Umhverfis- og skipulagsráð Reykjavíkurborgar samþykkti í síðustu viku fyrir sitt leyti deiliskipulagsbreytingar á lóðinni Sóltún 2-4, en þar stendur til að byggja við núverandi hjúkrunarheimili á lóðinni, auk þess að reisa stakstætt fjölbýlishús með allt að 79 íbúðum á 5 til 6 hæðum. Málinu hefur verið vísað til lokaafgreiðslu í borgarráði.
Gildandi skipulag reitsins gerði ráð fyrir því að hjúkrunarheimilið yrði stækkað og ný álma þess á allt að fjórum hæðum reist, auk þess sem lágreist tengibygging yrði byggð á milli húsanna tveggja. Reiturinn er kallaður Ármannsreitur, en íþróttafélagið Ármann var þarna áður með íþróttamannvirki og félagsaðstöðu á svæðinu.
Lóðarhafar eru félögin Sóltún fasteignir ehf. og Fjallasól ehf., en þessi félög hafa skuldbundið sig til þess að greiða Reykjavíkurborg dágóða summu fyrir aukinn byggingarrétt, eða 13.500 krónur hið minnsta fyrir hvern einasta fermetra byggingarmagns ofanjarðar sem bætist við frá gildandi skipulagi og sömu upphæð fyrir hvern einasta fermetra sem ætlaður verður undir íbúðir en ekki hjúkrunarrými samkvæmt nýja skipulaginu. Alls má ætla að þessi upphæð verði hátt á annað hundrað milljónir.
Breytingarnar á skipulaginu hafa verið umdeildar meðal íbúa í grenndinni, sem settu fram ýmsar athugasemdir við nýja skipulagið er það var til umsagnar hjá borginni fyrr á árinu. Í mörgum þeirra var ráðstöfun lóðarhluta númer 4 undir stærðarinnar fjölbýlishús gagnrýnd á þeim grundvelli að með byggingu þess yrði endanlega út um möguleikann á því að búa til vænan og grænan almenningsgarð fyrir íbúa hverfisins.
Fulltrúi VG greiddi atkvæði gegn skipulaginu
Einnig var málið umdeilt í umhverfis- og skipulagsráði. Fulltrúi Vinstri grænna í ráðinu, Líf Magneudóttir borgarfulltrúi, greiddi atkvæði gegn samþykkt ráðsins og sagði í bókun sinni að svæði hefði „verið fallegra með minna byggingarmagni og stórum og fjölbreyttum almenningsgarði“ enda væri „vöntun á nálægu andrými innan hverfisins“. Líf sagði jafnframt að borgin hefði átt, á fyrri stigum málsins, „að leggja sig fram við að eignast lóðina fyrst hætt var við áform um að stækka hjúkrunarheimilið“.
„Þétting byggðar á að tryggja sjálfbærni hverfa þar sem verslun, þjónusta, lykilstofnanir, afþreying og andrými tvinnast vel saman. Það virðist hins vegar ekki verið búið að hugsa þá samþættingu hverfisins til enda í þessu máli og því erfitt að sjá að uppbyggingin samræmist að öllu leyti Aðalskipulagi Reykjavíkur,“ sagði einnig í bókun Lífar. Sjálfstæðismenn í ráðinu sátu svo hjá við afgreiðslu málsins.
Minna landrými fari undir byggingar
Fulltrúar borgarstjórnarmeirihlutans sögðu hins vegar í sinni bókun að lóðin væri á skipulögðu íbúðasvæði samkvæmt aðalskipulagi og lengi hefði staðið til að byggja þar, þó reyndar hefði staðið til að byggja hjúkrunarheimili en ekki almennar íbúðir.
Í bókun fulltrúa Samfylkingar, Framsóknar, Pírata og Viðreisnar sagði að verið væri að auka byggingarmagnið, með hækkun bygginga og stækkun bílakjallara, en á móti var bent á að þar sem hætt væri við tengibyggingu á milli húsanna drægi úr yfirborðsfleti uppbyggingarinnar.
Fulltrúar meirihlutans vísuðu til svara fulltrúa embættis skipulagsfulltrúa við athugasemdir íbúa og að niðurstaða greiningar væri að skuggavarp breyttist óverulega vegna breyttrar tillögu og væri innan þeirra marka sem við mætti búast þegar uppbygging ætti sér stað í þéttri borgarbyggð.
