Tíu staðreyndir um kólnandi íbúðamarkað á Íslandi

Verð á íbúðum á Íslandi hefur hækkað um meira fjórðung á einu ári. Vísir er að bólu á markaðnum. Nú eru skarpar stýrivaxtahækkanir og aðrar takmarkanir á lántöku þó farnar að bíta og markaðurinn að kólna.

ungt fólk flutningar
Auglýsing

1. Íbúða­mark­að­ur­inn far­inn að kólna

Íbúða­verð á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hækk­aði um 1,1 pró­sent milli mán­aða, sam­kvæmt nýbirtri mán­að­ar­skýrslu Hús­næð­is- og mann­virkja­stofn­un­ar. Það er mun minni hækkun milli mán­aðar en hefur mælst milli mán­aða í nokkuð langan tíma. Íbúða­verð á svæð­inu hefur hækkað um 15,5 pró­sent síð­ustu sex mán­uði og 25,5 pró­sent síð­asta árið. Ef horft er aftur til upp­hafs kór­ónu­veiru­far­ald­urs­ins, sem hófst af alvöru hér­lendis í mars 2020, þá hefur íbúða­verð á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hækkað um 48 pró­sent.

Á land­inu öllu hækk­aði íbúða­verð um 26,4 pró­sent frá júní í fyrra og til loka sama mán­aðar í ár. Verðið hækk­aði meira í nágranna­sveit­ar­fé­lögum höf­uð­borg­ar­svæð­inu og ann­ars staðar á lands­byggð­inni en í höf­uð­borg­inni sjálfri og sveit­ar­fé­lög­unum sem liggja að henn­i. 

Athygl­is­vert er að frá sumr­inu 2020 hefur verð­bil á íbúðum auk­ist þannig að dýrar íbúðir virð­ast hafa hækkað meira í verði en ódýr­ar, sam­kvæmt sam­an­tekt HMS. 

2. Gripið til erf­iðra aðgerða til að kæla mark­að­inn

Seðla­banki Íslands hefur hækkað stýri­vexti úr 0,75 pró­sent í 4,75 pró­sent frá því í maí í fyrra. Auk þess hefur bank­inn hert lána­skil­yrði til að tak­marka enn frekar aðgengi ýmissa hópa að láns­fjár­mögnun til íbúð­ar­kaupa. Þetta er gert til að takast á við verð­bólgu, sem mælist 9,9 pró­sent, en helsti drif­kraftur hennar eru gríð­ar­legar hækk­anir á hús­næð­is­verði. Segja má að Seðla­bank­inn hafi sjálfur leikið lyk­il­hlut­verk í því að skapa þær aðstæður sem hann er nú að leysa með því að lækka vexti niður í 0,75 pró­sent á sínum tíma, sem voru lægstu vextir í Íslands­sög­unni, og með því að auka útlána­getu við­skipta­banka um mörg hund­ruð millj­arða króna með því að afnema tíma­bundið svo­kall­aðan sveiflu­jöfn­un­ar­auka sem leggst ofan á eigið fé þeirra. 

Auglýsing
Peningastefnunefnd Seðla­banka Íslands mun til­kynna um næstu vaxta­á­kvörðun sína á morg­un. Mark­aðs­að­ilar telja að þá verði vext­irnir hækk­aðir um 0,75 pró­sentu­stig, upp í 5,5 pró­sent. Þeir búast sömu­leiðis við því að vext­irnir verði orðnir sex pró­sent snemma á næsta ári. 

Vert er að taka fram að á meðan að stýri­vextir hækk­uðu tvö pró­sentu­stig frá því í maí á þessu ári hefur verð­bólgan vaxið um fimm pró­sentu­stig á sama tíma. Því hafa stýri­vextir lækkað að raun­virði. Í umfjöllun HMS segir að stýri­vextir hafi nú verið lægri en verð­bólga allt frá því í apríl 2020. „Aldrei áður hafa þeir verið undir verð­bólgu í svo langan tíma.“

3. Hærri vextir leiða til hærri greiðslu­byrði

Vegna ofan­greindra aðgerða þá fjölgar þeim sem stand­ast ekki greiðslu­mat. Hærri vextir leiða enda til þess að greiðslu­byrði af lánum eykst, jafn­vel þótt krón­unum í vasa við­kom­andi fjölgi ekk­ert milli mán­aða. 

