk þess sem viðmiðin munu líklega takmarka ásókn í verðtryggð lán.
Hagdeildin segir fasteignamarkaðinn líkast til vera að taka stakkaskiptum um þessar mundir. Þar spila aðgerðir Seðlabankans stóra rullu en aðgangur heimila að lánsfjármagni hefur minnkað verulega í kjölfar þeirra og „færri munu eiga þess kost á að kaupa sér íbúð.“
Frá því í byrjun maí hefur Seðlabankinn ráðist í þrjár aðgerðir sem munu líklegast hafa talsverð áhrif á fasteignamarkaðinn að mati hagdeildarinnar. Stýrivextir hafa á þessu tímabili verið hækkaðir tvisvar, um eitt prósentustig snemma í maí og um annað prósentustig í seinni hluta júní. Um miðjan júní var hámark veðsetningarhlutfalls fyrstu kaupendur lækkað úr 90 prósentum í 85 prósent en það hélst óbreytt í 80 prósentum fyrir aðra kaupendur. Þar að auki var áðurnefnt viðmið um vexti við útreikning greiðslubyrðar fest í sessi.
Viðmið Seðlabankans mjög bindandi
Þessi nýju viðmið hafa mikil áhrif á greiðslumat lántaka. Áætluð greiðslubyrði lána er í kjölfar þessa viðmiðs fest við ákveðið vaxtalágmark. Fyrir verðtryggð lán er lágmarkið þrjú prósent vextir en fyrir óverðtryggð lán er lágmarkið 5,4 prósent. Þetta lágmark hefur lítil áhrif greiðslumat fólks sem ætlar sér að taka óverðtryggt lán enda eru vextir á slíkum lánum í langflestum tilvikum hærri en 5,4 prósent.
Viðmiðið hefur öllu meiri áhrif á verðtryggð lán, líkt og greint er frá í mánaðarskýrslunni. Í gegnum tíðina hefur fólk sem sækist eftir lægri greiðslubyrði í upphafi lánstíma sótt í verðtryggð lán. Viðmiðið er aftur á móti mjög bindandi fyrir fólk sem sækist eftir slíkum lánum. Í skýrslunni er tekið dæmi um 50 milljón króna verðtryggt lán, en greiðslubyrði á slíku láni getur verið allt frá 131 þúsund krónum á mánuði. Til að standast greiðslumat þarf fólk aftur á móti að hafa greiðslugetu upp á rúmlega 236 þúsund krónur. Það er einfaldlega vegna þess að vextirnir sem notaðir eru til viðmiðunar eru mun hærri en vextirnir sem tíðkast á verðtryggðum lánum með breytilegum vöxtum.
Hámarkslánsfjárhæð lækkar skarpt
„Fólk sem stenst greiðslumat fyrir slíkt mat er einnig líklegt til þess að standast greiðslumat fyrir óverðtryggð lán en lægstu óverðtryggðu vextir á íbúðalánum hjá bönkunum eru 6,25% og því má miða við greiðslubyrði uppá 277.800 kr. á mánuði þegar tekið er óverðtryggt,“ segir í skýrslunni um húsnæðislánið upp á 50 milljónir sem tekið var sem dæmi. „Viðmiðin munu þó án efa takmarka ásókn heimilanna í verðtryggð lán þegar að óverðtryggðir vextir hækka og þannig auka virkni peningastefnunnar.“
Þetta viðmið hefur einnig þau áhrif að möguleg hámarkslánsfjárhæð fólks lækkar umtalsvert. Ef ekki væri fyrir viðmiðið gætu heimili með 250 þúsund króna greiðslugetu á mánuði tekið mest rúmlega 84 milljón króna verðtryggt lán. Heimili með þessa greiðslugetu geta nú mest fengið 53 milljón króna verðtryggt lán eða 45 milljón króna óverðtryggt. Þetta mun líklega draga almennt úr eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði að mati hagdeildar HMS.
Dregur úr eftirspurnarþrýstingi
Í skýrslunni segir að framboð íbúða hafi farið að aukast í febrúar á þessu ári en aukist hratt frá þar síðustu stýrivaxtahækkun Seðlabankans í maí. „Framboðið er bæði komið til vegna minnkandi sölu og fjölgun íbúða sem bætast á sölu. Mögulega er aukið framboð til marks um að farið sé að draga úr eftirspurnarþrýstingi,“ segir í skýrslunni.
