Alls eru 1.013 íbúðir til sölu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu nú, og þeim hefur fjölgað um 313 á einum mán­uði, eða um 45 pró­sent. Þetta er í fyrsta sinn síðan vorið 2021 sem fleiri en eitt þús­und íbúðir eru til sölu á höf­uð­borg­ar­svæð­in­u. 

Þetta kemur fram í til­kynn­ingu sem birt var á vef Hús­næð­is- og mann­virkja­stofn­unar (HMS) í dag.

Miklar sveiflur hafa verið á fram­boði íbúða á höf­uð­borg­ar­svæð­inu und­an­farin ár. Þannig var fram­boðið umtals­vert í maí 2020, þegar um 2.200 íbúðir voru aug­lýstar til sölu. Í febr­úar 2022, náði fram­boðið hins vegar sögu­legu lág­marki þegar ein­ungis 437 íbúðir voru aug­lýstar til sölu. 

Í umfjöllun HMS kemur fram að fram­boðs­aukn­ingin virð­ist einkum vera til komin vegna eldri íbúða en fram­boð á nýjum íbúðum hefur vaxið hæg­ar. „Nú eru 151 ný íbúð til sölu en fjöldi þeirra fór minnst í 57 íbúð­ir. Aukið fram­boð er því ekki hægt að skýra með auknu fram­boði nýrra íbúða heldur er lík­leg­asta skýr­ingin sú að hægt hafi á sölu vegna minnk­andi eft­ir­spurn­ar. Um helm­ingur íbúða til sölu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu er á aug­lýstur á 75 m.kr. eða meira.“

Hærri vextir og tak­mark­anir á útlánum

Staðan sem komin er upp er afleið­ing af þeim aðgerðum sem Seðla­banki Íslands hefur gripið til til að kæla mark­að­inn. Þar ber fyrst að nefna að bank­inn hefur hækkað stýri­vexti úr 0,75 í 5,75 pró­sent frá því í maí í fyrra, með til­heyr­andi áhrifum á greiðslu­byrði íbúða­lána heim­ila. 

Í frétt RÚV frá því um liðna helgi kom fram að greiðslu­byrði af óverð­tryggðum lánum hafi í mörgum til­vikum auk­ist um ríf­lega hund­rað þús­und krónur á mán­uði, en slíkt teg­und lána naut gríð­ar­legra vin­sælda á þeim tíma sem vextir voru lág­ir. Búast má við því að greiðslu­byrðin muni hækka enn meira.

Auk þess hefur bank­inn hert lána­skil­yrði til að tak­­marka enn frekar aðgengi ýmissa hópa að láns­fjár­­­mögnun til íbúð­­ar­­kaupa. Þetta er gert til að takast á við verð­­bólgu, sem mælist nú 9,7 pró­­sent og lækk­aði lít­il­lega milli mán­aða, en helsti drif­­kraftur hennar eru gríð­­ar­­legar hækk­­­anir á hús­næð­is­verði. Segja má að Seðla­­bank­inn hafi sjálfur leikið lyk­il­hlut­verk í því að skapa þær aðstæður sem hann er nú að leysa með því að lækka vexti niður í 0,75 pró­­sent á sínum tíma, sem voru lægstu vextir í Íslands­­­sög­unni, og með því að auka útlána­­getu við­­skipta­­banka um mörg hund­ruð millj­­arða króna með því að afnema tíma­bundið svo­­kall­aðan sveiflu­­jöfn­un­­ar­auka sem leggst ofan á eigið fé þeirra. 

Hægir á hækkun íbúða­verðs

Í nýjustu  mán­að­­ar­­skýrslu HMS kom fram að heim­ili með hámarks­­greiðslu­­getu upp á 200 þús­und krónur á mán­uði gátu í apríl tekið 47 millj­­óna króna  verð­­tryggt lán en geta nú mest fengið 35 millj­­ónir króna að láni.

Ef þau vildu taka óverð­­tryggt lán þá gátu þau tekið 72 millj­­ónir króna í apríl en vegna nýrra krafna og hærri vaxta gætu þau nú mest tekið 42 millj­­ónir króna. „Því má ætla að margir verði afhuga íbúð­­ar­­kaupum á næst­unni. Ef stýri­vextir halda áfram að hækka mun hámarks­­láns­fjár­­hæð sem heim­ilin geta tekið minnka enn frekar,“ sagði í skýrsl­unn­i. 

Skýr merki hafa verið um að íbúða­mark­aður hafi verið að kólna á síð­ustu vikum vegna þess­ara aðgerða. Þannig hækk­aði íbúða­verð um 1,1 pró­sent í júlí, sem er mun minni hækkun en mælst hafði í lengri tíma. 

Íbúða­verð á svæð­inu hefur hækkað um 15,5 pró­­sent síð­­­ustu sex mán­uði og 25,5 pró­­sent síð­­asta árið. Ef horft er aftur til upp­­hafs kór­ón­u­veiru­far­ald­­ur­s­ins, sem hófst af alvöru hér­­­lendis í mars 2020, þá hefur íbúða­verð á höf­uð­­borg­­ar­­svæð­inu hækkað um 48 pró­­sent.