Ein þeirra tak­mark­ana sem Seðla­bank­inn fyr­ir­skip­aði um í júní var að þegar fólk tekur verð­tryggð lán þá eigi greiðslu­mat miða við greiðslu­byrði af láni sem er minnst með  þrjú pró­sent vöxtum og mest til 25 ára, jafn­vel þótt lánið sé á lægri vöxtum (lægstu verð­tryggðu vext­irnir eru 1,3 pró­sent)  og láns­tím­inn lengri (hægt er að taka verð­tryggð lán til lengri tíma en 25 ára). 

Í mán­að­ar­skýrslu HMS kemur fram að heim­ili með hámarks­greiðslu­getu uppá 200 þús­und krónur á mán­uði gátu í apríl tekið 47 millj­óna króna  verð­tryggt lán en geta nú mest fengið 35 millj­ónir króna að láni. Ef þau vildu taka óverð­tryggt lán þá gátu þau tekið 72 millj­ónir króna í apríl en vegna nýrra krafna og hærri vaxta gætu þau nú mest tekið 42 millj­ónir króna. „Því má ætla að margir verði afhuga íbúð­ar­kaupum á næst­unni. Ef stýri­vextir halda áfram að hækka mun hámarks­láns­fjár­hæð sem heim­ilin geta tekið minnka enn frekar,“ segir í skýrsl­unn­i. 

4. Fram­boð íbúða að aukast

Þessar aðgerðir eru farnar að bíta og íbúða­mark­að­ur­inn því stað­fest far­inn að kólna eftir að hafa verið svo fun­heitur mán­uðum sam­an. Svo fun­heitur að fjár­mála­stöð­ug­leika­nefnd Seðla­bank­ans við­ur­kenndi í júní að „vísir að eigna­­bólu á íbúða­­mark­aði gæti verið til stað­ar­“hér­lendis í ljósi þess að verð­hækk­­­anir á mark­aðnum hafi verið langt umfram ákvarð­andi þætti frá vor­mán­uðum 2021. Líkur á stöðnun eða leið­rétt­ingu raun­verðs hafi auk­ist. 

Þetta sést til að mynda á því að ef horft er á sex mán­aða hlaup­andi með­al­tal þá hafa kaup­samn­ingar ekki verið færri frá því í apríl 2015.

Eitt stærsta merkið um þá kólnun sem er eiga sér stað á mark­aðnum er þó aukið fram­boð íbúða.

Auglýsing
Í maí 2020 voru rétt tæp­lega fjögur þús­und íbúðir til sölu á land­inu öllu. Fram­boðið hrundi næstu mán­uði og í lok febr­úar 2022 voru 983 íbúðir til sölu á land­inu öllu. Verst var ástandið á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, en í byrjun febr­úar voru ein­un­ings 437 íbúðir til sölu á því svæði, þar sem tæp­lega tveir þriðju hluta íbúa lands­ins búa. Í ágúst­lok voru íbúð­irnar á höf­uð­borg­ar­svæð­inu sem voru til sölu orðnar 905 tals­ins, sam­kvæmt nýrri mán­að­ar­skýrslu HMS, og fjöldi þeirra því rúm­lega tvö­fald­ast.

5. Fólki sem vantar þak yfir höf­uðið fjölgar

Fyrir utan ódýrt láns­fjár­magn þá hefur umtals­verð fólks­fjölgun á Íslandi síð­ast­liðið ár ráðið umtals­verðu um þær hækk­anir sem orðið hafa á mark­aði. Fleira fólki vantar hús­næði til að búa í. Frá miðju ári 2021 hefur lands­mönnum fjölgað um næstum tíu þús­und. Þar ræður mestu mikil aukn­ing erlendra rík­is­borg­ara, en þeim hefur fjölgað um rúm­lega 7.500 frá þeim tíma og eru nú yfir 60 þús­und tals­ins hér­lend­is. Um 60 pró­sent hinna nýju borg­ara hefur sest að á höf­uð­borg­ar­svæð­inu, eða rúm­lega 4.500 tals­ins.

