Kaup á fast­eign er fyrir okkur flest ein­hver stærsta fjár­hags­lega ákvörðun sem við tökum á lífs­leið­inni. Kaup­unum fylgir lán­taka upp á margar millj­ónir króna, sem við skuld­bindum okkur til að greiða til baka á næstu árum eða ára­tug­um. Þegar svo háar fjár­hæðir eru í spil­unum er best að vita sem mest um hvað málið snýst. Lána­formin sem bjóð­ast eru mis­mun­andi og eitt lána­form hentar ekki öll­um. Það sem hentar einum lán­tak­anda getur verið ómögu­legt fyrir ann­an.

Þessi grein er hluti af grein­ar­flokki um þau atriði sem varða hús­næð­is­lána­töku og önnur lán á Íslandi.

Nafn­vextir og raun­vextir

Af þeirri ástæðu einni að lán­veit­and­inn vill bera eitt­hvað úr bítum við að lána þér pen­inga, þá bera íbúða­lán vexti. Vextir eru það gjald sem við borgum fyrir að fá pen­inga að láni.

Þegar við tökum lán eru okkur sýndir nafn­vext­irnir sem lánið ber. Bank­inn ákveður vext­ina og lítur til þess hvað hann telur ásætt­an­lega ávöxtun umfram verð­bólgu í land­inu. Nafn­vext­irnir inni­bera þannig vænt­ingar bank­ans um verð­bólgu­þróun auk þess sem bank­inn tekur mið af þeim vaxta­kjörum sem hann fjár­magnar sig á. Hann vill að útláns­vext­irn­ir, það eru vextir á útlánum bank­ans, séu hærri en inn­láns­vext­irn­ir.

Ef vext­irnir eru fastir, til dæmis til þriggja eða fimm ára, þá leggur bank­inn einnig á sér­stakt óvissu­á­lag.

Nafn­vextir = raun­vextir + verð­bólga + óvissu­á­lag

Með raun­vöxtum er átt við vexti umfram verð­bólgu. Raun­vextir eru því lægri en nafn­vext­ir, eða sem nemur verð­bólg­unni.

Raun­vextir = Nafn­vextir - verð­bólga

Vaxta­kjör eru lægri á verð­tryggðum lánum en óverð­tryggðum vegna þess að í vaxta­kjörum verð­tryggðra lána er ekki tekið til­lit til verð­bólg­unn­ar. Verð­trygg­ingin er í raun við­bót­ar­vext­ir, jafn háir og verð­bólgan, sem bæt­ast aftan við höf­uð­stól­inn. Bank­inn þarf ekki að reikna óvissu­á­lag, þar sem öll verð­bólgu­á­hætta liggur hjá lán­tak­an­um. Ef verð­bólgan í land­inu er t.d 5 pró­sent þá er vaxta­á­lag láns­ins 8,5 pró­sent.

Fastir eða breyti­legir vext­ir?

Bank­arnir bjóða upp á lán með föstum vöxtum til ýmist þriggja eða fimm ára. Það þýðir ein­fald­lega að vext­irnir munu ekki breyt­ast á lán­inu þínu á þeim tíma, jafn­vel þótt verð­bólgan í land­inu auk­ist eða minnki. Ef vext­irnir eru breyti­legir þá áskilur bank­inn sér rétt til þess að breyta vaxta­kjör­unum milli mán­aða.

Og hver er þá mun­ur­inn?

Hentar þér að borga breyti­lega eða fasta vexti í upp­hafi? Það fer til dæmis eftir því hvort þú teljir verð­bólg­una aukast eða minnka á næstu miss­er­um. Ef það er lík­legt að verð­bólgan eykst, þá gæti verið snið­ugt að festa vaxta­kjör­in. Ef vext­irnir eru breyti­legir þá munu vext­irnir hækka sam­hliða auk­inni verð­bólgu.

Það er ekki auð­veld að spá fyrir um verð­bólg­una, meira að segja fyrir lang­lærða sér­fræð­inga. Þeir sem tóku hús­næð­is­lán fyrir örfáum árum með föstum vöxtum hafa til dæmis greitt hærri vexti en ella, vegna þess að verð­bólgan hefur verið lág að und­an­förnu.  Með öðrum orðum eru breyti­legu vext­irnir lægri en þegar vext­irnir voru festir á láni sumra lán­tak­enda.

Kostir við að festa nafn­vexti er stöðugri greiðslu­byrði milli mán­aða. Ókost­ur­inn getur verið hærri vaxta­greiðslur að jafn­aði, vegna áhættu­á­lags­ins, auk þess sem vext­irnir gætu verið of háir, lækki verð­bólg­an.

Breyti­legir nafn­vextir þurfa ekki að bera áhættu­á­lag og ættu því að vera lægri að jafn­aði. En breyti­legir vextir geta hækkað ört ef verð­bólgan hækkar og bank­arnir ákveða að hækka vext­ina í takt við þró­un­ina.