„Mikilvægt að hugað sé vel að göngu- og hjólaleiðum á svæðinu og umferðaröryggi allra vegfarenda sé tryggt. Suður af uppbyggarreitnum er áfram gert fyrir almenningsgarði fyrir hverfið sem mikilvægt að þróa í kjölfarið, í góðu samráði við nærumhverfið,“ sagði í bókun fulltrúa meirihlutans.
Útsýni, skuggamyndun, umferðarmál og hverfisgarður
Sem áður segir bárust ýmsar athugasemdir frá íbúum í grenndinni er skipulagstillagan var auglýst í vor. Margar voru þær áþekkar, jafnvel algjörlega samhljóða. „Með breytingu á byggingunni, með því að hækka hana, mun skugginn hylja algjörlega pallinn okkar á þeim tíma sem njótum sólarinnar mest,“ sögðu íbúar í Mánatúni 2, sem sögðust helst hafa keypt íbúð sína þar til þess að njóta pallsins og sólarinnar.
„Stærð húss og fjöldi íbúða að Sóltúni 4, samkvæmt þessu breytta skipulagi, er allt of mikill að mínu mati. Þessu getur ekki annað en fylgt stóraukin bílaumferð, sem sérstaklega mun valda ónæði hjá íbúum í Mánatúni 1 með innkeyrslu og fjölda bílastæða alveg við Sóltúnið rétt hjá íbúðum á fyrstu hæð hússins við Mánatún 1,“ sagði íbúi í Mánatúni 1, sem einnig sagði skugga eiga eftir að falla á neðstu hæðir þess húss.
„Nú þegar er staðan sú að það er vart hægt að komast út úr hverfinu eftir kl. 15. á daginn vegna umferðartafa í Borgartúni og Nóatúni. Hér hef ég ekki minnst á bílastæðamálin sem er upp á sömu bókina lært,“ sagði íbúi í Mánatúni 5. „Það litla andrými sem er til staðar mun skerðast alveg. Aðeins verður hægt að sjá í næsta húsvegg og inn um gluggana hjá næstu nágrönnum. Hvaða gæði eru nú það? - ekkert prívatlíf lengur,“ sagði íbúi í Mánatúni 6.
Engin borgarleikvöllur fyrir börn í 2.500 manna hverfi
Allnokkrir íbúar settu svo nafn sitt við athugasemd í nokkrum liðum sem hófst á eftirfarandi tilvitnun í nýtt aðalskipulag borgarinnar fram til 2040: „Skipulagsstarf að gæðum byggðar miðar að því að búa til staði og umhverfi þar sem fólk lifir og hrærist en ekki eingöngu vinnur og sefur. Áherslan er lögð á að útivistarsvæði, gangstéttir og hverfi borgarinnar myndi umgjörð um lifandi og aðlaðandi staði sem ýta undir aukin og gagnkvæm samskipti.“
Í athugasemdinni sagði að skipulagstillagan í Sóltúni gengi þvert gegn þessum hugmyndum, og einnig skipulagi reitsins í því sama aðalskipulagi, þar sem hámarkshæð bygginga hefði verið skilgreind fjórar hæðir. Tekið skal fram að í svari skipulagsfulltrúa borgarinnar við þessari athugasemd segir að gert sé ráð fyrir 5 hæða byggingu á þessum stað, sem geti jafnvel verið 6-7 hæðir ef efstu hæðir sé inndregnar.
Í sömu athugasemd íbúa segir að tillögurnar fari gegn stefnu aðalskipulagsins um að hverfisgarðar verði í mest 500 metra fjarlægð frá íbúðum. Bent er á að frá fyrirhuguðu fjölbýlishúsi við Sóltún 4 sé 800 metra loftlína að næsta almenningsgarði, sem sé Klambratún, og að þangað sé gönguleiðin um kílómeter.
„Í þessu hverfi er sérstaklega brýn þörf á almenningsgarði – hverfið er rammað inn af þungum umferðargötum og börn eiga því ekki auðvelt með að fara á leiksvæði utan hverfisins. Nú er hins vegar enginn leikvöllur á vegum borgarinnar innan hverfisins. Sá nálægasti er í Stórholti og nálægasti boltavöllur er við Háteigsskóla. Börn í hverfinu á yngri stigum grunnskóla fara ekki fylgdarlaust á þessi svæði og tækifæri þeirra til útivistar því takmörkuð,“ segir í þessari athugasemd, sem nokkrir íbúar í hverfinu gera að sinni, sem áður segir.