Fólki hefur fjölgað mun hraðar en nýjum íbúð­um. Fram­boð af nýjum íbúðum hefur nær þre­fald­ast frá því að það var í lág­marki í febr­ú­ar,  en þó eru aðeins 149 nýjar íbúðir til sölu núna sem er tals­vert undir sögu­legu með­al­tali. 

6. Eft­ir­spurnin enn sterk

Ein birt­ing­ar­mynd þess að vísir að bólu hafi verið til staðar á íbúða­mark­aði er þegar eft­ir­spurnin er svo sterk að íbúðir selj­ast í miklum mæli yfir ásettu verði. Það ger­ist þegar margir eru um hverja íbúð sem sett er á sölu og nokk­urs konar örvænt­ing getur orðið eftir því að fá þá íbúð sem sóst er eftir að kaupa. Þá teygir fólk sig lengra en það hefði gert ef fleiri val­kostir væru í boð­i. 

Þegar mest var á þessu ári, í apríl síð­ast­liðn­um, seld­ust 54,3 pró­sent allra íbúða á land­inu yfir ásettu verði. Þessi staða er sér­stak­lega sýni­leg á höf­uð­borg­ar­svæð­inu þar sem 62,7 pró­sent íbúða í júní seld­ust yfir ásettu verði. Til að skilja hversu óvenju­leg þessi staða er má benda á að frá árinu 2013 hefur hlut­fall þeirra íbúða sem seld­ust yfir ásettu verði ekki farið yfir 15 pró­sent af seldum íbúð­um, ef und­an­skilið er tíma­bil sem stóð frá árinu 2016 og fram á árið 2018. Þá fór hlut­fallið þó hæst í rúm­lega 30 pró­sent. 

7. Sölu­tími enn afar stuttur

Í maí síð­ast­liðnum var sett með. Það fól í sér að sölu­tími íbúða á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hafði aldrei verið styttri að með­al­tali í Íslands­sög­unni en í þeim mán­uði, þegar hann var 35,8 dag­ar. Í nágranna­sveit­­ar­­fé­lögum höf­uð­­borg­­ar­­svæð­is­ins var einnig um met að ræða þar sem með­­al­­sölu­­tím­inn var 44,1 dag­­ur.

Auglýsing
Þótt með­al­sölu­tím­inn hafi lengst aðeins þá er hann enn sögu­lega afar stutt­ur. Í júní var hann 41,9 dagar á höf­uð­borg­ar­svæð­inu. Í mán­að­ar­skýrslu HMS segir að styttri sölu­tími og það að fleiri íbúðir séu að selj­ast yfir ásettu verði skjóti að vissu leyti skökku við og bendi til þess að eft­ir­spurn­ar­þrýst­ingur sé enn til stað­ar. „Þess má þó geta að síð­asta stýri­vaxta­hækkun Seðla­bank­ans og hertar kröfur við greiðslu­mat voru settar í seinna hluta júní mán­aðar og því eðli­legt að áhrif þeirra aðgerða fari fyrst að gæta í júlí.“

8. Leigu­verð hækkar líka

Þótt leigu­verð hafi ekki hækkað með sama ofsa og íbúð­ar­verð þá hefur leigu­verð á höf­uð­borg­ar­svæð­inu þó hækkað um 9,6 pró­sent frá því í júní í fyrra og til loka sama mán­aðar í ár. Í nágranna­sveit­ar­fé­lögum þess nemur árs­hækk­unin 10,1 pró­sentum og 7,5 pró­sent annar staðar á lands­byggð­inn­i. 

