Aðgengi tekjulágra að lánsfjármagni til fasteignakaupa gæti minnkað til muna verði nýtt stjórnarfrumvarp fjármálaráðherra um hámark greiðslubyrðar að lögum. Þetta kemur fram í umsögn Samtaka Fjármálafyrirtækja (SFF) við frumvarpið.
Með lagabreytingafrumvarpinu sem um ræðir yrði hámark sett á greiðslubyrði á bilinu 25 til 50 prósent af mánaðarlegum ráðstöfunartekjum lántaka. Endanlegt hlutfall yrði svo ákveðið af Seðlabanka Íslands. Einnig yrði sett hámark á heildarfjárhæð fasteignaláns og fjárhæðin takmörkuð þannig að hún geti verið frá fimmföldum til nífaldra árlegra ráðstöfunartekna lántaka. Seðlabankinn getur nú þegar ákveðið hámark veðsetningarhlutfalls en í lögunum er hámarkið frá 60 prósentum og upp í 90 prósent.
Að mati SFF myndi beiting strangari skilyrðanna hafa mest áhrif á aðgengi tekjulægri hópa að lánsfjármögnun til fasteignakaupa sem og á aðgengi fyrstu kaupenda að lánum. „SFF gerðu athugun meðal lánveitenda sem bendir til að áhrifin geti orðið ívið meiri en gert er ráð fyrir í greinargerðinni og þá ekki síst á fyrstu kaupendur sé horft til lánveitinga s.l. 12. mánuði. Þannig mun beiting strangari skilyrðanna takmarka aðgengi stórra hópa að fasteignamarkaði,“ segir í umsögn samtakanna.
SFF telja það mikilvægt að lánveitendur séu hafðir með í ráðum í aðdraganda reglusetningarinnar og að áhrifamat sé unnið í samstarfi við lánveitendur. Þá hvetja samtökin til þess að þegar breytingar eru gerðar á skilyrðum séu þær vel kynntar neytendum og að rúmur fyrirvari sé gefinn áður en breytingar ganga í gildi.
Kostnaður verði í samræmi við greiðslugetu
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) óskar eftir því í umsögn sinni að við mat á beitingu úrræðanna sem fjallað er um í frumvarpinu verði sérstaða HMS höfð í huga er varðar heimildir til undanþágu frá þeim hámörkunum sem kveðið er á um.
Í umsögn HMS kemur fram að verði hámarkshlutfall greiðslubyrði af ráðstöfunartekjum takmarkað við 25 prósent geti það komið harðar niður á viðskiptavinum HMS, sem séu margir hverjir tekjulægri en viðskiptavinir annarra lánveitenda. Það sé vegna þess að HMS hafi í ríkari mæli nýtt sér heimildir til þess að líta til lægri framfærsluviðmiða við greiðslumat en aðrir lánveitendur.
Engu að síður fagnar HMS því að skýra eigi betur heimildir Seðlabankans til að setja reglur um hámark veðsetningarhlutfalls og greiðslubyrði fasteignalána af ráðstöfunartekjum neytenda. „Telur stofnunin að þetta sé almennt til þess fallið að stuðla að því að húsnæðiskostnaður sé í samræmi við greiðslugetu og dragi úr hættu á að hann verði íþyngjandi.“
Hlutdeildarlánin undanþegin
Líkt og kemur fram í áðurnefndum umsögnum getur frumvarpið haft þau áhrif að aðgengi tekjulágra að húsnæðismarkaði skerðist, sérstaklega ef hámark greiðslubyrðar og lánsfjárhæðar verður nær neðri takmörkunum sem nefnd eru í frumvarpinu. Það gengur nokkurn þvert á tilgang annarra úrræða sem gripið hefur verið til til þess að reyna að auðvelda þessum hópi að komast inn á fasteignamarkaðinn. Fyrstu kaupendum býðst til að mynda að taka út séreignasparnað sinn skattfrjálst og nýta í útborgun og svo gefst tekjulágum kostur á að taka hlutdeildarlán fyrir kaupum á íbúðum sem standast ákveðin skilyrði. Fyrir þá allra tekjulægstu geta slík hlutdeildarlán numið allt að 30 prósentum af kaupverði íbúðar.
Lagt er til í fyrstu grein lagabreytingafrumvarpsins að fasteignalán sem veitt eru samhliða hlutdeildarlánum verði undanþegin umræddum lögum. Slík fasteignalán væru því ekki háð þeim skilyrðum sem lögð eru til í frumvarpinu né heldur hámarkshlutfalli veðsetningar. Nú þegar eru settar ákveðnar skorður við hámarksafborganir fasteignalána sem veitt eru í tengslum við hlutdeildarlán. Afborgun þeirra má ekki nema meira en 40 prósentum af ráðstöfunartekjum lántaka.
„Jafnframt má segja að fasteignalán sem veitt eru í tengslum við hlutdeildarlán séu með innbyggt hámark á veðsetningarhlutfall enda er þá fjármögnun húsnæðisins almennt samsett af 5% eigið fé neytanda, 20–30% hlutdeildarláni og 65–75% fasteignaláni,“ segir í greinargerðinni og því ekki talin þörf á að takmarka veðsetningarhlutfallið.
Aðrir umsagnaraðilar gera ekki athugasemdir
Tvær aðrar umsagnir hafa borist við frumvarpið. „Um er að ræða mikilvæg þjóðhagsvarúðartæki og nauðsynlegt að til staðar séu skýrar heimildir til beitingar þeirra ef aðstæður gefa tilefni til. Verði frumvarpið að lögum verður betur tryggt að Seðlabankinn hafi tiltæk nauðsynleg tæki til að styðja við fjármálastöðugleika og draga úr alvarlegum röskunum í fjármálakerfinu,“ segir í umsögn Seðlabanka Íslands sem telur mikilvægt að frumvarpið nái fram að ganga og mælir eindregið með samþykkt þess.
Hagsmunasamtök heimilanna gera ekki athugasemdir við frumvarpið en í umsögn samtakanna er hnýtt í verðtrygginguna: „Þar sem þau ákvæði laga um fasteignalán til neytenda sem frumvarp þetta lýtur að snúast um að stuðla að sem mestum fjármálastöðugleika, vilja samtökin benda á að besta einstaka aðgerðin í átt að því markmiði væri að afnema verðtryggingu slíkra lána með öllu, enda er hún ein stærsta uppspretta óstöðugleika sem lengi hefur einkennt íslenskt fjármálakerfi.“