Bent er á að í hverfinu búi nú um 2.500 íbúar, og þar starfi auk þess nokkur þúsund manns til viðbótar. „Hvergi á svæðinu er opið grænt almenningsrými. Fyrirsjáanlegt er að íbúum fjölgi enn frekar á næstu árum með uppbyggingu svæðisins sem hefur verið kallað Hátún+, þar sem er gert ráð fyrir allt að átta hæða háum íbúðabyggingum. Auk þess stendur til að byggja nokkur hundruð íbúðir við Laugaveg, ofan við hverfið. Það hlýtur því í besta falli að teljast mikil skammsýni að hefja þá auknu uppbyggingu sem boðuð er í nýju aðalskipulagi á því að koma í veg fyrir að hægt verði að byggja upp grænt svæði í miðju hverfisins. En eina auða svæðið í hverfinu er það sem hér er til umræðu, og er mitt á milli hjúkrunarheimilis og skóla, sem hlýtur að teljast ákjósanleg staðsetning fyrir hverfisgarð,“ segir í athugasemdinni frá íbúum.
Embætti skipulagsfulltrúa hjá borginni brást við þessum athugasemdum, og fleirum, í umsögn sinni um málið sem sett var fram í október.
Í svari við því að til stæði að byggja of mikið á reitnum benti skipulagsfulltrúi á að allt frá því að skipulagsbreytingar voru gerðar árið 2005 hefði legið fyrir að byggt yrði á lóðinni nokkuð umfangsmikið mannvirki. Breytingarnar sem nú væri verið að gera væru í anda fyrri breytinga og þess að nýta þetta land miðsvæðis í borginni vel.
„Reiturinn er innan áhrifasvæðis Borgarlínu og hágæða almenningssamgangna og miðlægt staðsettur í nágrenni við fjölmennan atvinnukjarna. Því eru sterk rök fyrir því að nýta svæðið vel,“ segir í umsögn embættis skipulagsfulltrúa.
Athugasemdum þess efnis að fyrirhugaðar byggingar væru of háar var svarað með þeim hætti að þróun byggðamynstursins þarna í kring hefði verið sú að hús væru frá 5 og allt upp í 10 hæðir. Því væri þessi uppbygging í góðum takti við nágrennið. Hvað áhyggjur íbúa af skuggavarpi varðar voru breytingarnar sagðar óverulegar frá gildandi deiliskipulagi, og „innan þeirra marka sem við má búast þegar uppbygging á sér stað í þéttri borgarbyggð“.
Einhverjir íbúar settu fram áhyggjur af því að missa útsýni sitt með tilkomu nýbyggingarinnar við Sóltún 4. Því svarar skipulagsfultrúi með eftirfarandi hætti: „Benda má á að aðilar í þéttri borgarbyggð geta ekki búist við því að óbyggðar og vannýttar lóðir í nágrenni þeirra haldist óbyggðar eða óbreyttar um aldur og æfi og að réttur til óbreytts útsýnis er ekki bundið í lög.“
Ekki borgarland
Embætti skipulagsfulltrúa svaraði svo ákalli íbúa um að lóðin yrði fremur nýtt undir stóran hverfisgarð með því að benda á að lóðin væri í eigu ákveðinna aðila, en væri ekki vannýtt borgarland. Reykjavíkurborg hefði því takmarkað með það að gera hvað hún væri nýtt í.
„Lóðarhafar komu með erindi/fyrirspurn til skipulagsfulltrúa þar sem þeir lýstu áhuga á því að breyta nýtingu húss á vannýttum hluta lóðarinnar í íbúðarhús í stað hjúkrunarheimilis, ein af skýringunum sem settar voru fram var að lóðarhlutinn hefði verið boðin fram til uppbyggingar hjúkrunarheimilis en ekki var áhugi fyrir því af hálfu þeirra sem taka ákvarðanir um það. Tekið var jákvætt í að vinna breytingu á deiliskipulagi m.t.t. þess. Þar sem umrædd lóð er ekki borgarland er ekki gerlegt að fella niður heimildir sem eru á henni og gera grænt svæði þess í stað, enda gekk endurskoðun deiliskipulags reitsins 2005 út á það að skipta miðbiki reitsins upp þannig að annars vegar yrði frekari uppbygging að norðan verðu og hinsvegar að gert yrði útvistarsvæði til suðurs. Ekkert hefur breyst í því en[n] er til staðar ráðstöfun þess efnis að gera útivistasvæði þar,“ segir í umsögn skipulagsfulltrúa.