Í umfjöllum HMS kemur fram að með­al­fjár­hæð greiddrar leigu á höf­uð­borg­ar­svæð­inu hafi verið 207.200 krónur í júlí, sem er tæp­lega tíu þús­und krónum meira en hún var ári áður. Árs­hækkun leigu er minni en verð­bólga og því hefur með­al­fjár­hæð leigu lækkað að raun­virð­i. 

Það er ódýr­ara að leigja ann­ars staðar á land­inu. Í nágranna­sveit­ar­fé­lögum höf­uð­borg­ar­svæð­is­ins var með­al­fjár­hæð leigu 179 þús­und krónur í júní og 144.900 krónur ann­ast staðar á lands­byggð­inn­i. 

9. Bank­arnir auka við hlut­deild sína

Þegar kór­ón­u­veiru­far­ald­­ur­inn skall á greip Seðla­­banki Íslands til þess ráðs að lækka eig­in­fjár­­kvaðir á íslensku bank­anna til að hvetja þá til frek­­ari útlána. Það átti að örva efna­hags­líf­ið.

­Ís­lensku við­­skipta­­bank­­­arnir nýttu það aukna svig­­­rúm sem þeir fengu með í að lána heim­ilum til hús­næð­is­­­kaupa. 

Hlut­­­deild banka í útistand­andi íbúða­lánum er nú yfir 70 pró­­­sent en var 55 pró­­­sent í byrjun árs 2020. Á þessu tíma­bili hafa bank­arnir hagn­ast um tugi millj­arða króna og und­an­farið hefur vaxta­munur þeirra farið hækk­and­i. 

Hlut­deild líf­eyr­is­sjóða, sem var fyrir ekki svo löngu 29 pró­sent, er nú um 22 pró­sent. Hlut­deild HMS/­Í­búða­lána­sjóðs, sem var 45 pró­sent í byrjun árs 2014, er nú undir sjö pró­sent.

10. Óverð­tryggðu lánin nálg­ast 60 pró­sent

Sam­hliða ofan­greindri þróun hefur orðið eðl­is­breyt­ing á lán­­­tökum lands­­­manna við það að hlut­­­fall óverð­­­tryggðra lána af öllum íbúða­lánum hefur hækkað gríð­­­ar­­­lega. Það var 27,5 pró­­­sent í byrjun árs 2020 en er nú komið í 56 pró­­­sent. Hlut­­­fall lána sem er á breyt­i­­­legum vöxt­um, og fylgir því stýri­­­vaxta­hækk­­­un­um, hefur söm­u­­­leiðis aldrei verið hærra. 

Miklar hækk­anir stýri­vaxta hafa þó dregið úr vin­sældum óverð­tryggðra lána, sem fela í sér hærri greiðslu­byrð­i. 

Við þurfum á þínu framlagi að halda

Þú getur tekið beinan þátt í að halda úti öflugum fjölmiðli.

Við sem vinnum á ritstjórn Kjarnans viljum hvetja þig til að vera með okkur í liði og leggja okkar góða fjölmiðli til mánaðarlegt framlag svo við getum haldið áfram að vinna fyrir lesendur, fyrir fólkið í landinu.

Kjarninn varð níu ára í sumar. Þegar hann hóf að taka við frjálsum framlögum þá varð slagorðið „Frjáls fjölmiðill fyrir andvirði kaffibolla“ til og lesendur voru hvattir til að leggja fram í það minnsta upphæð eins kaffibolla á mánuði.

Mikið vatn hefur runnið til sjávar á þeim níu árum sem Kjarninn hefur lifað. Í huga okkar á Kjarnanum hefur þörfin fyrir fjölmiðla sem veita raunverulegt aðhald og taka hlutverk sitt alvarlega aukist til muna.

Við trúum því að Kjarninn skipti máli fyrir samfélagið.

Við trúum því að sjálfstæð og vönduð blaðamennska skipti máli.

Ef þú trúir því sama þá endilega hugsaðu hvort Kjarninn er ekki allavega nokkurra kaffibolla virði á mánuði.