Fjöldi íbúða á sölu á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað töluvert á síðustu mánuðum Þann 4. júlí voru 733 íbúðir á sölu á höfuðborgarsvæðinu en til samanburðar nam fjöldinn 503 í upphafi maí. Framboðið hefur því aukist um 46 prósent á þessu tímabili og um 67 prósent frá því í byrjun febrúar. Framboðið er þó enn lítið miðað við það sem gengur og gerist, líkt og það er orðað í skýrslunni.
Framboðið hefur einnig aukist í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins, fjöldi íbúða á sölu fór úr 212 upp í 273 á tímabilinu á því svæði. Framboð íbúða annars staðar á landinu dregst aftur á móti saman líkt og að undanförnu.
Leita jafnvægis á húsnæðismarkaði með rammasamningi
Í dag kynnti Sigurður Ingi Jóhannsson innviðaráðherra markmið um aukið framboð af húsnæði á næstu árum. Á kynningarfundi sem haldinn var vegna undirritunar samningsins sagði Sigurður Ingi að byggja þyrfti um 35 þúsund íbúðir á landinu á næstu tíu árum. Nú hafi ríki og sveitarfélög í fyrsta sinn gert með sér samkomulag um sameiginlega sýn á aðgerðir og umbætur á húsnæðismarkaði til tíu ára.
Rammasamningur þess efnis var undirritaður í dag og skrifuðu meðal annars Aldís Hafsteinsdóttir, formaður íslenskra sveitarfélaga og Hermann Jónasson, forstjóri HMS, undir samninginn sem byggir á niðurstöðum starfsfhóps um aðgerðir og umbætur á húsnæðismarkaði sem kynntar voru í maí. „Tilgangur rammasamningsins er að auka framboð nýrra íbúða til að mæta fyrirsjáanlegri íbúðaþörf ólíkra hópa samfélagsins til skemmri og lengri tíma og stuðla að auknum stöðugleika og jafnvægi á húsnæðismarkaði á næstu tíu árum,“ segir á vef stjórnarráðsins.
Í samningnum eru sett fram fjögur meginmarkmið. Það fyrsta er að uppbygging íbúða verði í samræmi við íbúðaþörf á tímabilinu, en í samningum segir að byggja þurfi að lágmarki 4000 íbúðir á ári fyrstu fimm árin og 3500 íbúður á ári síðari fimm árin. Annað markmið rammasamningsins er að tryggja framboð hagkvæmra íbúða á viðráðanlegu verði en gert er ráð fyrir að hlutfall þeirra verði að jafnaði 30 prósent. Þá er gert ráð fyrir að stafrænar húsnæðisáætlanir verði lykilstjórntæki ríkis og sveitarfélaga til að halda utan um markmið um uppbyggingu íbúða á landsvísu. Síðasta markmiðið snýr að endurskilgreiningu á lögbundnum ferlum og verklagi í skipulags- og byggingarmálum er varða uppbyggingu á húsnæði en stefnt er að því að samþætta marga ferla í einn.
Með rammasamningum eru settar fram 24 aðgerðir í aðgerðaáætlun. Dæmi um aðgerðir eru:
- Frumvarp lagt fram um breytingar á skipulagslögum á haustþingi 2022, m.a. til að lögfesta heimild sveitarfélaga til að skilyrða notkun lands til uppbyggingar hagkvæmra íbúða á viðráðanlegu verði óháð eignarhaldi lóðar.
- Átak gert til að útrýma óviðunandi húsnæði, m.a. á atvinnusvæðum og íbúðarhúsnæði þar sem kröfur um öryggi eru ekki uppfylltar.
- Ferlar við gerð deiliskipulags og veitingu byggingarleyfis verði samþættir.
- Ferlar við gerð aðalskipulags og húsnæðisáætlana verði samþættir.
- Frumvarp samið um að tímabinda uppbyggingarheimildir á grundvelli samþykkts deiliskipulags.