Vertu með okkur í liði. Þitt framlag skiptir máli.

Ritstjórn Kjarnans: Sunna Ósk Logadóttir, Þórður Snær Júlíusson, Erla María Markúsdóttir, Arnar Þór Ingólfsson, Eyrún Magnúsdóttir og Grétar Þór Sigurðsson.


Já takk, ég vil styrkja Kjarnann!
Bjarni hættir sem forstjóri Orkuveitu Reykjavíkur
Forstjóri Orkuveitu Reykjavíkur, Bjarni Bjarnason, óskaði eftir því á fundi stjórnar Orkuveitu Reykjavíkur að láta af störfum sem forstjóri í mars á næsta ári. Þá verða tólf ár liðin síðan Bjarni tók við forstjórastöðunni.
Kjarninn 26. september 2022
Halla Hrund Logadóttir orkumálastjóri.
Orkumálastýra fer spennt til vinnu á hverjum morgni – Ekki bara dökk ský í loftslagsmálum
„Það sem mun koma okkur á leiðarenda og út úr þessu hættuástandi er heitstrenging þess að vinna saman,“ segir Halla Hrund Logadóttir, forstjóri Orkustofnunar. Koma þurfi hlutunum í verk heima fyrir en ekki síður að beita sér í þágu fátækari ríkja.
Kjarninn 26. september 2022
Þjóðhættir
Þjóðhættir
Þjóðhættir – Hættið þessu fikti strákar!
Kjarninn 26. september 2022
Fyrstu meðalhraðamyndavélarnar hér á landi voru settar upp í fyrra. Ávinningurinn af þeim, í formi lægri slysakostnaðar, er sagður geta verið tífaldur á við kostnaðinn við að halda úti kerfunum.
Meðalhraðaeftirlit gæti verið „arðbærasta“ umferðaröryggismálið
Drög að nýrri umferðaröryggisáætlun stjórnvalda hafa verið birt. Þar segir að innleiðing meðalhraðaeftirlits á vegum landsins gæti talist arðbærasta umferðaröryggisframkvæmdin sem völ er á og að innleiðing slíks eftirlits verði forgangsmál næstu árin.
Kjarninn 26. september 2022
Kallað var eftir auknum kaupmætti í kröfugöngu verkalýðsins 1. maí síðastliðinn.
Kaupmáttur hefur rýrnað um 4,2 prósent á þessu ári og hefur ekki verið minni síðan 2020
Í júní síðastliðnum lauk tólf ára samfelldu skeiði þar sem kaupmáttur launa jókst, sé horft til breytinga milli ára. Á síðasta ári hefur kaupmátturinn himns vegar rýrnað um 1,6 prósent og hefur ekki verið minni síðan í lok árs 2020.
Kjarninn 26. september 2022
Guðmundur Ingi Guðbrandsson er félags- og vinnumarkaðsráðherra.
Vill lengja tímabil endurhæfingarlífeyris úr þremur árum í fimm
Stjórnvöld vilja gera fólki kleift að fá greiddan endurhæfingarlífeyri í lengri tíma en nú er gert ráð fyrir í lögum. Tilgangurinn er að reyna að fækka þeim sem fara á örorku og fjölga þeim sem snúa aftur til vinnu.
Kjarninn 26. september 2022
Tæknivarpið
Tæknivarpið
Tæknivarpið - Google Analytics bann og GTA6 myndbroti lekið
Kjarninn 26. september 2022
„Lukkuriddararnir“ í bakgarðinum
Þrír fyrrverandi þingmenn, fjögur erlend stórfyrirtæki, félag í eigu svokallaðs hrunverja og fólk úr sveitum Vesturlands koma við sögu í frásögn Sunnu Óskar Logadóttur af fundi þar sem vindorkufyrirtæki kynntu áform sín.
Kjarninn 26. september 2022
Meira eftir höfundinnÞórður Snær Júlíusson
Meira úr sama flokkiFréttaskýringar